Verktyg och kalkylatorer för fastighetslån

Här hittar du verktyg för att räkna på lån, kontantinsats, ränta och amortering. Du kan också analysera kassaflöde, belåningsgrad och andra nyckeltal för en hyresfastighet.

Börja med den kompletta analysen om du vill granska hela fastighetsaffären. Välj något av de mindre verktygen när du vill räkna närmare på en enskild del.

Vilket verktyg ska jag använda?

Verktygen räknar på olika delar av en fastighetsaffär. Vilket du ska välja beror därför på vilken fråga du vill ha svar på.

Om du vill…	Använd
granska hela ekonomin i en hyresfastighet	Analysera en hyresfastighet
uppskatta hur mycket du kan låna	Lånekalkyl hyresfastighet
se hur mycket eget kapital som behövs	Beräkna kontantinsats
räkna ut kostnaden för räntan	Räntekalkylator
jämföra amorteringstider och amorteringsmodeller	Beräkna amortering
se hur stor del av fastigheten som är belånad	Beräkna belåningsgrad
kontrollera om driftnettot täcker ränta och amortering	Beräkna DSCR
se hur väl resultatet täcker räntekostnaderna	Beräkna räntetäckningsgrad
räkna ut hur mycket pengar som blir kvar varje månad	Kassaflödeskalkylator
se vilka intäkter som krävs för att täcka kostnaderna	Break-even-kalkylator

Du behöver sällan använda alla tio. Inför ett fastighetsköp kan det däremot vara klokt att börja brett och sedan undersöka de delar som ser mest känsliga ut.

Så använder du verktygen inför ett fastighetsköp

Anta att du har hittat en hyresfastighet för 15 miljoner kronor. Hyrorna ser stabila ut och fastigheten verkar vara i rimligt skick. Innan du lämnar bud behöver du veta hur mycket kapital köpet kräver och om hyrorna räcker för att bära lånet.

Börja med Beräkna kontantinsats. Om banken finansierar 75 procent av köpeskillingen blir lånet 11,25 miljoner kronor. Du behöver då stå för 3,75 miljoner kronor själv.

Kontantinsatsen är inte hela kapitalbehovet. Lagfart, nya pantbrev, juridisk hjälp och renoveringar kan kräva ytterligare pengar. Den som funderar på att köpa en hyresfastighet behöver därför räkna på mer än skillnaden mellan köpeskillingen och banklånet.

När det egna kapitalet är uträknat kan du gå vidare till Lånekalkyl hyresfastighet. Där kan du pröva olika lånebelopp och se hur finansieringen förändras om banken erbjuder en högre eller lägre belåningsgrad.

Den här beräkningen besvarar inte exakt hur mycket banken kommer att bevilja. Banken granskar även fastighetens intäkter, kostnader, skick och säkerhetsvärde. Kalkylatorn hjälper dig däremot att se vilka lånenivåer som verkar rimliga innan du skickar in en ansökan.

Räkna separat på ränta och amortering

Ränta och amortering betalas ofta samtidigt, men de påverkar ekonomin på olika sätt.

Räntan är kostnaden för lånet. Amorteringen minskar skulden. Båda tar pengar ur kassaflödet, men endast räntan är en kostnad i redovisningen.

Med Räntekalkylator kan du se vad olika räntenivåer kostar i kronor. På ett lån om 10 miljoner kronor innebär fem procents ränta en årlig räntekostnad på 500 000 kronor. Vid sex procent stiger kostnaden till 600 000 kronor.

Skillnaden på en procentenhet kostar alltså 100 000 kronor om året. Det är lättare att förstå ränterisken när den uttrycks i kronor än när två erbjudanden bara jämförs i procent.

Använd sedan Beräkna amortering för att se hur snabbt skulden minskar och hur mycket amorteringen belastar ekonomin varje månad. En kort återbetalningstid sänker skulden snabbare, men lämnar mindre pengar kvar till underhåll och andra utgifter.

Gör gärna flera beräkningar. Räkna först med den ränta du tror att banken erbjuder och därefter med en eller två procentenheter högre ränta. En fastighet som bara fungerar med dagens mest fördelaktiga villkor har små marginaler.

Kontrollera hur banken kan se på affären

När finansieringen börjar ta form är nästa steg att granska några av de nyckeltal som banker ofta använder.

Beräkna belåningsgrad visar hur stor del av fastighetens värde som är finansierad med lån. Om fastigheten är värd 15 miljoner kronor och lånet är 11,25 miljoner blir belåningsgraden 75 procent.

Belåningsgraden säger hur stor säkerhetsmarginal som finns i fastighetens värde. Den säger däremot inget om hyrorna räcker för att betala lånet.

Därför behöver du även räkna på DSCR. Förkortningen står för Debt Service Coverage Ratio och visar hur många gånger driftnettot täcker årets räntor och amorteringar.

Med Beräkna DSCR kan du jämföra fastighetens årliga driftnetto med hela årets lånebetalningar. Ett resultat på 1,00 betyder att överskottet precis räcker. Det finns då ingen marginal för högre ränta, lägre hyror eller oväntade kostnader.

Räntetäckningsgraden liknar DSCR men fokuserar på räntekostnaden. Beräkna räntetäckningsgrad visar hur många gånger fastighetens resultat täcker räntan. Amorteringen ingår inte på samma sätt som i DSCR.

Nyckeltalen kompletterar varandra. Belåningsgraden handlar om lånets storlek i förhållande till fastighetens värde. DSCR och räntetäckningsgrad handlar om fastighetens förmåga att betala.

Se vad som faktiskt blir kvar

En fastighet kan visa ett positivt resultat och ändå ha ont om pengar på kontot. Amorteringar, större reparationer och andra utbetalningar påverkar likviditeten även när de inte syns som vanliga kostnader i resultatet.

Kassaflödeskalkylator visar hur mycket pengar som blir kvar efter intäkter, driftkostnader och finansiering. Det är de pengarna som kan användas till underhåll, buffert eller nya investeringar.

Räkna inte bara på ett normalår. Prova även vad som händer om en lägenhet står tom, värmekostnaden stiger eller räntan blir högre. Några mindre försämringar kan tillsammans äta upp ett till synes bra överskott.

Med Break-even-kalkylator kan du se vilka intäkter som krävs för att täcka fastighetens kostnader. Det ger ett konkret mått på hur mycket hyrorna kan falla innan ekonomin går med underskott.

Break-even är särskilt användbart när en fastighet har lokaler, osäkra hyresgäster eller planerade ombyggnader. I sådana objekt kan intäkterna variera mer än i ett fullt uthyrt bostadshus.

När passar den kompletta analysen bäst?

De mindre kalkylatorerna passar när du vill besvara en tydlig fråga. De är snabba att använda och gör det lätt att jämföra flera alternativ.

Vill du granska hela affären på en gång är Analysera en hyresfastighet en bättre startpunkt. Där samlas intäkter, driftkostnader, lån och flera centrala nyckeltal i samma beräkning.

Det betyder inte att de andra verktygen blir överflödiga. Den kompletta analysen kan visa att räntan, belåningsgraden eller amorteringen behöver granskas närmare. Då går det att öppna respektive kalkylator och prova fler scenarier.

Ska du senare ansöka om att belåna en hyresfastighet har du dessutom ett bättre underlag inför samtalet med banken. Du vet hur lånet påverkar kassaflödet och vilka antaganden kalkylen bygger på.

Kalkylen behöver tåla mer än ett normalår

En beräkning är bara så användbar som uppgifterna du fyller i. Optimistiska hyror, låga driftkostnader och dagens bästa ränta kan få nästan vilken fastighet som helst att se attraktiv ut.

Använd därför realistiska siffror. Utgå från faktiska hyresavtal och kontrollera flera års driftkostnader när underlaget finns. Lägg även in kommande underhåll som sannolikt påverkar ekonomin.

Prova sedan ett sämre scenario. Höj räntan, sänk hyresintäkterna och lägg till en oväntad kostnad. Om kalkylen fortfarande visar rimliga marginaler är finansieringen mindre känslig.

Verktygen ger uppskattningar, inte lånelöften eller garantier för framtida lönsamhet. Bankens villkor och fastighetens verkliga kostnader kan skilja sig från de uppgifter som används i beräkningen.

Vanliga frågor om verktygen

Är verktygen gratis?

Ja. Samtliga kalkylatorer och analysverktyg på sidan kan användas utan kostnad.

Vilket verktyg bör jag börja med?

Börja med Analysera en hyresfastighet om du vill granska ett konkret objekt från flera håll. Vill du bara räkna på en enskild fråga väljer du den kalkylator som motsvarar den beräkningen.

Kan verktygen användas innan jag kontaktar banken?

Ja. De passar bra när du vill förbereda en låneansökan eller se vilka pris- och lånenivåer som verkar rimliga. Resultaten ersätter inte bankens kreditbedömning.

Fungerar kalkylatorerna för kommersiella fastigheter?

Flera av verktygen kan även användas för kontor, butiker och andra kommersiella fastigheter. Tolkningen av resultatet kan dock skilja sig beroende på fastighetstyp och hyresavtal.

Behöver jag använda alla verktyg?

Nej. En fullständig analys och några kompletterande beräkningar räcker ofta. Vilka som behövs beror på fastigheten och vilken del av affären som är mest osäker.

Är resultatet exakt?

Resultatet bygger på de siffror du anger. Förändras räntan, hyrorna, kostnaderna eller lånevillkoren förändras också utfallet. Använd därför flera scenarier i stället för att förlita dig på en enda beräkning.