Vad är befintliga pantbrev?
Befintliga pantbrev är pantbrev som redan har tagits ut i en fastighet. De finns kvar även när ett lån betalas av eller fastigheten byter ägare och kan användas som säkerhet för nya lån.
Det kan spara mycket pengar.
Om de befintliga pantbreven täcker hela eller en stor del av det belopp som banken behöver som säkerhet behöver färre nya pantbrev tas ut.
Läs vår grundguide om du först vill se hur pantbrev fungerar.
Hur ser man vilka pantbrev som finns?
Som lagfaren ägare kan du se uttagna inteckningar i Lantmäteriets e-tjänst Min Fastighet.
Det går också att beställa ett utdrag ur pantbrevsregistret. Där kan du bland annat se:
- pantbrevets belopp
- aktnummer
- om pantbrevet är digitalt eller skriftligt
- registrerad innehavare av datapantbrev
Ska du köpa en fastighet bör du ta reda på summan av de befintliga pantbreven innan du räknar färdigt på kostnaden för köpet.
Befintliga pantbrev följer fastigheten
Pantbrev hör till fastigheten och inte till personen som äger den.
När ett hus säljs försvinner därför inte pantbrev som tidigare ägare har tagit ut.
När säljarens lån har lösts kan befintliga pantbrev användas som säkerhet för den nya ägarens lån.
Det innebär att två hus med samma pris kan ge olika kostnader för köparen. Ett hus kan redan ha pantbrev som täcker nästan hela lånet medan ett annat har mycket små befintliga pantbrev.
Exempel på befintliga pantbrev
Anta att du köper ett hus och behöver låna:
3 000 000 kronor
Fastigheten har redan befintliga pantbrev på:
2 000 000 kronor
Om banken behöver pantbrev motsvarande hela lånet saknas:
3 000 000 – 2 000 000 = 1 000 000 kronor
Nya inteckningar behöver då tas ut för 1 miljon kronor.
Stämpelskatten för nya inteckningar är 2 procent av beloppet.
Det ger:
1 000 000 × 2 % = 20 000 kronor
Dessutom tillkommer Lantmäteriets expeditionsavgift.
Du betalar alltså inte ny stämpelskatt för de 2 miljoner kronor som redan finns intecknade i fastigheten.
Kostar det att använda befintliga pantbrev?
Det tas inte ut någon ny stämpelskatt bara för att ett gammalt pantbrev används igen.
Kostnaden betalades när inteckningen togs ut.
Ny stämpelskatt blir aktuell först om banken behöver mer säkerhet än de befintliga pantbreven täcker och nya inteckningar därför måste tas ut.
Finns exempelvis ett gammalt pantbrev på 1 miljon kronor kan det återanvändas utan att 2 procent stämpelskatt betalas en gång till på samma miljon.
Hur mycket nya pantbrev behövs?
En enkel första beräkning är:
Lån som ska säkras – befintliga pantbrev = behov av nya pantbrev
Anta att fastigheten har befintliga pantbrev på:
1 800 000 kronor
Det nya lånet är:
2 500 000 kronor
Skillnaden är:
2 500 000 – 1 800 000 = 700 000 kronor
Om banken vill ha pantbrev för hela lånebeloppet behöver nya inteckningar då tas ut på 700 000 kronor.
Stämpelskatten blir:
700 000 × 2 % = 14 000 kronor
Expeditionsavgiften tillkommer.
Är befintliga pantbrev samma sak som lån?
Nej.
En fastighet kan exempelvis ha:
Pantbrev: 3 000 000 kronor
Lån: 1 500 000 kronor
Pantbreven visar vilket belopp som har intecknats i fastigheten. De visar inte hur stor skuld fastighetsägaren har idag.
Ett tidigare lån kan ha amorterats eller betalats av helt samtidigt som pantbreven finns kvar.
Du kan därför inte använda summan av pantbreven för att avgöra hur mycket ägaren är skyldig banken.
Vad händer med pantbrev när lånet är betalt?
Pantbreven försvinner inte när lånet betalas.
Ett datapantbrev som inte längre används som säkerhet kan vara ägarregistrerat. Det kan senare användas igen om fastigheten ska belånas.
Att ett lån har lösts är därför inte i sig ett skäl att ta bort den bakomliggande inteckningen.
Det gamla pantbrevet kan tvärtom spara pengar nästa gång fastigheten belånas.
Kan befintliga pantbrev användas när lånet höjs?
Ja.
Anta att en fastighet har:
Befintliga pantbrev: 3 000 000 kronor
Nuvarande lån: 1 500 000 kronor
Ägaren vill höja lånet till:
2 200 000 kronor
Det finns då redan pantbrev som beloppsmässigt täcker det nya lånet.
Det betyder inte att banken automatiskt lånar ut 2,2 miljoner kronor. Banken måste fortfarande godkänna lånet utifrån bland annat fastighetens värde och låntagarens ekonomi.
Men om banken beviljar lånet kan de befintliga pantbreven innebära att inga nya inteckningar behöver tas ut.
Vem har pantbreven?
De flesta nya pantbrev är digitala och registrerade i Lantmäteriets Pantsystem.
Om ett datapantbrev används som säkerhet för ett lån kan banken vara registrerad som innehavare.
När pantbrevet inte längre används som säkerhet kan det i stället vara ägarregistrerat.
Det finns också äldre skriftliga pantbrev.
Ett utdrag ur pantbrevsregistret kan visa om pantbrevet är digitalt eller skriftligt och, för datapantbrev, vem som är registrerad innehavare.
Vad händer med befintliga pantbrev när huset säljs?
Pantbreven finns kvar i fastigheten efter försäljningen.
Säljarens lån löses normalt i samband med affären. De befintliga inteckningarna behöver däremot inte tas bort.
Köparens bank kan därefter använda de befintliga pantbreven som säkerhet för köparens lån.
Därför kan summan av befintliga pantbrev vara relevant redan när du jämför olika hus.
Ett hus där stora pantbrev redan finns kan innebära en betydligt lägre kostnad än ett hus där nästan hela lånebeloppet kräver nya inteckningar.
Ska gamla pantbrev tas bort?
Normalt finns inget skäl att ta bort en inteckning enbart för att det gamla lånet är betalt.
Pantbrevet kan användas igen vid framtida belåning och kostnaden för inteckningen har redan betalats.
Om en inteckning dödas upphör den att gälla.
Det kan innebära att en ny inteckning behöver tas ut senare om fastigheten ska belånas igen.
Vad händer med gamla skriftliga pantbrev?
Äldre pantbrev kan finnas som fysiska handlingar.
Ett skriftligt pantbrev är en värdehandling och behöver förvaras säkert.
Det går att konvertera ett skriftligt pantbrev till ett datapantbrev så att det i stället registreras elektroniskt.
Om ett skriftligt pantbrev har försvunnit finns en särskild process för att döda den förkomna handlingen.
Kan pantbreven vara större än lånet?
Ja, och det är vanligt.
Fastigheten kan tidigare ha haft större lån eller så kan ägaren ha amorterat utan att inteckningarna har tagits bort.
Exempel:
Befintliga pantbrev: 4 000 000 kronor
Nuvarande lån: 1 800 000 kronor
Skillnaden är 2,2 miljoner kronor.
Det innebär däremot inte att ägaren automatiskt kan låna ytterligare 2,2 miljoner.
Pantbreven avgör inte hur mycket banken är beredd att låna ut. De är en del av säkerheten för lånet.
Måste pantbreven vara lika stora som lånet?
Inte alltid.
Bankens behov av säkerhet beror på det aktuella kreditupplägget.
Men om banken behöver pantbrev för ett större belopp än de befintliga inteckningarna täcker behöver nya inteckningar normalt tas ut.
Därför kontrolleras mängden befintliga pantbrev när en fastighet ska belånas.
Befintliga pantbrev vid köp av fastighet
När du räknar på ett fastighetsköp bör du känna till:
Hur mycket behöver du låna?
Hur stora befintliga pantbrev finns i fastigheten?
Hur mycket behöver tas ut i nya pantbrev?
Kostnaden för nya pantbrev kommer utöver andra kostnader kring köpet, exempelvis lagfart.
Om du behöver låna även till dessa kostnader kan du läsa mer om att låna till lagfart och pantbrev.
Två hus med samma pris kan ge olika pantbrevskostnad
Anta att två hus kostar 5 miljoner kronor.
Du behöver låna 3,5 miljoner kronor oavsett vilket hus du köper.
Hus A
Befintliga pantbrev:
3 500 000 kronor
Behov av nya pantbrev:
0 kronor
Hus B
Befintliga pantbrev:
500 000 kronor
Behov av nya pantbrev:
3 000 000 kronor
Stämpelskatten för de nya inteckningarna i Hus B blir:
3 000 000 × 2 % = 60 000 kronor
Expeditionsavgiften tillkommer.
Husen kostar lika mycket och lånet är lika stort, men behovet av nya pantbrev skiljer med 3 miljoner kronor.
I det här exemplet ger det en skillnad på 60 000 kronor i stämpelskatt.
Så kontrollerar du befintliga pantbrev
Äger du redan fastigheten kan du kontrollera uttagna inteckningar via Min Fastighet hos Lantmäteriet.
Behöver du mer information går det även att beställa ett utdrag ur pantbrevsregistret.
Ska du köpa ett hus kan du be mäklaren eller säljaren om uppgifter om befintliga pantbrev.
Kontrollera dem innan du räknar färdigt på kostnaden för köpet.
Om pantbreven redan täcker hela bankens behov av säkerhet kan kostnaden för nya pantbrev bli 0 kronor.
Om de inte räcker är det normalt mellanskillnaden som är intressant när du räknar på hur mycket nya pantbrev som behöver tas ut.