Lån till industrifastighet

Lån till industrifastighet – krav, säkerhet och eget kapital

Att låna till en industrifastighet går ofta att göra med fastigheten som säkerhet. Banken tittar däremot på mer än priset. Lokalernas användning, företagets ekonomi och hur lätt fastigheten kan användas av någon annan kan få stor betydelse för hur mycket du får låna.

Ett vanligt lager nära en större väg kan exempelvis vara relativt enkelt att värdera. En specialbyggd produktionsanläggning kan vara svårare, även om båda fastigheterna kostar lika mycket.

Industrifastigheter hör till gruppen kommersiella fastigheter. På sidan om lån till kommersiell fastighet går vi igenom lån till bland annat kontor, butiker, lager och andra kommersiella lokaler.

Kan ett företag låna till en industrifastighet?

Ja. Ett företag kan låna för att köpa en industrifastighet och använda fastigheten som säkerhet.

Det kan exempelvis handla om:

• verkstad
• lager
• produktionslokal
• logistikfastighet
• distributionscentral
• kombinerat lager och kontor
• lätt industri
• större verksamhetslokaler
• industrimark med byggnader

Det går också att låna på en industrifastighet som företaget redan äger. Pengarna kan då användas till exempelvis utbyggnad, renovering eller andra investeringar.

Hur banken räknar beror mycket på hur fastigheten ska användas.

Om det egna företaget ska bedriva verksamhet där behöver företagets ekonomi klara lånet.

Om fastigheten ska hyras ut får hyrorna, hyresavtalen och hyresgästerna större betydelse.

Banken vill veta vad fastigheten är värd för nästa ägare

En industrifastighet kan vara mycket värdefull för företaget som använder den men mindre attraktiv för andra.

Anta att en fabrik är byggd runt en viss typ av produktion. Fundament, ventilation, el och planlösning är anpassade efter maskinerna.

För företaget som driver fabriken kan lokalerna vara perfekta.

Nästa ägare kanske måste bygga om stora delar av fastigheten.

Det påverkar värdet som säkerhet.

Ett mer generellt lager med bra takhöjd, portar, lastytor och kontor kan passa betydligt fler företag.

Banken behöver därför inte bara veta vad fastigheten är värd för nuvarande verksamhet. Den behöver också kunna bedöma vad som händer om fastigheten någon gång måste säljas.

Lager kan vara enklare att låna på än en specialbyggd fabrik

Ju fler företag som kan använda byggnaden utan stora ombyggnader, desto större blir normalt marknaden för fastigheten.

Ett lager på 2 000 kvadratmeter skulle kanske kunna användas av ett logistikföretag, grossist, byggföretag eller e-handelsföretag.

En fabrik med specialgjutna fundament och installationer för en enda produktionslinje har betydligt färre möjliga köpare.

Specialiserade industrifastigheter går ändå att låna på.

Skillnaden kan vara att banken vill se mer eget kapital eller ytterligare säkerheter.

Maskiner och annan produktionsutrustning behöver också skiljas från själva fastigheten. Att en maskinpark kostat flera miljoner betyder inte att fastigheten har ökat lika mycket i värde.

Hur mycket kan man låna till en industrifastighet?

Det finns ingen generell procentsats som säger hur stor del av en industrifastighet ett företag får låna till.

Banken bestämmer nivån för den enskilda affären.

Anta att en industrifastighet kostar 10 miljoner kronor.

Om banken i det fallet accepterar ett lån på 65 procent blir lånet:

10 000 000 × 0,65 = 6 500 000 kronor

Resterande 3,5 miljoner behöver komma från eget kapital eller andra källor som banken godtar.

Men 65 procent är bara ett räkneexempel. Vill du jämföra hur behovet av eget kapital skiljer sig mellan olika fastighetstyper finns vår sida om kontantinsats till fastighet.

Ett företag med stark ekonomi som köper en lättsåld lagerfastighet kan få ett annat besked än ett företag som vill köpa en mycket specialiserad produktionsanläggning.

Frågan är därför inte bara hur många procent banken brukar låna ut. Det intressanta är hur banken bedömer just fastigheten och företaget som ska köpa den.

Eget kapital påverkar hur stort lånet behöver bli

Två företag kan vilja köpa samma industrifastighet men behöva helt olika stora lån.

Anta att fastigheten kostar 12 miljoner kronor.

Företag A kan lägga in 5 miljoner och behöver låna 7 miljoner.

Företag B kan lägga in 2 miljoner och behöver låna 10 miljoner.

Säkerheten är densamma.

Bankens risk är det inte.

Mer eget kapital ger banken större marginal om fastigheten senare skulle falla i värde.

Det kan påverka både hur mycket banken vill låna ut och vilka villkor företaget får.

När företaget själv ska använda industrifastigheten

Många industrifastigheter köps av företaget som själv ska använda lokalerna.

Då finns ingen extern hyresgäst som betalar hyran. Pengarna till ränta och amortering måste komma från den egna verksamheten.

Banken kan bland annat titta på:

• omsättning
• resultat
• kassaflöde
• befintliga lån
• företagets historik
• bransch
• hur stabil verksamheten är
• företagets övriga kostnader

För ett företag som redan hyr sina lokaler kan ett köp vara värt att jämföra med dagens hyreskostnad.

Men hyran ska inte jämföras enbart med räntan.

En egen fastighet innebär även kostnader för amortering, drift, underhåll, försäkring och framtida renoveringar.

Det är först när de kostnaderna finns med som jämförelsen mellan att hyra och att äga blir användbar.

Om industrifastigheten ska hyras ut

Köps industrifastigheten för uthyrning blir hyresavtalen centrala. Samma grundprincip gäller när banken bedömer lån till hyresfastighet: hyrorna behöver ge tillräckligt utrymme för drift, ränta, amortering och framtida kostnader.

Anta att ett enda företag hyr hela byggnaden på ett långt avtal.

Det kan ge stabila intäkter så länge avtalet löper och hyresgästen har god ekonomi.

Samtidigt finns en tydlig risk: flyttar hyresgästen kan hela hyran försvinna samtidigt.

En fastighet med flera hyresgäster sprider den risken, men kräver i gengäld mer löpande uthyrningsarbete. För den som främst tittar på fastigheter för uthyrning finns också vår guide om att köpa hyresfastighet.

Banken kan vilja se exempelvis:

• hyresnivåer
• återstående avtalstid
• uppsägningstid
• indexering
• vilka driftkostnader hyresgästen betalar
• hyresgästens ekonomi
• risken för tomma lokaler
• kostnaden för framtida lokalanpassningar

Ett långt hyresavtal är mest värt när hyresgästen också bedöms kunna betala hyran under avtalsperioden.

Läget handlar om mer än adressen

En industrifastighet kan ha ett bra läge utan att ligga centralt.

För lager, logistik och produktion kan tillgängligheten vara betydligt viktigare.

Det kan handla om:

• närhet till större vägar
• avstånd till motorväg
• järnväg eller hamn
• möjlighet för tung trafik att komma fram
• lastgårdar
• vändytor
• parkering
• kollektivtrafik för personal
• avstånd till kunder och leverantörer

Även detaljplanen spelar roll.

En byggnad blir mindre flexibel om marken bara får användas till en mycket specifik verksamhet.

Tomten kan stå för en stor del av möjligheterna

På många industrifastigheter finns betydligt mer mark än själva byggnaden upptar.

Den marken kan vara värdefull om den går att använda.

Det kan finnas plats för:

• ytterligare lager
• tillbyggnad
• fler verksamhetslokaler
• större lastgård
• uppställningsytor
• fler parkeringsplatser

Men en tom yta är inte automatiskt en byggrätt.

Detaljplan, bygglov, ledningar, markförhållanden och andra begränsningar kan sätta stopp för planerna.

Om möjligheten att bygga ut är en viktig del av köpet bör den därför kontrolleras innan affären görs.

Markens användning får stor betydelse även vid andra typer av fastighetsköp. På en lantbruksfastighet kan exempelvis åker, bete, skog och ekonomibyggnader stå för en stor del av både värdet och bankens säkerhet.

Takhöjd, portar och golv kan påverka vad lokalen går att använda till

För industrifastigheter finns praktiska egenskaper som kan få stor betydelse för värdet.

Ett lager behöver kanske tillräcklig fri takhöjd för moderna lagersystem.

En verkstad kan behöva golv som klarar tunga maskiner.

Logistikverksamhet behöver fungerande portar och lastytor.

Produktion kan ställa krav på:

• elkapacitet
• ventilation
• tryckluft
• traverser
• avlopp
• kylning
• brandskydd

Dyr utrustning betyder ändå inte automatiskt ett högre fastighetsvärde.

Om nästa företag inte behöver installationen kan värdet vara betydligt lägre än vad den kostade att bygga.

Förorenad mark kan bli dyr

Äldre industrimark behöver granskas noggrant.

Tidigare verksamheter kan ha hanterat olja, lösningsmedel, metaller, bränslen eller andra ämnen som har förorenat mark eller byggnader.

Det kan påverka både priset och möjligheten att få lån.

Föroreningar kan bland annat leda till:

• kostnader för undersökningar
• sanering
• begränsad användning av marken
• problem vid framtida byggprojekt
• lägre marknadsvärde

En billig fastighet kan därför bli en dyr affär om gamla miljöproblem upptäcks efter köpet.

På äldre industriområden är historiken bakom fastigheten minst lika intressant som hur byggnaderna ser ut i dag.

Underhållsbehovet ska räknas med i köpet

En fastighet kan vara billig därför att nästa ägare förväntas ta stora kostnader.

På en äldre industrifastighet kan det handla om:

• tak
• fasad
• portar
• ventilation
• värmesystem
• el
• sprinkler
• markbeläggning
• dagvatten
• lastytor

Anta att fastigheten kostar 8 miljoner kronor men behöver arbeten för ytterligare 3 miljoner under de närmaste två åren.

Då räcker det inte att räkna på ett köp för 8 miljoner.

Företaget behöver kunna hantera ett projekt där totalt omkring 11 miljoner kronor ska betalas.

Banken vill därför ofta veta vilka större investeringar som väntar efter köpet.

Samma problem finns vid ett köp av lantbruksfastighet, där bostadshuset kan vara i gott skick samtidigt som ekonomibyggnader, avlopp eller andra delar kräver stora investeringar.

Pantbrev används när fastigheten är säkerhet för lånet

En industrifastighet kan ställas som säkerhet för lånet genom pantbrev.

Finns det redan tillräckligt stora pantbrev i fastigheten kan de användas igen.

Om banken behöver större säkerhet än de befintliga pantbreven täcker måste nya inteckningar tas ut.

Nya pantbrev kostar pengar, vilket gör det värt att kontrollera hur stora pantbrev som redan finns innan köpet.

På sidan om pantbrev förklarar vi hur befintliga och nya pantbrev fungerar.

Banken kan vilja ha fler säkerheter

Industrifastigheten behöver inte alltid räcka som enda säkerhet.

Banken kan exempelvis vilja diskutera:

• personlig borgen
• annan fastighet
• företagsinteckning
• större eget kapital

Det blir mer aktuellt när lånet är stort i förhållande till fastighetsvärdet eller när byggnaden är svår att sälja vidare.

Även ett företag med en bra fastighet behöver dock visa att lånet går att betala. Säkerheten är bankens reservplan, inte företagets normala sätt att betala ränta och amortering.

En dyr fastighet behöver inte ge ett stort lån

Anta att ett företag vill köpa en industrifastighet för 15 miljoner kronor.

Fastigheten är välbelägen och värderingen stödjer priset.

Företaget behöver låna 9 miljoner.

Säkerheten kan se tillräckligt stark ut.

Men om företagets ekonomi bara lämnar en liten marginal efter löner, material, skatt och andra kostnader kan banken ändå säga nej till ett lån på 9 miljoner.

Fastigheten kan vara värd 15 miljoner utan att företaget har råd att bära skulden.

Banken behöver därför svar på två separata frågor:

Är fastigheten en tillräckligt bra säkerhet?

Har företaget råd med lånet?

Två företag kan få olika besked på exakt samma industrifastighet.

Köpa industrifastighet i ett separat fastighetsbolag

Industrifastigheten kan ägas direkt av företaget som bedriver verksamheten, men den kan också läggas i ett separat bolag.

Fastighetsbolaget äger då byggnaden och hyr ut den till rörelsebolaget.

Det skiljer fastigheten från den dagliga verksamheten.

För banken försvinner däremot inte kopplingen mellan bolagen.

Om rörelsebolaget är den enda hyresgästen behöver banken bedöma om det klarar hyran. Hyran ska i sin tur hjälpa fastighetsbolaget att betala ränta och amortering.

Ett separat fastighetsbolag kan alltså ge en tydligare struktur, men det skapar inte nya pengar i verksamheten.

Lån till att bygga ut industrifastigheten

Ett företag som redan äger sin fastighet kan behöva större lokaler.

Det kan vara:

• nytt lager
• större verkstad
• ytterligare produktionsyta
• nya lokaler för uthyrning

Banken vill då veta vad projektet kostar och vad företaget får tillbaka.

Det kan exempelvis handla om att den nya ytan gör det möjligt att öka produktionen eller ta in ytterligare hyresgäster.

Även värdet efter utbyggnaden kan behöva bedömas.

En tillbyggnad som kostar 5 miljoner kronor behöver inte göra fastigheten 5 miljoner mer värd.

Banken tittar på vad den färdiga fastigheten bedöms vara värd och om företaget klarar det större lånet.

Belåna en industrifastighet som företaget redan äger

Det går även att använda en befintlig industrifastighet för att låna till andra investeringar.

Anta att fastigheten är värd 12 miljoner kronor och har 4 miljoner i lån.

Det finns då ett stort värde i fastigheten som inte är belånat.

Men det betyder inte att företaget kan låna hela skillnaden på 8 miljoner.

Banken gör en ny bedömning av värdet, företagets ekonomi och vad pengarna ska användas till.

Det nya lånet kan exempelvis användas till:

• expansion
• maskiner
• renovering
• energieffektivisering
• ombyggnad
• köp av ytterligare fastigheter

På vår samlingssida om fastighetslån finns mer om hur fastigheter kan användas som säkerhet.

Ha siffrorna framme när du söker lån

En industrifastighet kräver normalt mer underlag än ett mindre företagslån.

Det hjälper att ha framme:

• pris eller aktuell värdering
• fastighetsbeteckning
• befintliga pantbrev
• ritningar och areauppgifter
• beskrivning av lokalerna
• senaste bokslut
• aktuella ekonomiska rapporter
• budget efter köpet
• planerade investeringar
• hyresavtal om lokalerna är uthyrda

För äldre industrifastigheter kan uppgifter om tidigare verksamheter och miljöundersökningar också behövas.

Ett komplett underlag gör det lättare för långivaren att se både fastighetens värde och hur företaget ska klara lånet.

Jämför flera långivare

Industrifastigheter bedöms inte likadant av alla långivare.

En bank kan vara positiv till företagets ekonomi men försiktig med just fastighetstypen.

En annan kan ha större erfarenhet av lager, verkstäder eller industrifastigheter och bedöma samma affär annorlunda.

Skillnaderna kan gälla:

• lånebelopp
• ränta
• amortering
• eget kapital
• personlig borgen
• andra säkerheter

För ett stort fastighetsköp kan lånebeloppet vara minst lika avgörande som räntan.

Via Kompar kan företag jämföra lån från flera långivare med en ansökan.

Creddo företagslån är ett annat alternativ för företag som vill jämföra flera långivare.

Om en långivare kräver två miljoner kronor mer i eget kapital än en annan kan det avgöra om köpet går att genomföra. Därför är det särskilt relevant att jämföra flera alternativ när industrifastigheten står för en stor del av företagets investering.