Låna till lantbruksfastighet – så fungerar finansieringen
Ett lån till en lantbruksfastighet, ibland kallad jordbruksfastighet, bedöms annorlunda än ett vanligt bolån. Långivaren tittar inte bara på bostadshuset, utan även på marken, ekonomibyggnaderna, skogen och de inkomster som gården kan ge.
Du kan låna som privatperson, genom enskild firma eller via ett aktiebolag. Vilket upplägg som passar beror bland annat på om gården främst ska vara din bostad eller om du ska driva ett aktivt lantbruk.
En mindre hästgård där köparen har sin huvudsakliga inkomst från en anställning bedöms inte på samma sätt som ett jordbruk med stora maskiner, djurhållning och flera anställda. Inte heller en gård där större delen av värdet finns i skogen.
På den här sidan går vi igenom hur lantbrukslån fungerar, hur mycket du kan låna och vad långivaren tittar på. Du får också se vilka kostnader och underlag som behöver finnas med innan du ansöker.
Vad är ett lån till lantbruksfastighet?
Ett lån till lantbruksfastighet är oftast ett fastighetslån där gården används som säkerhet. Lånet kan användas både när du köper en ny fastighet och när du vill belåna en gård som du redan äger.
Ett lantbrukslån kan bland annat finansiera:
- Köp av en gård
- Åker- och betesmark
- Skogsmark
- Bostadshus och ekonomibyggnader
- Ombyggnad eller tillbyggnad
- Köp av mer mark
- Investeringar som höjer fastighetens värde
Traktorer, skördetröskor och annan utrustning finansieras däremot ofta separat. Det kan ske genom företagslån, leasing eller avbetalning. Då används maskinen normalt som en del av säkerheten i stället för att hela finansieringen läggs på fastigheten.
Läs mer om hur lån med fastigheter som säkerhet fungerar på vår sida om fastighetslån.
Låna till jordbruksfastighet
Att låna till en jordbruksfastighet fungerar i stort sett på samma sätt som att låna till en lantbruksfastighet. Orden används ofta för gårdar med åkermark, betesmark, ekonomibyggnader, skog och bostadshus.
Hur lånet läggs upp beror mer på fastighetens innehåll och användning än på vilket av orden som används i annonsen.
En mindre jordbruksfastighet kan främst vara ett boende med några hektar mark. En större gård kan ha djurhållning, växtodling, anställda och betydande inkomster från verksamheten. Det gör att två jordbruksfastigheter med samma köpeskilling kan bedömas helt olika.
När du vill låna till en jordbruksfastighet tittar långivaren bland annat på:
- Bostadshusets och markens värde
- Skicket på ekonomibyggnaderna
- Inkomster från jordbruk, skog och arrenden
- Kostnader för drift, underhåll och maskiner
- Din privata ekonomi eller företagets resultat
- Hur mycket egna pengar du går in med
Ska gården drivas som företag behöver kalkylen visa att verksamheten kan betala sina löpande kostnader och lämna pengar till ränta och amortering. Köps jordbruksfastigheten främst som bostad får den privata inkomsten större betydelse.
Det går också att belåna en jordbruksfastighet som redan ägs. Pengarna kan exempelvis användas till att köpa mer mark, bygga en maskinhall, förbättra dräneringen eller genomföra ett generationsskifte.
En ny värdering behövs ofta. Långivaren bedömer då både fastighetens värde och om ekonomin klarar den större skulden.
En lantbruksfastighet består ofta av flera delar
En vanlig villa består främst av ett bostadshus och en tomt. En lantbruksfastighet kan innehålla många olika typer av mark och byggnader.
Det kan exempelvis finnas:
- Mangårdsbyggnad eller annat bostadshus
- Ladugård, stall eller maskinhall
- Åkermark
- Betesmark
- Produktiv skogsmark
- Vägar och andra markanläggningar
- Uthyrda bostäder
- Jakt- och fiskerättigheter
Skatteverket delar lantbruksfastigheter i bland annat småhus, ekonomibyggnader, åkermark, betesmark och skogsmark. Ekonomibyggnader är byggnader som används inom jord- eller skogsbruk, exempelvis djurstallar, logar, maskinhallar och växthus. (Skatteverket)
Den här uppdelningen får stor betydelse för lånet. Ett välskött bostadshus kan ha ett högt värde för köparen, medan långivaren också behöver bedöma om ekonomibyggnaderna går att använda och vad marken kan ge.
En stor ladugård är inte automatiskt en tillgång. Om byggnaden står tom, kräver stora reparationer och är svår att använda till något annat kan den snarare dra ned kalkylen.
Samma sak gäller marken. Sammanhängande åkrar nära gårdscentrum är ofta enklare och billigare att bruka än många små skiften som ligger långt ifrån varandra.
Ska du bo på gården eller driva lantbruk?
Svaret påverkar hur finansieringen läggs upp.
En lantbruksenhet kan innehålla både en privat bostad och delar som räknas till näringsverksamhet. Bostadshuset med tillhörande tomt kan i vissa fall vara en privatbostad, medan mark, skog och ekonomibyggnader hör till näringsverksamheten. Den som äger en lantbruksenhet behöver därför normalt också redovisa näringsverksamhet. (Skatteverket)
Det innebär inte att du måste ha ett stort jordbruk. Även en mindre gård med några hektar mark kan vara taxerad som lantbruksenhet.
Gården används främst som bostad
Du kanske vill bo på landet, ha några hästar och arrendera ut större delen av åkermarken. Din lön eller pension står då för huvuddelen av ekonomin.
Långivaren tittar bland annat på:
- Din inkomst
- Andra lån och krediter
- Hushållets fasta utgifter
- Bostadshusets skick och värde
- Kostnaderna för hela gården
- Eventuella arrenden eller andra intäkter
Även om verksamheten är liten behöver du kunna betala för mark, byggnader och underhåll. Ett gammalt stall och flera uthus kan kosta mycket att försäkra och hålla i användbart skick.
Om bostadshuset står för en stor del av gårdens värde kan finansieringen delvis likna ett vanligt huslån. På sidan om att låna till hus kan du läsa mer om hur privat ekonomi, värdering och boendekostnad påverkar lånet. Marken och ekonomibyggnaderna behöver ändå bedömas separat.
Gården ska drivas som verksamhet
Om lantbruket ska stå för en större del av inkomsten granskas verksamheten mer noggrant.
Då tittar långivaren inte bara på fastighetens värde utan också på:
- Tidigare resultat
- Budget och affärsplan
- Kostnader för foder, bränsle och el
- Behov av nya maskiner
- Planerade byggnadsinvesteringar
- Inkomster från jordbruk, skog och arrenden
- Ägarens erfarenhet
Ett lönsamt jordbruk kan bära en större del av lånet. Men verksamheten behöver även klara sämre skördar, högre kostnader och år då större investeringar måste göras.
Om köpet främst gäller lager, verkstad, butik eller andra lokaler utan tydlig jord- eller skogsbruksverksamhet kan finansieringen i stället likna ett lån till kommersiell fastighet.
Lantbrukslån som privatperson, enskild firma eller aktiebolag
Många mindre lantbruk drivs som enskild näringsverksamhet. Då är ägaren och verksamheten inte två helt separata ekonomier. Både privata inkomster och lantbrukets resultat kan därför få betydelse när lånet bedöms.
Ett aktiebolag är en egen juridisk person. Om bolaget köper fastigheten granskas bolagets ekonomi, men långivaren kan även vilja bedöma ägarna bakom företaget.
Ett nystartat aktiebolag har ingen lång historik att visa. Då får budgeten, fastigheten och ägarnas egna pengar större betydelse. Personlig borgen kan också krävas, vilket innebär att ägaren blir betalningsansvarig om företaget inte klarar lånet.
Vilken ägarform som passar bäst avgörs inte bara av lånet. Skatt, framtida generationsskifte och hur bostadshuset ska användas kan också påverka valet.
Behöver lantbruket finansiering?
Jämför finansiering för företag som ska köpa, utveckla eller belåna en lantbruksfastighet. Villkor, säkerheter och möjliga lånebelopp kan skilja sig mellan olika långivare.
Hur mycket kan du låna till en lantbruksfastighet eller jordbruksfastighet?
Det finns ingen belåningsgrad som passar alla gårdar. Hur stort lån du kan få beror på fastighetens värde, din ekonomi och hur verksamheten ska betala sina kostnader.
Långivaren kan värdera bostadshuset, marken, skogen och ekonomibyggnaderna var för sig. Delarna vägs sedan ihop till ett värde som ligger till grund för lånet.
Köpeskillingen är alltså inte alltid samma sak som långivarens värdering. Om du betalar 8 miljoner kronor men fastigheten värderas till 7 miljoner räknas låneutrymmet normalt från det lägre beloppet.
Exempel på finansiering
Anta att en lantbruksfastighet kostar 8 miljoner kronor och att långivaren är beredd att låna ut 70 procent av värdet.
Lånet blir då:
8 000 000 × 0,70 = 5 600 000 kronor
Köparen behöver finansiera resterande 2 400 000 kronor med egna pengar eller annan finansiering.
Utöver detta tillkommer kostnader för bland annat lagfart, eventuella nya pantbrev, besiktning och rådgivning. Det behövs också pengar kvar till reparationer och den löpande verksamheten efter köpet.
En hög möjlig belåning är inte alltid det bästa alternativet. Om nästan alla egna pengar går till köpet kan det bli svårt att hantera ett trasigt tak, en dålig skörd eller en maskin som behöver ersättas.
Så värderas en lantbruksfastighet
Värderingen av en lantbruksfastighet är mer uppdelad än värderingen av en vanlig villa. Olika delar kan ha helt olika användning, kostnader och möjligheter att ge inkomster.
Bostadshuset
Bostadshuset bedöms bland annat utifrån:
- Storlek och planlösning
- Skick och renoveringsbehov
- Uppvärmning och driftkostnader
- Läge och pendlingsavstånd
- Vatten och avlopp
Ett fint bostadshus kan stå för en stor del av värdet på en mindre gård. På en större jordbruksfastighet kan marken, skogen och verksamhetsbyggnaderna väga tyngre.
Den som främst köper en mindre gård för att bo där kan läsa mer om hur det fungerar att låna till hus. En lantbruksfastighet kräver dock ofta en bredare bedömning än ett vanligt villaköp.
Ekonomibyggnader
Ladugård, stall, maskinhall, verkstad och lager kan vara stora tillgångar om de passar verksamheten och är i användbart skick.
Men stora byggnader innebär också kostnader. Tak, el, ventilation, brandskydd och försäkring kan kräva omfattande åtgärder.
Kontrollera därför inte bara hur många byggnader som finns. Ta reda på:
- Vad de används till i dag
- Vilket skick de är i
- Om det finns bygglov och andra handlingar
- Hur mycket de kostar att underhålla
- Om de passar den verksamhet du planerar
En äldre ladugård kan vara värdefull för djurhållning men ha begränsat värde för en köpare som bara vill odla marken.
Åker- och betesmark
Markens storlek är bara en del av värdet. Kvalitet, dränering och placering påverkar hur enkelt den kan brukas.
Sammanhängande mark nära gården är ofta mer praktisk än flera mindre skiften på olika platser. Långa transporter tar tid och ökar kostnaden för bränsle och maskiner.
Kontrollera även om marken:
- Brukas av ägaren
- Är utarrenderad
- Omfattas av längre avtal
- Har behov av dränering
- Är lätt att nå med större maskiner
Ett arrende kan ge en stabil inkomst, men avtalet kan också begränsa hur snabbt du själv kan börja använda marken.
Skogen
Om skogen står för en stor del av fastighetens värde behövs normalt en aktuell skogsbruksplan.
Den visar bland annat skogens ålder, volym, tillväxt och vilka åtgärder som kan bli aktuella. Inkomster från avverkning kommer ofta ojämnt och bör inte behandlas som en jämn månadslön.
En fastighet med mycket avverkningsbar skog kan ge inkomster relativt snart. Yngre skog kan i stället kräva röjning och andra kostnader innan större intäkter är möjliga.
Läs mer om värdering och finansiering på sidan om att belåna skogsfastighet.
Gården och verksamheten ska klara lånet
Ett lantbrukslån behöver fungera även de år då gårdens intäkter är lägre.
Långivaren vill se hur ekonomin fungerar under ett normalt år. En gård med djurhållning kan exempelvis ha inkomster från försäljning av mjölk, kött eller andra produkter. Samtidigt finns kostnader för foder, el, veterinär, bränsle och underhåll.
Börja med alla verkliga inkomster:
- Försäljning från verksamheten
- Arrenden
- Uthyrning av bostäder eller lokaler
- Skogsintäkter
- Entreprenadarbeten
- Privat lön eller pension
Dra sedan bort verksamhetens och fastighetens vanliga kostnader.
Pengarna som återstår ska räcka till ränta, amortering, investeringar och buffert.
Ett enkelt exempel
Anta att gården och övriga inkomster tillsammans ger 1 200 000 kronor per år.
De vanliga kostnaderna är 750 000 kronor. Då återstår 450 000 kronor före ränta och amortering.
Om lånet kostar 300 000 kronor per år finns 150 000 kronor kvar.
Det kan se bra ut, men marginalen behöver testas. Vad händer om bränslet blir dyrare, skörden blir sämre eller räntan stiger?
Räkna gärna på minst tre lägen:
- Ett normalt år
- Ett svagare år med lägre intäkter
- Ett år med både högre ränta och större reparationer
En kalkyl som bara fungerar under ett riktigt bra år är för pressad.
Flera lån kan behövas
Hela gårdens finansiering behöver inte ligga i samma lån.
Fastighetslån
Lantbrukslånet för själva fastigheten används normalt till marken och byggnaderna. Gården lämnas som säkerhet.
Byggnadskreditiv
Ett byggnadskreditiv används vid större byggen och renoveringar. Pengarna tas ut i takt med att arbetet går framåt.
Det kan senare ersättas med ett vanligt fastighetslån när projektet är färdigt och fastigheten har värderats på nytt.
Rörelsekredit
Ett lantbruk kan ha stora utgifter långt innan inkomsterna kommer in. En rörelsekredit kan användas för exempelvis utsäde, foder, bränsle och andra löpande kostnader.
Krediten ska inte blandas ihop med pengar till långsiktiga fastighetsköp.
Maskinfinansiering
Traktorer och andra dyra maskiner kan finansieras genom leasing, avbetalning eller ett separat företagslån.
Det kan vara bättre än att höja fastighetslånet varje gång en maskin ska bytas. Samtidigt behöver alla betalningar finnas med i gårdens totala kalkyl.
För finansiering som inte främst gäller marken eller byggnaderna finns mer information på sidan jämför företagslån.
Belåna en lantbruksfastighet du redan äger
En gård som redan ägs kan ibland belånas för att frigöra pengar till nya investeringar.
Pengarna kan användas till exempelvis:
- Köp av mer mark
- Ny maskinhall eller nytt stall
- Renovering av bostadshuset
- Dränering
- Skogsvård
- Generationsskifte
- Köp av ytterligare en fastighet
En ny värdering behövs ofta. Långivaren vill se vad fastigheten är värd i dag och hur stora lån som redan finns.
Ett stort värde betyder inte att hela mellanskillnaden går att låna upp. Den högre skulden ska fortfarande kunna betalas av gårdens och ägarens inkomster.
Anta att fastigheten är värd 10 miljoner kronor och har lån på 4 miljoner. Det finns ett stort värde utan lån, men en höjning till 7 miljoner skulle också ge betydligt högre räntekostnader.
Investeringen behöver därför ge en tydlig nytta. En ny byggnad kan sänka arbetskostnaderna eller öka produktionen. Ett markköp kan göra driften mer sammanhängande. Saknas en sådan effekt kan det större lånet bli en ren belastning.
Kostnader vid köp av lantbruksfastighet
Den egna insatsen är bara en del av pengarna som behövs.
Räkna även med:
- Lagfart
- Nya pantbrev om de befintliga inte räcker
- Besiktning av bostad och ekonomibyggnader
- Kontroll av vatten och avlopp
- Värdering
- Juridisk granskning
- Skogsbruksplan eller uppdatering av en äldre plan
- Akuta reparationer
- Pengar till den löpande verksamheten
En lantbruksfastighet kan dessutom innehålla frågor om arrenden, nyttjanderätter, vägar och servitut. Servitut är en rätt för en fastighet att använda något på en annan fastighet, till exempel en väg eller brunn.
Avtal och kartor behöver därför granskas före köpet. En väg som ser ut att tillhöra gården kan i praktiken delas med flera andra fastigheter.
Underlag inför ansökan
En väl förberedd ansökan gör det enklare att bedöma gården.
Långivaren kan vilja se:
- Objektsbeskrivning och köpeskilling
- Fastighetskarta och arealuppgifter
- Taxeringsuppgifter
- Uppgifter om byggnadernas skick
- Arrende- och hyresavtal
- Skogsbruksplan
- Bokslut och ekonomiska rapporter
- Budget för verksamheten
- Privata inkomster och lån
- Planerade investeringar
- Uppgift om den egna insatsen
Har verksamheten inte startat ännu behövs en trovärdig plan för inkomster och kostnader. Skilj på intäkter som redan finns och sådant som du hoppas kunna skapa senare.
En planerad gårdsbutik eller uthyrning kan bli en bra extra inkomst. Långivaren kommer ändå att vilja se vad kalkylen bygger på och hur lång tid det kan ta innan pengarna börjar komma in.
Innan du köper gården
Räkna på hela fastigheten, inte bara bostadshuset och markpriset.
Kontrollera särskilt:
- Hur mycket egna pengar som finns kvar efter köpet
- Vilka byggnader som behöver åtgärdas först
- Om marken är utarrenderad
- När inkomsterna från verksamheten kommer
- Vilka maskiner som behöver köpas
- Hur ekonomin påverkas av högre ränta
- Om gården klarar ett år med lägre intäkter
Oavsett om du söker lån till lantbruksfastighet eller lån till jordbruksfastighet behöver kalkylen omfatta både boendet, marken och verksamheten. En rimlig skuld lämnar pengar kvar till underhåll, investeringar och svagare år.