Kan du belåna en samägd fastighet?
Ja, en samägd fastighet kan belånas. Problemet uppstår när bara en av delägarna vill låna.
Äger du exempelvis 50 procent av ett hus betyder det inte automatiskt att du kan gå till banken och belåna ”din halva”. En inteckning gäller fastigheten, inte en viss procentandel av den. Om fastigheten har flera ägare måste samtliga dessutom skriva under en ansökan om ny inteckning.
Du kan alltså äga en bestämd andel ekonomiskt och juridiskt utan att din andel fungerar som en separat säkerhet.
Ska fastigheten användas som säkerhet behöver banken därför titta på ägandet, befintliga lån och vilka pantbrev som redan finns.
Kan jag låna på bara min andel av fastigheten?
Normalt kan du inte ta ut en ny inteckning endast i exempelvis dina 50 procent av en samägd fastighet.
En ansökan om inteckning får inte avse del av fastighet. Fastigheten kan därför inte delas upp i en ”pantbar halva” för dig och en annan halva för den andra ägaren bara för att ni äger 50 procent var.
Det betyder däremot inte att båda delägarna alltid måste vara låntagare.
Det viktiga är att skilja mellan:
Vem som har skulden och vilken egendom banken får som säkerhet.
En delägare kan i vissa situationer stå som låntagare medan den andra delägaren medverkar till att den gemensamma fastigheten används som säkerhet.
Det finns därför en avgörande skillnad mellan:
”Jag lånar pengar på min halva.”
och:
”Jag lånar pengar och min medägare accepterar att den gemensamma fastigheten används som säkerhet.”
Det första fungerar inte genom en vanlig ny inteckning i fastigheten. Det andra kan däremot vara möjligt beroende på bankens kreditbedömning och hur säkerheten läggs upp.
Varför måste den andra ägaren vara med?
När det behövs nya pantbrev måste alla fastighetsägare skriva under ansökan om inteckning. En ny inteckning registreras inte bara i en viss delägares procentandel.
Anta att Anna och Erik äger ett hus med 50 procent var. Anna vill låna 500 000 kronor och använda huset som säkerhet.
Om banken endast hade säkerhet i Annas ideella andel skulle säkerheten i praktiken bestå av ett delägande i huset tillsammans med Erik. Det är betydligt mer komplicerat än att ha säkerhet i själva fastigheten.
Det vanliga systemet bygger därför på inteckningar och pantbrev i fastigheten.
Har fastigheten stigit i värde kan det finnas utrymme att låna mer. Innan man räknar på det behöver man veta vad fastigheten är värd idag och hur stora lån och pantbrev som redan finns.
Läs mer om att värdera fastigheten.
Om den andra delägaren säger nej
Två personer kan ha köpt ett hus tillsammans. Några år senare behöver den ena 400 000 kronor till exempelvis ett företag, en renovering eller ett annat projekt.
Den andra ägaren vill inte öka risken i huset.
Den delägare som vill låna kan då normalt inte ensidigt ta ut nya pantbrev i ”sin del”. Finns det flera ägare måste samtliga skriva under ansökan om ny inteckning.
Alternativen kan i stället vara att låna utan fastigheten som säkerhet, använda annan säkerhet, lösa ut den andra delägaren eller förändra ägarstrukturen.
Vilken lösning som är möjlig beror också på varför fastigheten samägs.
Ett hus som ägs av två makar är en annan situation än en hyresfastighet som ägs av två affärspartners eller en gård som tre syskon har ärvt.
Om bara en delägare behöver lånet
Att bara en person behöver pengarna betyder inte nödvändigtvis att båda måste bli personligt betalningsansvariga för lånet.
Det finns situationer där någon annans egendom används som säkerhet för låntagarens skuld. Det brukar beskrivas som tredjemanspant.
Det ska inte blandas ihop med att gå i borgen.
Den som går i borgen kan få ett personligt betalningsansvar enligt borgensåtagandet. Den som lämnar egendom som tredjemanspant riskerar i stället att den pantsatta egendomen tas i anspråk om skulden inte betalas.
För två personer som äger en fastighet tillsammans räcker det därför inte för den delägare som inte behöver pengarna att fråga:
”Står jag på lånet?”
En minst lika viktig fråga är:
”Vad har jag godkänt att banken får använda som säkerhet om lånet inte betalas?”
Samägd fastighet vid separation eller skilsmässa
Samägande blir ofta mer komplicerat när relationen mellan ägarna förändras.
Två personer kan exempelvis äga ett hus tillsammans och sedan separera. Den ena vill bo kvar medan den andra vill lämna både ägandet och lånen.
Då räcker det inte att parterna själva kommer överens om att den ena ”tar huset”.
Ägandet, lånen och bankens säkerhet behöver hanteras.
Den som ska bo kvar kan behöva klara bankens kreditprövning ensam och samtidigt ha möjlighet att lösa ut den andra delägaren. Fastigheten behöver ofta värderas för att det ska gå att räkna på utköpet.
Anta att huset är värt 4 miljoner kronor och att lånen uppgår till 2,4 miljoner.
Det ger ett teoretiskt nettovärde på 1,6 miljoner kronor före hänsyn till andra kostnader och omständigheter.
Vid lika ägande motsvarar det 800 000 kronor per person.
Det betyder däremot inte att banken automatiskt lånar ut ytterligare 800 000 kronor till den som vill bo kvar. Banken bedömer bland annat inkomsten, befintliga skulder, fastighetens värde och den totala skulden efter förändringen.
Vid en separation är det därför ofta bättre att behandla utköpet och den nya belåningen som en sammanhängande affär, inte som två separata problem.
Vad händer om en delägare får skulder?
Om en person äger en fastighet tillsammans med någon annan och får skulder hos Kronofogden kan den skuldsattes andel i fastigheten utmätas.
Den andra delägarens ägarandel försvinner inte.
Konsekvensen kan ändå bli större än att en ensam 50-procentig andel säljs. Vid utmätning av en andel i en gemensamt ägd fastighet kan hela fastigheten komma att säljas. Den skuldfria delägaren får då den del av pengarna som motsvarar dennes andel.
Du blir alltså inte automatiskt ansvarig för en medägares privata skulder.
Men konsekvensen kan ändå bli att hela den samägda fastigheten säljs.
Det är en risk att ta hänsyn till när man köper fastighet tillsammans med exempelvis syskon, vänner eller affärspartners.
Kan en delägare tvinga fram en försäljning?
Ja, i många samägandesituationer finns den möjligheten.
En delägare kan som huvudregel ansöka hos domstol om att den samägda egendomen ska säljas på offentlig auktion, om delägarna inte har avtalat om något annat.
Det innebär att en person kan äga exempelvis 75 procent av en fastighet utan att själv ha fullständig kontroll över hur länge samägandet ska fortsätta.
Även en minoritetsägare kan alltså ha rättigheter som får stora praktiska konsekvenser.
Ett samäganderättsavtal kan därför vara viktigt redan när fastigheten köps.
Ett samäganderättsavtal kan minska problemen
Delägarna kan avtala om hur samägandet ska fungera.
Ett samäganderättsavtal kan exempelvis reglera:
- hur beslut om fastigheten ska fattas
- hur löpande kostnader ska delas
- vad som händer om någon vill sälja
- hur ett framtida utköp ska värderas
- hur tvister ska hanteras
- vad som ska gälla om någon vill begära att fastigheten säljs
Sådana frågor är betydligt enklare att komma överens om medan relationen mellan delägarna fungerar bra.
När en konflikt redan har uppstått är förhandlingsläget ett annat.
Exempel: två personer äger huset 50/50
Tänk dig att ett hus är värt 5 miljoner kronor.
Anna och Johan äger 50 procent var.
De befintliga lånen är 2 miljoner kronor och huset har stigit i värde sedan köpet.
Anna vill låna ytterligare 600 000 kronor för att starta ett företag. Johan vill inte öka belåningen.
Anna kan då tänka:
”Jag äger egendom värd 2,5 miljoner kronor och min del av lånen är bara 1 miljon. Jag borde därför kunna låna på min del.”
Men fastighetspant fungerar inte så.
Anna kan inte bara ansöka om en ny inteckning i sin 50-procentiga andel. En inteckning får inte avse del av fastighet, och när det finns flera ägare krävs samtliga ägares underskrifter på ansökan.
Om Johan accepterar upplägget kan banken däremot pröva en lösning där fastigheten används som säkerhet trots att det är Anna som behöver pengarna.
Johan måste då vara införstådd med vilken risk han accepterar.
Säger Johan nej behöver Anna i stället hitta en lösning där den gemensamma fastigheten inte används som ny säkerhet.
Hur mycket går det att låna på en samägd fastighet?
När samtliga ägare är överens återstår bankens vanliga kreditbedömning.
Banken kan bland annat titta på:
- fastighetens marknadsvärde
- befintliga lån
- befintliga och tillgängliga pantbrev
- låntagarens inkomster
- andra skulder
- vad pengarna ska användas till
Att du äger 40 procent av en fastighet värd 10 miljoner kronor betyder alltså inte att du har ett låneutrymme på 4 miljoner kronor.
Ägarandel och låneutrymme är två olika saker.
Om flera personer äger en hyresfastighet behöver banken dessutom bedöma fastighetens ekonomi. Läs mer om att belåna hyresfastighet.
Samma sak gäller en gård eller annan jordbruksfastighet, där både verksamheten, fastigheten och ägarbilden kan påverka bankens bedömning. Läs mer om att belåna lantbruksfastighet.
Så förbereder du dig innan du pratar med banken
Om en samägd fastighet ska belånas är det bra att först reda ut:
- Vem eller vilka ska låna pengarna?
- Hur stora ägarandelar har varje delägare?
- Är samtliga ägare beredda att låta fastigheten användas som säkerhet?
- Vilka lån och pantbrev finns redan?
- Vad är fastigheten värd idag?
- Ska någon delägare samtidigt köpas ut?
- Ska någon lämna ägandet helt?
- Finns ett samäganderättsavtal som påverkar situationen?
Med svar på de frågorna blir det betydligt lättare för banken att bedöma vilket upplägg som kan fungera.
Om syftet egentligen är att en delägare ska lämna fastigheten behöver man dessutom titta på hur hela ägar- och skuldstrukturen ska se ut efter förändringen, inte bara på hur mycket det går att låna idag.
Är det enklare att sälja sin andel?
En ideell andel i en fastighet kan överlåtas.
I praktiken är marknaden för exempelvis ”50 procent av ett hus tillsammans med en främmande person” betydligt mindre än marknaden för hela huset.
Det är en anledning till att konflikter kring samägande ofta slutar med att hela fastigheten säljs eller att en av delägarna köper ut de andra.
En delägare kan dessutom i många fall begära att hela den samägda egendomen säljs på offentlig auktion.
Att en andel har ett matematiskt värde betyder därför inte att den är lika enkel att sälja eller använda som säkerhet som motsvarande del av hela fastighetens marknadsvärde.
När delägarna vill olika saker
Problemen med samägande uppstår sällan när alla delägare vill samma sak.
De kommer när en person vill låna och den andra säger nej, när någon vill sälja, när ett par separerar, när en delägare får ekonomiska problem eller när ett syskon vill behålla en gård medan de andra vill få ut sina pengar.
Då behöver tre saker hållas isär:
Vem äger fastigheten?
Vem är skyldig banken pengar?
Vilken egendom har banken som säkerhet?
Du kan äga en andel utan att kunna belåna den som om den vore en separat fastighet. Du kan stå utanför en annan delägares lån men ändå utsätta fastigheten för risk om du godkänner att den används som säkerhet. Du kan också vara helt skuldfri men ändå påverkas om en medägare får sin andel utmätt.
När ägandet, skulden och säkerheten är utredda blir det betydligt enklare att se vilka alternativ som faktiskt finns.