Beräkna amortering på ett fastighetslån
Amorteringen är en av de största kostnaderna när du köper en hyresfastighet. Ändå är det många som lägger all fokus på räntan och glömmer hur stor påverkan amorteringen har på både kassaflödet och den långsiktiga ekonomin.
Med vår amorteringskalkylator kan du jämföra olika lånebelopp, räntor, löptider och amorteringsmodeller. Du ser direkt hur månadskostnaden förändras och hur snabbt skulden minskar, vilket gör det enklare att välja en finansiering som fungerar även flera år framåt.
Vad är amortering?
Amortering är den del av lånebetalningen som minskar skulden. Varje gång du amorterar blir lånet lite mindre och nästa ränteberäkning görs på ett lägre belopp.
Det är därför räntan och amorteringen inte ska blandas ihop. Räntan är kostnaden för att låna pengar. Amorteringen är återbetalningen av själva lånet.
För en fastighetsägare innebär det att varje amortering ökar det egna kapitalet i fastigheten. Samtidigt lämnar pengarna kontot, vilket påverkar det löpande kassaflödet.
Varför spelar amorteringen så stor roll?
Två hyresfastigheter kan ge exakt samma hyresintäkter och ha samma driftnetto, men ändå ge helt olika resultat varje månad.
Skillnaden kan vara amorteringen.
Om den ena fastigheten amorterar 25 000 kronor i månaden och den andra 60 000 kronor blir kassaflödet betydligt starkare i den första, trots att räntan är densamma.
Det är därför banker inte bara tittar på räntan när de bedömer ett lån. De vill veta att fastigheten klarar både räntor och amorteringar utan att ekonomin blir alltför ansträngd.
Så fungerar kalkylatorn
Kalkylatorn är gjord för att snabbt visa hur olika finansieringsalternativ påverkar ekonomin.
Du anger:
- lånebelopp
- ränta
- återbetalningstid
- amorteringsmodell
Därefter räknas amorteringen ut automatiskt. Du kan direkt jämföra hur olika löptider eller räntenivåer påverkar månadskostnaden och den totala kostnaden för lånet.
Det är särskilt användbart innan du kontaktar banken eller när du jämför flera olika låneerbjudanden.
Rak amortering eller annuitetslån?
De flesta fastighetslån bygger på rak amortering eller annuitet.
Vid rak amortering betalas samma amorteringsbelopp varje månad. Eftersom skulden hela tiden minskar blir även räntekostnaden lägre. Månadskostnaden är därför högst i början och sjunker successivt.
Vid annuitetslån är månadsbetalningen jämn under en längre period. I början består en större del av betalningen av ränta. Efter hand minskar räntekostnaden och en större del går till amortering.
Ingen modell är bäst i alla situationer.
Rak amortering passar ofta den som vill minska skulden snabbare och få lägre räntekostnader över tid.
Annuitet kan vara ett alternativ för den som vill ha en jämnare månadskostnad och enklare budgetering.
Exempel
Anta att du lånar 10 miljoner kronor till en hyresfastighet.
Lånet har en ränta på 4 procent och en återbetalningstid på 25 år.
Med rak amortering blir amorteringen cirka 400 000 kronor per år. Den första tiden blir den totala betalningen relativt hög eftersom både ränta och amortering baseras på ett stort lånebelopp.
Med ett annuitetslån blir betalningarna jämnare, men en större del av de första betalningarna består av ränta.
Genom att testa båda alternativen i kalkylatorn blir skillnaden tydlig och det blir enklare att avgöra vilket upplägg som passar den egna ekonomin.
Hur påverkar amorteringen kassaflödet?
För många fastighetsägare är kassaflödet minst lika viktigt som resultatet.
En hög amortering innebär att mer pengar lämnar kontot varje månad. Det minskar utrymmet för underhåll, renoveringar eller nya investeringar.
En lägre amortering ger bättre likviditet på kort sikt, men skulden minskar långsammare och den totala räntekostnaden blir ofta högre.
När du räknar på en investering är det därför klokt att inte bara titta på hyror och driftnetto. Räkna även på hur mycket pengar som faktiskt finns kvar efter ränta och amortering.
Hur tänker banken?
Banken tittar inte bara på hur stort lånet är.
Den vill också se att fastigheten klarar de löpande betalningarna även om räntan skulle stiga eller om en del av hyresintäkterna försvinner under en period.
Därför analyseras ofta nyckeltal som DSCR och räntetäckningsgrad, där amorteringen har stor betydelse.
Ett högt amorteringskrav kan göra att ett projekt ser betydligt svagare ut, trots att fastigheten har goda hyresintäkter.
Kan amorteringskravet ändras?
Ja.
När ett lån ska läggas om eller när banken gör en ny värdering av fastigheten kan amorteringsvillkoren förändras.
Har fastigheten ökat i värde eller lånet minskat kan banken ibland acceptera en lägre amortering.
Om ekonomin däremot blivit svagare eller belåningsgraden ökat kan banken ställa högre krav.
Det är därför klokt att göra en ny kalkyl inför varje större förändring av finansieringen.
Ska man amortera extra?
Det finns inget självklart svar.
Extra amortering minskar skulden snabbare och leder till lägre räntekostnader under lånets återstående löptid.
Samtidigt binds mer kapital i fastigheten.
Om du planerar att köpa ytterligare en hyresfastighet eller vet att större renoveringar väntar kan pengarna ibland göra större nytta än en extra amortering.
Beslutet handlar därför om mer än att bara minska skulden. Det handlar också om hur kapitalet används på bästa sätt.
Vanliga misstag
Ett vanligt misstag är att bara räkna på dagens ränta.
Om räntan stiger samtidigt som amorteringen ligger kvar på samma nivå kan månadskostnaden öka betydligt mer än väntat.
Ett annat misstag är att välja den längsta återbetalningstiden enbart för att få en låg månadskostnad. Det förbättrar kassaflödet på kort sikt men innebär ofta högre räntekostnader över hela lånets löptid.
Använd därför kalkylatorn för att testa flera olika scenarier. Små förändringar i ränta eller amorteringstid kan göra stor skillnad över 20 eller 30 år.
Vanliga frågor
Vad är skillnaden mellan ränta och amortering?
Räntan är kostnaden för lånet. Amorteringen är den del som betalar tillbaka skulden.
Vilken amorteringsmodell är billigast?
Rak amortering ger normalt en lägre total räntekostnad eftersom skulden minskar snabbare. Annuitet ger däremot en jämnare betalning över tiden.
Kan jag amortera mer än banken kräver?
Ja, i många fall går det att göra extra amorteringar. Vad som gäller framgår av lånevillkoren.
Påverkar amorteringen hur mycket jag kan låna?
Ja. Högre amorteringskrav innebär större löpande betalningar, vilket kan påverka hur stort lån banken är beredd att bevilja.
När bör jag använda amorteringskalkylatorn?
Den är användbar både inför ett fastighetsköp, när du jämför olika låneerbjudanden och när du vill se hur förändrade räntor eller amorteringstider påverkar ekonomin.