Räkna ut DSCR för en hyresfastighet
DSCR visar om fastighetens överskott räcker för att betala räntor och amorteringar. Nyckeltalet används ofta när en bank bedömer hur stort lån en hyresfastighet klarar.
Fyll i fastighetens årliga driftnetto, räntekostnad och amortering. Kalkylatorn räknar ut DSCR och visar hur stor marginal som finns efter årets lånebetalningar.
Vad är DSCR?
DSCR är en förkortning av Debt Service Coverage Ratio. På svenska kan det beskrivas som fastighetens förmåga att betala räntor och amorteringar med sitt löpande överskott.
Beräkningen jämför driftnettot med den årliga skuldservicen. Skuldservice är summan av ränta och amortering under ett år.
Ett DSCR på 1,00 betyder att hela driftnettot går åt till ränta och amortering. Det finns då ingen marginal kvar om intäkterna minskar eller kostnaderna stiger.
Ett värde på 1,30 betyder att driftnettot är 30 procent högre än årets räntor och amorteringar. Fastigheten har då ett större utrymme för förändringar.
Så räknas DSCR ut
Formeln är:
DSCR = driftnetto / ränta och amortering
Anta att en hyresfastighet har ett årligt driftnetto på 1 300 000 kronor. Räntekostnaderna är 700 000 kronor och amorteringarna 300 000 kronor.
Den totala skuldservicen blir då 1 000 000 kronor.
Beräkningen ser ut så här:
1 300 000 / 1 000 000 = 1,30
Fastighetens driftnetto täcker alltså räntor och amorteringar 1,3 gånger.
Kalkylatorn använder samma beräkning. Du behöver bara fylla i de tre beloppen.
Vad menas med driftnetto?
Driftnettot är hyresintäkterna minus fastighetens normala driftkostnader. Ränta och amortering dras inte av när driftnettot räknas fram.
Driftkostnader kan exempelvis vara:
- värme, vatten och el som fastighetsägaren betalar
- fastighetsskötsel
- försäkring
- renhållning
- löpande reparationer
- fastighetsavgift eller fastighetsskatt
- administration
Anta att hyrorna ger 2,5 miljoner kronor om året och driftkostnaderna uppgår till 900 000 kronor. Driftnettot blir då 1,6 miljoner kronor.
Det är detta belopp som ska fyllas i i kalkylatorn. Amorteringar och räntekostnader anges separat.
Vad är ett bra DSCR?
Ett DSCR över 1,00 visar att driftnettot räcker för att betala årets räntor och amorteringar. Det betyder däremot inte att marginalen är tillräcklig.
Vid 1,05 finns bara fem procent kvar efter lånebetalningarna. En mindre vakans, en oväntad reparation eller högre ränta kan då göra kassaflödet negativt.
Ett högre värde ger bättre marginaler. Vilken nivå banken kräver varierar mellan fastigheter, långivare och låneupplägg. Kalkylatorn anger ungefär 1,20–1,30 som ett vanligt spann vid finansiering av hyresfastigheter, men det är ingen fast gräns.
Banken tittar även på fastighetens skick, ort, hyresgäster, belåningsgrad och låntagarens ekonomi. En fastighet med osäkra intäkter kan behöva ett högre DSCR än ett objekt med stabil uthyrning.
Varför tittar banken på DSCR?
Fastighetens värde är bankens säkerhet, men värdet betalar inte den löpande räntan. Banken vill därför veta om hyrorna ger ett tillräckligt stort överskott för att hantera lånet.
DSCR visar detta mer direkt än belåningsgraden.
En fastighet kan ha låg belåningsgrad men ändå svagt kassaflöde. Det kan exempelvis bero på höga driftkostnader eller låg uthyrning. Om driftnettot inte täcker ränta och amortering behöver ägaren skjuta till pengar från annat håll.
Ett starkt DSCR visar att fastigheten i större utsträckning bär sin egen finansiering. Det kan stärka låneansökan, men ger ingen garanti för att banken säger ja.
Skillnaden mellan DSCR och räntetäckningsgrad
DSCR och räntetäckningsgrad används för att mäta två närliggande saker.
Räntetäckningsgraden jämför fastighetens resultat eller driftnetto med räntekostnaden. Amorteringen ingår normalt inte.
DSCR räknar däremot med både ränta och amortering. Därför ger nyckeltalet en bredare bild av hur hela lånets betalningar påverkar fastighetens ekonomi.
En fastighet kan ha en stark räntetäckningsgrad men ett svagare DSCR om amorteringarna är höga. Skillnaden blir särskilt tydlig när lånet ska betalas av snabbt.
Så påverkas DSCR av räntan
Högre ränta ökar skuldservicen och sänker DSCR, om allt annat är oförändrat.
Anta att driftnettot är 1,5 miljoner kronor. Ränta och amortering uppgår tillsammans till 1 miljon kronor. DSCR blir då 1,50.
Om räntekostnaden stiger med 200 000 kronor blir skuldservicen 1,2 miljoner. DSCR sjunker då till 1,25.
Fastigheten går fortfarande runt, men marginalen har minskat kraftigt.
Testa därför mer än dagens ränta. Lägg in en högre årlig räntekostnad och se hur mycket DSCR förändras. Det visar hur känslig finansieringen är om lånet ska läggas om till en högre ränta.
Amorteringen kan avgöra hur stort lånet blir
Två banker kan erbjuda samma lånebelopp och ränta men kräva olika amortering. Det påverkar DSCR direkt.
En hög amortering ger större betalningar under året och därmed ett lägre DSCR. Lånet betalas av snabbare, men belastar kassaflödet mer.
En långsammare amortering ger ett högre DSCR på kort sikt. Skulden ligger samtidigt kvar längre.
När olika låneerbjudanden jämförs behöver därför både ränta och amorteringskrav finnas med. Den lägsta räntan behöver inte ge det lättaste lånet att bära om amorteringen är betydligt högre.
Hur kan DSCR förbättras?
DSCR kan förbättras genom ett högre driftnetto eller lägre betalningar på lånet.
Ett högre driftnetto kan komma från högre hyresintäkter, färre tomma lokaler eller lägre driftkostnader. Hyreshöjningar måste förstås följa avtal och gällande regler. Besparingar bör inte heller göras genom att skjuta upp underhåll som senare blir dyrare.
Lånekostnaden kan minska genom ett lägre lånebelopp, lägre ränta eller ändrad amorteringsplan. Ett större eget kapital vid köpet minskar lånet och förbättrar normalt DSCR från början.
Det går också att förhandla om finansieringen, men banken behöver godkänna varje ändring. En lägre amortering förbättrar det kortsiktiga kassaflödet men gör att skulden minskar långsammare.
Använd DSCR innan du köper
DSCR är användbart redan när du granskar ett försäljningsprospekt.
Börja med att räkna fram ett realistiskt driftnetto. Kontrollera vilka kostnader som ingår och om det finns underhåll som sannolikt påverkar ekonomin de kommande åren.
Lägg sedan in den ränta och amortering som finansieringen väntas få. Räkna inte bara på mäklarens eller säljarens mest positiva antaganden.
Gör gärna tre beräkningar:
- en med den finansiering du räknar med
- en med högre ränta
- en med lägre driftnetto
Om DSCR snabbt faller under 1,00 är investeringen känslig. Det behöver inte innebära att fastigheten är fel prissatt, men finansieringen eller köpeskillingen kan behöva ändras.
DSCR säger inte allt om fastigheten
Ett högt DSCR är positivt, men visar inte om fastigheten är i gott skick eller om köpeskillingen är rimlig.
Nyckeltalet tar inte heller hänsyn till alla framtida investeringar. Ett större stambyte, takbyte eller en omfattande renovering kan kräva kapital som inte syns i den vanliga driftkalkylen.
DSCR bör därför bedömas tillsammans med kassaflöde, belåningsgrad, räntetäckningsgrad och kommande underhåll. På sidan Analysera en hyresfastighet används DSCR tillsammans med flera andra nyckeltal för att ge en bredare bild av ekonomin.
Vanliga frågor om DSCR
Vad betyder ett DSCR på 1,00?
Det betyder att fastighetens driftnetto precis täcker räntor och amorteringar. Det finns ingen marginal kvar för lägre intäkter eller högre kostnader.
Kan DSCR vara lägre än 1,00?
Ja. Då räcker driftnettot inte till hela årets ränta och amortering. Resten behöver betalas med andra pengar.
Ska amortering ingå i DSCR?
Ja. DSCR räknar normalt med både ränta och amortering. Det är en central skillnad jämfört med räntetäckningsgraden.
Vilket driftnetto ska användas?
Använd det årliga driftnettot före ränta och amortering. Utgå från realistiska hyresintäkter och normala driftkostnader.
Kan DSCR användas för kommersiella fastigheter?
Ja. Samma grundprincip kan användas för hyresfastigheter, lokaler och andra fastigheter som ger löpande intäkter. Bankens krav kan skilja sig mellan olika fastighetstyper.
Räcker ett högt DSCR för att få lån?
Nej. Banken granskar även säkerheten, belåningsgraden, fastighetens skick, hyresavtalen och låntagarens ekonomi. DSCR är en del av bedömningen.