Beräkna kontantinsats för att köpa hyresfastighet
Hur stor kontantinsats behövs när du köper en hyresfastighet? Det är en av de första frågorna som behöver besvaras innan du börjar diskutera finansiering med banken.
Med vår kalkylator kan du snabbt räkna ut hur mycket eget kapital som krävs utifrån köpeskillingen och den belåningsgrad du räknar med. Det ger en tydlig bild av hur mycket pengar som behöver finnas tillgängliga innan köpet kan genomföras.
Vad är en kontantinsats?
Kontantinsatsen är den del av köpeskillingen som inte finansieras med lån. Om en hyresfastighet kostar 15 miljoner kronor och banken lånar ut 75 procent behöver du själv finansiera de återstående 25 procenten.
Många förknippar kontantinsats med köp av villa eller bostadsrätt, men principen är densamma för hyresfastigheter. Skillnaden är att det inte finns något lagstadgat bolånetak. I stället gör varje bank en egen bedömning av hur stor del av köpet den är villig att finansiera.
Ju större den egna insatsen är, desto mindre behöver du låna. Det ger lägre räntekostnader och bättre marginaler om ränteläget förändras.
Hur stor kontantinsats krävs?
Det finns inget enkelt svar eftersom varje fastighet bedöms individuellt.
Banken tittar bland annat på fastighetens skick, hyresintäkter, läge och hur stabil ekonomin bedöms vara. Även köparens ekonomi och erfarenhet kan påverka hur stor del av köpet banken är beredd att finansiera.
Många banker finansierar mellan 65 och 80 procent av köpeskillingen. Resterande del behöver normalt betalas med eget kapital.
Det innebär inte att alla affärer ser likadana ut. En modern hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan ibland få en högre belåningsgrad än en fastighet med stora renoveringsbehov eller osäkra intäkter.
Exempel på hur kontantinsatsen räknas ut
Anta att du vill köpa en hyresfastighet för 12 miljoner kronor.
Om banken beviljar ett lån på 75 procent blir finansieringen:
- Köpeskilling: 12 000 000 kr
- Lån: 9 000 000 kr
- Kontantinsats: 3 000 000 kr
Om banken i stället bara vill finansiera 70 procent ökar den egna insatsen till 3,6 miljoner kronor.
Det visar hur stor skillnad några procentenheter i belåningsgrad kan göra. Därför är det ofta klokt att prova flera olika scenarier innan du börjar leta efter en fastighet i en viss prisklass.
Kontantinsatsen är inte hela kapitalbehovet
En vanlig miss är att bara räkna på kontantinsatsen.
Vid ett fastighetsköp finns ofta fler kostnader som behöver finansieras. Det kan handla om lagfart, pantbrev, juridisk hjälp, besiktning eller pengar som behövs för att renovera fastigheten efter tillträdet.
Köper du en äldre hyresfastighet kan det dessutom vara klokt att ha en buffert för oförutsedda utgifter. Ett tak som behöver bytas eller ett värmesystem som måste repareras kan snabbt förändra kalkylen.
Den totala summan du behöver ha tillgänglig är därför ofta högre än den kontantinsats kalkylatorn visar.
Vad påverkar hur mycket banken lånar ut?
Två fastigheter med samma köpeskilling kan få helt olika finansiering.
Banken tittar inte bara på fastighetens värde utan också på hur väl den förväntas bära sina kostnader. Höga och stabila hyresintäkter väger ofta tungt, medan stora renoveringsbehov eller hög vakansgrad kan leda till en lägre belåningsgrad.
Även din egen ekonomi spelar roll. Har du goda marginaler och erfarenhet av att äga eller förvalta fastigheter kan det förbättra dina möjligheter att få ett större lån.
Kan kontantinsatsen lånas?
Det händer att köpare använder kapital från en annan fastighet eller kompletterande säkerheter för att minska behovet av egna pengar.
I vissa fall går det även att ta in en delägare som bidrar med kapital eller använda pengar som redan finns i ett aktiebolag.
Hur sådana lösningar bedöms varierar mellan olika banker. De flesta vill ändå se att köparen själv tar en ekonomisk risk genom att bidra med en betydande del av kapitalet.
En större kontantinsats kan ge bättre villkor
En högre kontantinsats innebär inte bara ett mindre lån.
Den kan också leda till lägre räntekostnader, bättre kassaflöde och i vissa fall bättre lånevillkor. För banken innebär ett lägre lånebelopp en mindre risk, vilket kan påverka både ränta och villkor.
Samtidigt finns det en gräns där en alltför stor kontantinsats binder kapital som kanske hade gjort större nytta på annat håll. Pengar kan behövas till renoveringar, underhåll eller framtida investeringar.
Målet är därför inte alltid att ha så liten belåning som möjligt, utan att hitta en finansiering där både lånet och det egna kapitalet fungerar på lång sikt.
Vanliga frågor
Hur stor kontantinsats behöver jag för en hyresfastighet?
Många banker finansierar mellan 65 och 80 procent av köpeskillingen. Hur stor kontantinsatsen blir beror på hur stor del av köpet banken är villig att låna ut.
Är kontantinsats samma sak som eget kapital?
I praktiken används begreppen ofta på samma sätt. Kontantinsatsen är den del av köpeskillingen som inte finansieras med lån.
Ingår lagfart och pantbrev i kalkylatorn?
Nej. Kalkylatorn räknar endast ut hur stor kontantinsatsen blir utifrån köpeskillingen och den belåningsgrad du anger.
Kan jag använda kalkylatorn innan jag hittat en fastighet?
Ja. Många använder den för att se vilka prisnivåer som är realistiska utifrån det egna kapital som finns tillgängligt.
Är resultatet ett lånelöfte?
Nej. Kalkylatorn visar en uppskattning. Den slutliga finansieringen avgörs alltid av den bank eller långivare som prövar låneansökan.