Brygglån fastighet

När används brygglån för fastighet?

Ett brygglån för fastighet används när en affär måste genomföras innan den långsiktiga finansieringen är på plats.

Pengarna behövs alltså nu, medan lösningen som ska ersätta lånet kommer senare.

Det kan vara aktuellt när:

• en fastighet måste tillträdas innan en annan har sålts
• ett projekt är klart men slutfinansieringen ännu inte är utbetald
• en fastighet behöver förbättras innan vanlig långsiktig belåning blir möjlig
• kapital från en försäljning eller investerare kommer in senare
• affären måste stängas snabbare än den vanliga finansieringsprocessen tillåter

Det viktigaste med ett brygglån är därför inte bara hur mycket som går att låna.

Den avgörande frågan är:

Vad ska lösa brygglånet?

Den frågan bör vara besvarad redan innan lånet tas.

Brygglånet måste ha ett slut

Ett vanligt fastighetslån kan ligga kvar i många år.

Brygglånet är byggt för att försvinna.

Det kan exempelvis lösas genom:

• ett långsiktigt fastighetslån
• försäljning av en annan fastighet
• försäljning av bostäder eller lokaler
• kapital från investerare
• refinansiering efter renovering eller uthyrning
• annan permanent finansiering

Den planerade vägen ut ur lånet brukar kallas exit.

Om det är oklart var pengarna ska komma från när lånet förfaller finns ett problem redan från början.

Exempel: tillträdet är om tre veckor

Ett bolag köper en fastighet för 14 miljoner kronor.

Tillträdet är om tre veckor.

Företaget har eget kapital till en del av köpet och planerar ett vanligt fastighetslån för resten.

Problemet är tiden.

Bankens kreditprocess blir inte färdig före tillträdet.

Affären kan då falla trots att den långsiktiga finansieringen i grunden ser möjlig ut.

Ett brygglån kan täcka perioden mellan:

tillträdesdagen

och

dagen då det långsiktiga fastighetslånet betalas ut.

När den permanenta finansieringen kommer på plats används den för att lösa brygglånet.

Bryggan löser alltså inte fastighetens långsiktiga finansiering.

Den löser tidsgapet.

När en annan fastighet ska säljas

En annan vanlig situation uppstår när ett företag köper Fastighet B innan Fastighet A har sålts.

Kapitalet finns egentligen redan i verksamheten, men det är bundet i den gamla fastigheten.

Anta att Fastighet A förväntas säljas för 12 miljoner kronor.

Efter att lånen är lösta räknar företaget med att frigöra 5 miljoner.

De pengarna ska användas för att lösa brygglånet på Fastighet B.

På pappret finns då en tydlig exit.

Men två frågor återstår:

Vad händer om försäljningen tar längre tid än väntat?

Vad händer om priset blir lägre än planerat?

Det är där risken i upplägget finns.

Hur länge löper ett brygglån?

Bryggfinansiering är kortfristig.

Exakt löptid varierar mellan långivare och affärer, men lånet ska normalt täcka en begränsad period.

Löptiden bör anpassas till det som faktiskt ska hända.

Om lånet ska lösas av en försäljning behöver tidsplanen ta höjd för att försäljningen kan dra ut på tiden.

Om bryggan ska ersättas av ett vanligt fastighetslån för företag behöver det finnas en realistisk plan för när det lånet kan betalas ut.

Ett brygglån på sex månader är bara en bra lösning om sex månader faktiskt är tillräckligt.

Räkna alltid på en försening

Anta att planen säger att en fastighet ska säljas inom sex månader.

Brygglånet löper också i sex månader.

Allt går ihop så länge försäljningen sker enligt plan.

Om affären i stället tar åtta månader uppstår problemet samma dag lånet förfaller.

Därför bör kalkylen inte bara innehålla huvudscenariot.

Räkna också på:

Tre månaders försening

och gärna:

Sex månaders försening

Då syns både den extra kostnaden och om finansieringen fortfarande går att hantera.

Vad kostar ett brygglån?

Brygglån är ofta dyrare än långsiktig fastighetsfinansiering.

Det är logiskt eftersom långivaren går in i en situation där:

• lånet är kort
• kreditbeslutet ibland måste gå snabbt
• nästa finansiering ännu inte är klar
• återbetalningen ofta beror på en framtida händelse

Kostnaden kan bestå av både ränta och avgifter.

Det intressanta är därför inte bara den angivna räntan.

Räkna på vad lånet faktiskt kostar under hela perioden.

Exempel på kostnaden

Anta att företaget lånar:

8 000 000 kronor

Brygglånet används i fyra månader.

Om räntan i ett förenklat exempel motsvarar 9 procent per år blir räntekostnaden:

8 000 000 × 9 % × 4/12 = 240 000 kronor

Till det kan olika avgifter komma.

240 000 kronor är en hög kostnad för fyra månader.

Men rätt jämförelse är inte alltid ett billigare lån.

Det billigare lånet kanske inte går att få fram i tid.

Alternativen kan i stället vara:

• att förlora fastighetsköpet
• att bryta mot villkoren för tillträdet
• att sälja en annan tillgång snabbt
• att ta in dyrt nytt ägarkapital

Brygglånet köper framför allt tid.

Förseningen kan bli dyrare än själva bryggan

Samma lån på 8 miljoner kronor kostar i exemplet:

240 000 kronor på fyra månader

Om lånet blir kvar i tolv månader blir räntekostnaden:

720 000 kronor

Skillnaden är:

480 000 kronor

Och då är eventuella kostnader för förlängning inte medräknade.

Det är därför ett brygglån med något högre ränta men en realistisk löptid kan vara bättre än ett billigare lån med för snäv tidsplan.

Vad vill långivaren se?

Vid ett brygglån behöver företaget kunna förklara både varför pengarna behövs idag och hur lånet ska lösas.

Om exiten är en fastighetsförsäljning blir exempelvis följande relevant:

• vilken fastighet som ska säljas
• bedömt försäljningsvärde
• befintliga lån
• förväntat nettobelopp efter försäljning
• hur långt försäljningsprocessen har kommit
• när pengarna realistiskt kan finnas på kontot

Om brygglånet ska ersättas av ett långsiktigt lån blir andra frågor viktigare:

• vilken långivare ska ta över?
• finns någon form av kreditbesked eller indikativa villkor?
• vad återstår innan lånet kan betalas ut?
• klarar fastigheten det permanenta lånet?
• finns villkor som först måste uppfyllas?

Ju konkretare svaret är, desto starkare blir exiten.

Säkerheter under bryggperioden

Brygglånet behöver normalt säkerhet.

Fastigheten som finansieras kan vara en del av den säkerheten.

Beroende på upplägget kan även annat bli aktuellt, exempelvis:

• pantbrev
• annan fastighet
• aktier i fastighetsbolag
• företagsinteckning
• personlig borgen

Ska en fastighet användas som säkerhet är det relevant att kontrollera vilka befintliga pantbrev som redan finns.

Om pantbreven inte räcker kan nya inteckningar behöva tas ut.

Exiten kan vara ett permanent fastighetslån

Alla brygglån löses inte genom försäljning.

Ett annat upplägg är:

1. bolaget köper en svagare fastighet
2. brygglånet används under en förbättringsperiod
3. fastigheten renoveras eller hyrs ut
4. driftnettot förbättras
5. fastigheten värderas om
6. ett vanligt långsiktigt fastighetslån tar över

Anta att fastigheten vid köpet har hög vakans.

Under nio månader hyrs lokaler ut, renoveringar färdigställs och intäkterna förbättras.

När fastigheten har stabilare ekonomi kan den passa bättre för ett vanligt långsiktigt lån.

Brygglånet löses då med den nya finansieringen.

I ett sådant upplägg bygger exiten på att bolaget faktiskt lyckas genomföra förbättringarna.

Vad händer om den permanenta finansieringen inte kommer?

Det är en av de viktigaste frågorna i hela affären.

Anta att planen är att brygglånet ska ersättas av ett vanligt fastighetslån efter nio månader.

Om den nya banken då säger nej finns fortfarande brygglånet kvar.

Företaget behöver därför förstå vad den långsiktiga långivaren kommer att kräva redan innan brygglånet tas.

Det kan exempelvis vara:

• viss uthyrningsgrad
• ett visst driftnetto
• färdig renovering
• ny värdering
• visst eget kapital
• vissa hyresavtal

Om hela exiten bygger på att en annan långivare säger ja senare bör dessa krav vara så konkreta som möjligt från början.

Brygglån vid renovering och utveckling

En fastighet kan ibland befinna sig mellan två tydliga lägen.

Före renoveringen:

• hög vakans
• svagt driftnetto
• låg standard
• osäkra hyresintäkter

Efter renoveringen:

• uthyrda lokaler
• högre hyror
• bättre driftnetto
• högre värde

Brygglånet kan i vissa affärer finansiera tiden mellan dessa två lägen.

Men det är inte samma sak som att finansiera själva byggprocessen.

Brygglån eller byggnadskreditiv?

Ett byggnadskreditiv är gjort för byggprojekt.

Pengarna används normalt successivt när kostnader uppstår under byggtiden.

Brygglånet fyller en annan funktion.

Det ska täcka ett tillfälligt finansieringsgap.

Skillnaden kan förenklas till:

Byggnadskreditiv: finansierar byggandet.

Brygglån: finansierar tiden mellan två finansieringslägen.

Därför bör de behandlas som två separata typer av finansiering.

Brygglån eller refinansiering?

De kan också blandas ihop.

Vid refinansiering av fastighetslån finns normalt redan en fungerande finansiering som ska förändras eller förbättras.

Vid bryggfinansiering finns i stället ett tillfälligt glapp som måste lösas.

Refinansiering:

Vi har finansiering men vill ändra den.

Brygglån:

Vi behöver en tillfällig lösning innan den riktiga finansieringen tar över.

Brygglån och överbryggningslån

Orden används ibland som synonymer.

Men sökintentionen kan skilja sig.

Överbryggningslån används ofta i privata bostadsaffärer där ett nytt hus eller en ny lägenhet tillträds innan den tidigare har sålts.

Brygglån inom fastigheter används oftare i företags-, investerings- och projektfinansiering.

Det är därför bättre att behandla dem separat än att försöka pressa ihop båda behoven på samma sida.

När brygglån är en dålig idé

Brygglån passar bäst när problemet faktiskt är tillfälligt.

Det är betydligt svagare om lånet används för att skjuta upp ett mer permanent finansieringsproblem.

Varningssignaler är exempelvis:

• exiten kräver ett mycket högt framtida försäljningspris
• projektet måste bli klart exakt enligt tidsplan
• nästa långivare har ännu inte visat intresse
• kalkylen fungerar bara om fastigheten snabbt ökar i värde
• företaget saknar reservkapital
• en liten försening gör att likviditeten tar slut

Ett brygglån kan lösa ett tidsproblem.

Det kan inte göra en olönsam affär lönsam.

Tre scenarier före lånet

Räkna åtminstone på tre utfall.

Plan A – allt går enligt tidsplan

Brygglånet löses efter sex månader.

Plan B – affären försenas

Lånet ligger kvar ytterligare tre månader.

Vad kostar det? Kan det förlängas?

Plan C – exiten misslyckas

Fastigheten säljs inte eller den permanenta långivaren säger nej.

Vad gör bolaget då?

Det sista scenariot är det viktigaste.

Om svaret är ”det får vi lösa då” är exiten svag.

Frågor att ställa långivaren

Innan ett brygglån accepteras bör villkoren vara tydliga.

Fråga bland annat:

• exakt löptid
• total ränta under perioden
• uppläggningsavgifter
• andra avgifter
• möjlighet till förtidslösen
• möjlighet att förlänga
• kostnad för förlängning
• säkerheter
• personlig borgen
• villkor före utbetalning
• vad som händer vid försenad återbetalning

Två erbjudanden med samma ränta kan vara helt olika när dessa punkter läggs bredvid varandra.

Ansökan bör beskriva hela vägen

En svag ansökan säger:

Vi behöver 8 miljoner snabbt.

En starkare ansökan kan säga:

Vi behöver 8 miljoner till tillträdet. Den fastighet som ska säljas är redan ute på marknaden och beräknas frigöra 11 miljoner efter lån. Brygglånet löses med en del av den likviden.

Eller:

Brygglånet används under renovering och uthyrning. När driftnettot har nått den planerade nivån ska fastigheten refinansieras långsiktigt.

Långivaren behöver se både bron och vart den leder.

Börja med sista dagen

Det enklaste sättet att bedöma ett brygglån är att börja den dag lånet ska lösas.

Fråga:

Vilka pengar ska finnas då?

Var ska de komma ifrån?

Hur säkert är det att de faktiskt finns?

Hur mycket förseningsmarginal har vi?

Vad är reservplanen?

Om svaren är tydliga kan ett brygglån vara ett effektivt sätt att genomföra en fastighetsaffär trots att kapitalet och affären inte ligger perfekt i tid.

Om svaren är otydliga är det inte längre bara en brygga.

Då finns risken att den tillfälliga finansieringen blir själva problemet.