Nu kan du beräkna DSCR för en hyresfastighet direkt på sajten

Klarar hyresfastighetens överskott både räntan och amorteringen? Den frågan går nu snabbare att besvara. Vårt nya verktyg Beräkna DSCR för en hyresfastighet är live och kan användas kostnadsfritt direkt på Belåna Fastighet.

Du fyller i fastighetens årliga driftnetto, räntekostnad och amortering. Kalkylatorn räknar sedan ut fastighetens DSCR och visar hur stor marginal som finns efter årets betalningar på lånet.

Verktyget passar både inför ett köp och när du vill kontrollera ekonomin i en hyresfastighet du redan äger.

DSCR visar om fastigheten bär sitt lån

DSCR är en förkortning av Debt Service Coverage Ratio. Namnet låter mer komplicerat än själva beräkningen.

Nyckeltalet jämför fastighetens driftnetto med den sammanlagda kostnaden för ränta och amortering under ett år. Driftnettot är det som återstår av hyresintäkterna efter normala kostnader för exempelvis värme, försäkring, fastighetsskötsel och löpande reparationer.

Ett DSCR på 1,00 betyder att hela driftnettot går åt till lånets ränta och amortering. Fastigheten klarar betalningarna, men lämnar ingen marginal om en lägenhet blir tom eller någon kostnad stiger.

Ett värde på 1,30 betyder att driftnettot är 30 procent större än årets räntor och amorteringar. Kalkylen har då mer utrymme för oväntade förändringar.

Ett nyckeltal som gör lånet lättare att förstå

Den som granskar en hyresfastighet får ofta många siffror att hålla reda på. Köpeskilling, hyresintäkter, driftkostnader, ränta, amortering och belåningsgrad påverkar alla resultatet.

DSCR samlar två centrala delar i en enda siffra: fastighetens löpande överskott och betalningarna på lånet.

Anta att en fastighet har ett driftnetto på 1 300 000 kronor per år. Räntan kostar 700 000 kronor och amorteringen är 300 000 kronor.

Ränta och amortering blir tillsammans 1 000 000 kronor. När driftnettot delas med detta belopp blir DSCR 1,30.

Fastigheten genererar alltså 1,3 kronor i driftnetto för varje krona som ska betalas i ränta och amortering.

Du behöver inte räkna själv. I vår DSCR-kalkylator för hyresfastigheter fyller du bara i de tre beloppen och får resultatet direkt.

Se vad en högre ränta gör med marginalen

Ett användbart sätt att arbeta med verktyget är att inte nöja sig med en enda beräkning.

Börja med den ränta och amortering som du räknar med. Höj sedan räntekostnaden och kör kalkylen igen. Då ser du hur snabbt marginalen minskar om lånet blir dyrare.

Säg att fastighetens driftnetto är 1,5 miljoner kronor och att ränta och amortering tillsammans kostar 1 miljon. DSCR blir då 1,50.

Om räntekostnaden stiger med 200 000 kronor sjunker DSCR till 1,25. Fastigheten betalar fortfarande sitt lån, men skillnaden mellan intäkter och betalningar har krympt tydligt.

Samma metod kan användas för att testa högre driftkostnader, lägre hyresintäkter eller en tuffare amorteringsplan.

Använd verktyget när du jämför låneerbjudanden

Två lån med samma belopp behöver inte påverka fastighetens ekonomi på samma sätt.

Det ena lånet kan ha lägre ränta men högre amortering. Det andra kan kosta mer i ränta men ha en lugnare amorteringsplan. Eftersom DSCR räknar med båda delarna blir skillnaden synlig.

Den lägsta räntan ger alltså inte alltid den högsta betalningsmarginalen.

När du planerar att låna till en hyresfastighet kan det därför vara bättre att jämföra den totala årliga betalningen än att bara titta på räntesatsen. Banken gör en bredare bedömning, men DSCR ger dig ett eget mått på hur tungt lånet blir för fastigheten.

Bra att räkna på före visningen

DSCR är även användbart tidigt i köpprocessen. Uppgifter om hyror och driftkostnader finns ofta i försäljningsmaterialet, även om siffrorna behöver kontrolleras närmare före ett köp.

Med ett uppskattat driftnetto och ett tänkt låneupplägg kan du snabbt se om objektet verkar ha rimliga marginaler. Ett svagt resultat behöver inte betyda att fastigheten är dålig. Priset, lånebeloppet eller amorteringen kan däremot behöva förändras.

I vår guide om att köpa en hyresfastighet går vi igenom fler kontroller som bör göras innan du går från en första kalkyl till bud och finansiering.

Testa tre versioner av samma affär

Ett enda resultat kan ge falsk trygghet. Prova därför gärna tre enkla scenarier:

• Kalkylen som du tror är mest realistisk.
• Samma kalkyl med högre ränta.
• Samma kalkyl med lägre driftnetto.

Om DSCR fortfarande visar en tydlig marginal i den försiktigare kalkylen är affären mindre känslig. Faller värdet snabbt mot eller under 1,00 behöver finansieringen granskas närmare.

Verktyget ersätter inte kontroll av byggnadens skick, hyresavtal eller framtida renoveringar. Ett högt DSCR berättar att det löpande överskottet täcker lånebetalningarna. Det säger inte att taket är i gott skick eller att köpeskillingen är rimlig.

För en bredare genomgång kan du använda vår kompletta analys av en hyresfastighet. Där vägs DSCR samman med bland annat kassaflöde, direktavkastning, ROI och belåningsgrad.

Ett nytt verktyg i en växande verktygslåda

DSCR-kalkylatorn är byggd för en tydligt avgränsad uppgift. Den visar om fastighetens driftnetto räcker till ränta och amortering och hur stor marginalen är.

På sidan med alla våra verktyg för fastigheter och finansiering hittar du även kalkylatorer för kontantinsats, belåningsgrad, kassaflöde, ränta och amortering.

Börja med den siffra du vill kontrollera. Bygg sedan vidare med fler nyckeltal tills du ser hur köpeskilling, intäkter och finansiering fungerar tillsammans.

Det nya DSCR-verktyget är live nu och kan användas hur många gånger du vill.