Fastighetslån företag

Fastighetslån för företag

Ett fastighetslån för företag kan användas när ett bolag ska köpa, bygga om eller belåna en fastighet. Fastigheten används normalt som säkerhet, men banken tittar också på företagets ekonomi och på om fastigheten kan bära lånet.

Det skiljer fastighetslånet från många andra företagslån. Fastighetens värde, användning, läge, kassaflöde och befintliga skulder blir en direkt del av kreditbedömningen.

För en bredare genomgång av olika typer av fastighetslån finns vår huvudguide.

Vad kan fastighetslån företag användas till?

Fastighetslån företag kan vara aktuellt för exempelvis:

• köp av hyresfastighet
• köp av industrifastighet
• köp av kontors- eller butiksfastighet
• lager- och logistikfastigheter
• lantbruksfastigheter
• ombyggnad och tillbyggnad
• större renoveringar
• refinansiering av befintliga fastighetslån
• att frigöra kapital ur en fastighet företaget redan äger

Lånet behöver alltså inte tas i samband med ett nytt köp.

Ett företag som redan äger en fastighet med relativt låg belåning kan också vilja använda fastigheten som säkerhet för ytterligare kapital. Banken gör då en ny bedömning av värdet, befintliga lån och företagets återbetalningsförmåga.

Hur mycket kan företaget låna?

Det finns ingen belåningsgrad som gäller för alla företagsägda fastigheter.

Hur mycket banken vill låna ut påverkas bland annat av:

• fastighetens marknadsvärde
• fastighetstyp
• läge
• hyresintäkter
• vakans
• driftkostnader
• företagets ekonomi
• befintliga skulder
• pantbrev
• syftet med lånet

Två fastigheter som båda är värda 10 miljoner kronor kan därför få helt olika låneutrymme.

En fullt uthyrd fastighet med stabila hyresgäster och förutsägbara intäkter kan vara lättare att finansiera än en specialiserad fastighet med stora renoveringsbehov eller osäkra framtida intäkter.

Bankernas bedömningar kan också skilja sig åt.

Fastighetslån företag – kalkyl

Det går att göra en enkel första kalkyl innan företaget kontaktar banken.

Anta att bolaget ska köpa en fastighet för 10 miljoner kronor.

Företaget satsar 3 miljoner kronor och behöver låna 7 miljoner.

Belåningsgraden blir:

7 000 000 / 10 000 000 = 70 %

Men belåningsgraden säger inte om fastigheten faktiskt klarar kostnaden för lånet.

Anta att fastigheten ger ett driftnetto på 700 000 kronor per år.

Med ett lån på 7 miljoner kronor och 5 procent ränta blir räntekostnaden:

7 000 000 × 0,05 = 350 000 kronor per år

Om amorteringen samtidigt är 1 procent av lånet tillkommer:

7 000 000 × 0,01 = 70 000 kronor per år

Ränta och amortering blir tillsammans:

350 000 + 70 000 = 420 000 kronor

Efter ränta och amortering återstår då:

700 000 – 420 000 = 280 000 kronor

Det är en förenklad kalkyl. Banken kan även räkna med högre ränta, kommande underhåll, vakans och andra risker.

Fastighetens värde räcker inte

En värdefull fastighet innebär inte automatiskt att banken vill låna ut ett stort belopp.

Lånet måste också kunna betalas.

För en uthyrd fastighet blir därför intäkterna och kostnaderna viktiga.

Anta att två hyresfastigheter är värda 15 miljoner kronor vardera.

Den ena har stabila hyresgäster, låg vakans och ett starkt driftnetto.

Den andra har flera tomma lokaler och stora renoveringsbehov.

Värdet kan vara liknande, men lånerisken ser helt olika ut.

Läs mer om hur banker kan bedöma den typen av objekt på sidan om att belåna hyresfastighet.

Vad är driftnetto?

Driftnettot visar förenklat vad fastigheten ger efter löpande driftkostnader, men före kostnader för lån och skatt.

En enkel beräkning är:

Hyresintäkter – driftkostnader = driftnetto

Om en fastighet ger 1 400 000 kronor per år i hyresintäkter och kostar 550 000 kronor att driva blir driftnettot:

1 400 000 – 550 000 = 850 000 kronor

De 850 000 kronorna ska bland annat räcka till räntor och amorteringar.

En större marginal gör det lättare att klara exempelvis högre ränta, tillfälliga vakanser eller ökade kostnader.

Banken kan räkna på en högre ränta

Bankens kalkyl behöver inte utgå från den ränta företaget betalar idag.

Ett lån på 8 miljoner kronor kostar exempelvis:

4 % ränta: 320 000 kronor per år

6 % ränta: 480 000 kronor per år

8 % ränta: 640 000 kronor per år

Skillnaden mellan 4 och 8 procent är alltså 320 000 kronor per år.

En fastighet som har god marginal vid dagens ränta kan få betydligt sämre siffror om räntan stiger.

Fastigheten som säkerhet för lånet

Vid fastighetslån företag är fastigheten normalt en viktig säkerhet.

För svenska fastigheter används inteckningar och pantbrev.

Pantbrev motsvarar det belopp som har intecknats i fastigheten och kan lämnas som säkerhet till långivaren.

Om fastigheten redan har tillräckligt stora pantbrev behöver företaget normalt inte ta ut nya enbart för att lånet förändras eller flyttas.

Räcker de befintliga pantbreven inte till kan nya behöva tas ut.

Läs mer om pantbrev.

Hur mycket eget kapital behöver företaget?

Banken finansierar normalt inte hela fastighetsköpet.

Företaget behöver därför ofta bidra med eget kapital.

Pengarna kan exempelvis komma från:

• företagets kassa
• ägartillskott
• investerare
• försäljning av andra tillgångar
• tidigare upparbetade vinster

Mer eget kapital innebär ett lägre lån och lägre risk för banken.

Samtidigt binds mer av företagets egna pengar i fastigheten.

Det går därför inte att säga att högsta möjliga eller lägsta möjliga belåning alltid är bäst. Företaget behöver väga avkastningen på det egna kapitalet mot risken i skuldsättningen.

Fastighetslån till nystartat företag

Ett nystartat bolag kan få fastighetslån, men banken har mindre historik att bedöma.

Då kan större vikt läggas vid:

• fastighetens ekonomi
• hyresavtal
• ägarnas erfarenhet
• eget kapital
• andra säkerheter
• affärsplan
• ägarnas ekonomi

Många fastigheter ägs dessutom i separata aktiebolag som skapats för just det aktuella objektet.

Ett nytt organisationsnummer behöver därför inte betyda att personerna bakom bolaget saknar erfarenhet.

Banken vill däremot veta vilka som står bakom bolaget, hur mycket kapital de satsar och hur lånet ska betalas.

Kan banken kräva personlig borgen?

Ja.

Fastigheten kan vara säkerhet för lånet samtidigt som banken kräver personlig borgen eller ytterligare säkerheter.

Det är en viktig del av lånevillkoren.

En ägare som går i personlig borgen tar en annan risk än en ägare som enbart har investerat kapital i aktiebolaget.

Ett lån med något lägre ränta behöver därför inte vara det bästa erbjudandet om det samtidigt kräver betydligt större personlig risk.

Ränta på fastighetslån för företag

Räntan på fastighetslån företag sätts vanligtvis individuellt.

Faktorer som kan påverka räntan är bland annat:

• företagets kreditvärdighet
• belåningsgrad
• fastighetens kvalitet
• kassaflöde
• läge
• återbetalningstid
• säkerheter
• företagets övriga bankaffärer

Företagskunder får därför sällan ett enda standardpris som gäller oavsett fastighet.

Lånet kan ha rörlig eller bunden ränta. Det kan också finnas upplägg där olika delar av skulden binds på olika lång tid.

Vid stora lånebelopp får även små ränteskillnader stor effekt.

På ett lån på 20 miljoner kronor motsvarar 0,5 procentenheters skillnad:

100 000 kronor per år

Det finns därför goda skäl att jämföra flera långivare.

Hur fungerar amorteringen?

Amorteringen bestäms normalt utifrån det enskilda lånet.

Banken kan bland annat ta hänsyn till:

• belåningsgrad
• kassaflöde
• fastighetstyp
• företagets ekonomi
• lånets löptid
• fastighetens skick och användning

En hög amortering sänker skulden snabbare men tar samtidigt mer pengar ur företagets löpande kassaflöde.

En låg amortering ger mer utrymme på kort sikt men innebär att skulden minskar långsammare.

Fastighetslån till industrifastighet

Industrifastigheter kan vara mycket olika.

En generell lager- eller industribyggnad på ett attraktivt läge kan passa många verksamheter.

En specialbyggd produktionsanläggning kan däremot vara betydligt svårare att sälja eller hyra ut till någon annan.

Det påverkar hur banken ser på fastigheten som säkerhet.

Läs vår separata guide om lån till industrifastighet.

Fastighetslån till lantbruksfastighet

Lantbruks- och skogsfastigheter bedöms delvis på andra grunder än vanliga kommersiella fastigheter.

Värdet kan exempelvis ligga i:

• åkermark
• skog
• bostadsbyggnader
• ekonomibyggnader
• arrenden
• verksamheten

Banken behöver därför bedöma mer än bara byggnadernas värde.

Läs mer om att belåna lantbruksfastighet.

Äga fastigheten i ett separat aktiebolag

Kommersiella fastigheter ägs ofta i separata bolag.

Det kan göra det enklare att skilja fastighetens ekonomi från annan verksamhet.

Banken tittar dock på mer än bolagets organisationsnummer.

Ett nytt fastighetsbolag som ägs av ett etablerat företag eller erfarna fastighetsägare kan exempelvis bedömas utifrån hela upplägget.

Banken kan vilja veta:

• vilka som äger bolaget
• vilken erfarenhet de har
• hur mycket kapital de satsar
• vilka hyresgäster som finns
• vilka avtal bolaget har
• hur stora marginalerna är

Ägarstrukturen bör därför vara bestämd innan finansieringen är klar.

Köpa fastigheten eller fastighetsbolaget?

I vissa affärer köper företaget själva fastigheten.

I andra köps aktierna i bolaget som äger fastigheten.

Vid ett direkt fastighetskö byter fastigheten ägare.

Vid ett bolagskö ligger fastigheten kvar i samma bolag medan bolagets ägare byts ut.

Det kan påverka bland annat skatt, befintliga skulder, avtal och bankens säkerheter.

Vid köp av ett fastighetsbolag behöver därför både bolaget och fastigheten granskas.

Refinansiera fastighetslån företag

Företagets fastighetslån behöver inte ligga hos samma bank under hela innehavet.

Det kan senare finnas skäl att lägga om lånet, exempelvis på grund av:

• lägre ränta
• andra amorteringsvillkor
• högre fastighetsvärde
• lägre belåningsgrad
• behov av mer kapital
• bankbyte
• förändrad ägarstruktur

Anta att företaget köpte en fastighet för 10 miljoner kronor och lånade 7 miljoner.

Belåningsgraden var då:

70 %

Några år senare är lånet 6 miljoner samtidigt som fastigheten värderas till 13 miljoner.

Belåningsgraden är då cirka:

46 %

Företaget har då ett annat utgångsläge än vid det ursprungliga köpet.

Det betyder inte att det är rätt att öka lånet, men säkerhetsmarginalen har förändrats.

Vilka underlag vill banken ha?

Banken behöver normalt information om både bolaget och fastigheten.

Underlag kan exempelvis vara:

• årsredovisning
• aktuell resultat- och balansrapport
• budget
• befintliga lån
• fastighetsvärdering
• hyresförteckning
• hyresavtal
• vakans
• driftkostnader
• planerade renoveringar
• investeringskalkyl
• ägare och koncernstruktur

Vid ett nytt köp behöver banken också förstå själva affären och hur mycket kapital företaget satsar.

Bra underlag gör det enklare att diskutera lånebelopp och villkor konkret.

Jämför mer än räntan

Två fastighetslån med samma ränta kan ha ganska olika villkor.

Jämför exempelvis:

• ränta
• amortering
• uppläggningsavgifter
• personlig borgen
• andra säkerheter
• räntebindning
• möjlighet till extra amortering
• villkor för framtida lån
• krav på företagets övriga bankaffärer

För ett företag som planerar fler fastighetsaffärer kan flexibiliteten i bankens upplägg vara minst lika viktig som några tiondelar på räntan.

Grönt fastighetslån för företag

Vissa fastigheter kan kvalificera för särskilda gröna fastighetslån.

Kraven varierar mellan långivare och kan exempelvis handla om energiprestanda eller miljöcertifiering.

Att ett lån klassas som grönt förändrar däremot inte grunden för kreditbedömningen.

Företaget behöver fortfarande visa att ekonomin håller och att banken får tillräcklig säkerhet.

Räkna på fastighetslånet innan du ansöker

För en första kalkyl behöver företaget åtminstone känna till:

• fastighetens värde
• eget kapital
• önskat lånebelopp
• årliga intäkter
• driftkostnader
• driftnetto
• förväntad ränta
• amortering

Med de siffrorna går det att göra en bättre första bedömning än genom att enbart fråga hur stor andel av fastighetens värde banken kan finansiera.

Fastigheten behöver vara tillräckligt värdefull för att fungera som säkerhet.

Men lika viktigt är att företaget har råd att bära lånet.