Kontantinsats till fastighet – hur mycket behöver du?

Hur stor kontantinsats till fastighet du behöver beror framför allt på vad du köper. För ett hus eller en lägenhet finns tydliga regler för hur stor del banken får låna ut. För en hyresfastighet, lantbruksfastighet eller kommersiell fastighet finns ingen motsvarande procentsats som gäller för alla.

Skillnaden kan bli stor. Ett hus eller en lägenhet kan i dag köpas med 10 procent i kontantinsats, medan banken kan kräva betydligt mer av dig som köper exempelvis en hyresfastighet.

Hur stor kontantinsats behövs till en fastighet?

Det korta svaret är att det inte finns en enda procentsats för alla fastigheter.

Vid köp av hus eller lägenhet får ett nytt bolån sedan den 1 april 2026 uppgå till högst 90 procent av marknadsvärdet. Det innebär minst 10 procent i kontantinsats. Banken kan ändå välja att låna ut mindre om din ekonomi inte räcker för det lån du söker.

För hyresfastigheter, lantbruk och kommersiella fastigheter sätter banken i stället en nivå utifrån fastighetens värde och ekonomi. Om banken exempelvis vill låna ut högst 70 procent behöver resterande 30 procent komma från dig eller ditt bolag.

Typ av köp	Hur stor kontantinsats?
Hus eller lägenhet	Minst 10 % vid ett nytt bolån
Hyresfastighet	Banken bestämmer hur stor del den vill låna ut
Lantbruksfastighet	Varierar beroende på fastigheten och köparens ekonomi
Kommersiell fastighet	Varierar beroende på fastigheten, hyrorna och köparen
Skogsfastighet	Varierar beroende på bland annat värde och ekonomi

Kontantinsats när du köper hus eller lägenhet

För hus och lägenheter är det enkelt att räkna fram den minsta kontantinsatsen.

Köper du ett hus för 4 miljoner kronor och får låna 90 procent ser det ut så här:

• Pris: 4 000 000 kronor
• Bolån: 3 600 000 kronor
• Kontantinsats: 400 000 kronor

Att du har 400 000 kronor betyder däremot inte automatiskt att banken lånar ut resterande 3,6 miljoner. Din inkomst, andra lån och hushållets kostnader påverkar hur mycket du faktiskt får låna.

Läs mer om hur det fungerar när du ska belåna hus eller belåna lägenhet.

Kontantinsats till hyresfastighet

För en hyresfastighet finns inget generellt bolånetak på 90 procent. Banken bestämmer hur stor del av köpet den vill låna ut.

Här får själva fastighetens ekonomi stor betydelse. Banken tittar bland annat på hyrorna, kostnaderna, fastighetens värde och hur mycket som blir kvar när de löpande utgifterna är betalda.

Anta att en hyresfastighet kostar 10 miljoner kronor och banken är beredd att låna ut 7 miljoner.

Då blir kalkylen:

• Pris: 10 000 000 kronor
• Lån: 7 000 000 kronor
• Egen insats: 3 000 000 kronor
• Belåningsgrad: 70 %

Belåningsgrad betyder helt enkelt hur stor del av fastighetens värde som består av lån. I exemplet ovan lånar du 70 procent och behöver stå för resterande 30 procent.

De tre miljonerna behöver inte nödvändigtvis komma från ditt privata sparkonto. Köper ett aktiebolag fastigheten kan pengarna exempelvis redan finnas i bolaget eller skjutas till av ägarna.

På sidan om att låna till hyresfastighet går vi igenom hur banken räknar på själva lånet.

Du kan också använda vår kalkylator för kontantinsats till hyresfastighet för att se hur den egna insatsen förändras vid olika belåningsgrader.

Kontantinsats till lantbruksfastighet

En lantbruksfastighet kan innehålla betydligt mer än ett hus. Åkermark, skog, ekonomibyggnader och andra delar av gården kan stå för en stor del av värdet.

Därför går det inte att säga att en lantbruksfastighet alltid kräver exempelvis 20 eller 25 procent i egen insats. Banken behöver först bedöma vad fastigheten är värd och hur ekonomin kring den ser ut.

En gård för 8 miljoner kronor ger till exempel följande skillnad:

Om banken lånar 75 procent:

• Lån: 6 000 000 kronor
• Egen insats: 2 000 000 kronor

Om banken lånar 65 procent:

• Lån: 5 200 000 kronor
• Egen insats: 2 800 000 kronor

Tio procentenheters skillnad innebär alltså 800 000 kronor mer som köparen själv behöver få fram.

Läs mer om lantbrukslån och hur lån till gårdar och lantbruksfastigheter fungerar.

Kontantinsats till kommersiell fastighet

Även vid köp av kommersiell fastighet bestämmer banken från fall till fall hur mycket den vill låna ut.

Två fastigheter med samma prislapp kan få helt olika villkor. Ett hus med flera stabila hyresgäster är inte samma sak för banken som en specialbyggd industrifastighet där hela hyran kommer från ett enda företag.

Banken brukar bland annat vilja veta:

• vad fastigheten är värd
• hur stora hyresintäkterna är
• vad fastigheten kostar att driva
• vilka hyresgäster som finns
• hur långa hyresavtalen är
• vilket skick fastigheten är i
• hur mycket pengar köparen själv går in med

Kostar fastigheten 20 miljoner kronor och banken vill låna ut 65 procent blir lånet 13 miljoner. Köparen behöver då få fram resterande 7 miljoner kronor.

Läs mer om lån till kommersiell fastighet.

Räkna även med lagfart och pantbrev

Kontantinsatsen är inte ’alla egna pengar du behöver ha tillgängliga när du köper en fastighet.

Köper du ett hus kan det tillkomma kostnader för lagfart och, om befintliga pantbrev inte räcker, nya pantbrev. Köper du en lägenhet i form av en bostadsrätt finns inte dessa kostnader på samma sätt.

Även vid köp av hyresfastighet, lantbruk eller kommersiell fastighet kan lagfart och pantbrev bli en betydande del av kostnaden. Ju dyrare fastigheten är, desto större kan beloppen bli.

Det betyder att ett husköp där kontantinsatsen exempelvis är 350 000 kronor kan kräva mer pengar än så innan köpet är klart.

Räkna därför inte bara på kontantinsatsen. För ett hus eller en annan fastighet behöver du även kontrollera kostnaden för lagfart och om nya pantbrev behöver tas ut.

Kan man låna till kontantinsatsen?

Ja, det kan finnas möjligheter att låna till hela eller delar av kontantinsatsen. Hur det kan göras skiljer sig mellan den som köper hus eller lägenhet privat och den som köper en fastighet genom ett företag.

Det ämnet behandlar vi separat i guiden om [att låna till kontantinsats].

Belåningsgrad och kontantinsats

Belåningsgraden visar hur stor del av fastighetens värde som består av lån. Resten behöver du täcka med egna pengar eller på annat sätt.

Om banken accepterar en belåningsgrad på 80 procent behöver du själv stå för 20 procent. Vid 70 procents belåningsgrad behöver du stå för 30 procent.

För en fastighet som kostar 6 miljoner kronor blir skillnaden tydlig:

• 80 % belåningsgrad: 4 800 000 kronor i lån och 1 200 000 kronor i egen insats
• 70 % belåningsgrad: 4 200 000 kronor i lån och 1 800 000 kronor i egen insats
• 60 % belåningsgrad: 3 600 000 kronor i lån och 2 400 000 kronor i egen insats

Tio procentenheters lägre belåningsgrad innebär alltså 600 000 kronor mer i egen insats i det här exemplet.

För hus och lägenhet finns ett bolånetak som sätter gränsen för hur stor del som får lånas med bolån. För hyresfastigheter, lantbruk och kommersiella fastigheter gör banken i stället en egen bedömning av hur mycket den vill låna ut.

Vill du testa olika nivåer kan du räkna ut belåningsgraden för en hyresfastighet i vår kalkylator.