Hur stor kontantinsats behövs för en lantbruksfastighet?
När du köper en lantbruksfastighet behöver du ofta räkna med en större kontantinsats än vid köp av ett vanligt hus.
25 procent är en nivå som ofta nämns för lantbruksfastigheter. Landshypotek anger exempelvis att de normalt kan låna ut upp till 75 procent av fastighetens värde. Om banken lånar ut 75 procent behöver du själv ordna resterande 25 procent.
Det betyder däremot inte att alla banker alltid kräver exakt 25 procent i kontantinsats. Hur mycket du kan låna beror på fastigheten, värderingen och din ekonomi.
En gård kan bestå av bostadshus, åkermark, skog och ekonomibyggnader. Banken behöver därför bedöma mer än bara huset du ska bo i.
Ska du köpa lantbruksfastighet är det klokt att ta reda på bankens möjliga belåningsgrad tidigt. Belåningsgraden är den del av fastighetens värde som banken är beredd att låna ut mot.
Ett lånelöfte för ett vanligt hus behöver alltså inte säga särskilt mycket om hur stort lån du kan få till en gård.
Varför kan kontantinsatsen bli större än vid ett vanligt husköp?
Vid ett vanligt husköp är bostaden normalt den stora tillgången som banken värderar.
En lantbruksfastighet kan vara betydligt mer komplicerad.
Bostadshuset kanske bara står för en del av värdet. Resten kan finnas i skog, åkermark, betesmark, ekonomibyggnader eller andra delar av fastigheten.
Alla dessa delar är inte lika enkla att värdera eller sälja.
En välskött skogsfastighet kan exempelvis ha ett betydande värde. En stor och specialanpassad ekonomibyggnad kan däremot vara värdefull för rätt köpare men betydligt mindre attraktiv för andra.
Banken tittar därför på hur hela fastigheten fungerar som säkerhet för lånet.
Även användningen spelar roll. En mindre gård som främst ska användas som bostad kan bedömas annorlunda än ett lantbruk där jordbruk, skogsbruk eller annan verksamhet står för en stor del av ekonomin.
Det är en av orsakerna till att två gårdar med samma pris kan kräva olika stora kontantinsatser.
Vad påverkar kontantinsatsen till en lantbruksfastighet?
Hur mycket pengar du behöver lägga själv styrs framför allt av hur mycket banken är beredd att låna ut.
Fastighetens värde
Banken utgår inte automatiskt från priset du betalar.
Om du köper en gård för 4 miljoner kronor men banken bedömer att fastigheten är värd mindre som säkerhet kan lånet räknas på det lägre värdet.
Då behöver du själv täcka en större del av köpet.
Värderingen får därför stor betydelse för kontantinsatsen.
Vad som ingår i fastigheten
Två lantbruksfastigheter kan se helt olika ut trots att de kostar lika mycket.
Den ena kanske består av ett bostadshus och några hektar mark. Den andra kan innehålla stora skogsarealer, åkermark, maskinhallar och flera ekonomibyggnader.
Banken behöver bedöma värdet i de olika delarna.
Om skog eller mark står för en stor del av värdet kan banken vilja ha mer underlag än vid ett vanligt husköp.
Din ekonomi
Fastigheten är säkerheten för lånet, men banken behöver också se att du kan betala räntor och amorteringar.
Lön, andra inkomster, befintliga lån och övriga kostnader påverkar därför hur mycket du kan låna.
Om lantbruksfastigheten ska ge inkomster kan även dessa tas med i bedömningen. Banken kan däremot vilja se att intäkterna är realistiska och inte bara bygger på en framtida plan.
Det går därför att ha pengar till kontantinsatsen men ändå få nej till resten av lånet.
Verksamheten på gården
Ska fastigheten användas för jordbruk, skogsbruk eller annan näringsverksamhet kan verksamhetens ekonomi påverka lånet.
En etablerad verksamhet med dokumenterade intäkter är enklare för banken att bedöma än en verksamhet som ännu inte har startat.
Köper du däremot en mindre gård främst för att bo på kan bedömningen ligga närmare ett vanligt privat fastighetsköp.
Hur stor del banken vill låna ut
Kontantinsatsen och belåningsgraden hänger direkt ihop.
Om banken är beredd att låna ut 75 procent behöver du ordna resterande 25 procent själv.
Om banken bara vill låna ut 65 procent ökar den egna insatsen till 35 procent.
Det är därför mer användbart att fråga banken hur stor del av just den här lantbruksfastigheten de kan tänka sig att belåna än att utgå från att en viss procentsats alltid gäller.
Hur banken bedömer säkerheten och lånets storlek förklaras mer på sidan om att belåna lantbruksfastighet.
Om den egna insatsen inte räcker finns det också olika sätt att lösa mellanskillnaden. Det tar vi upp på sidan om att låna till kontantinsats.
Exempel: så mycket kan kontantinsatsen bli
Om banken är beredd att låna ut 75 procent av fastighetens värde behöver du ordna 25 procent själv.
Kostar gården 6,4 miljoner kronor innebär det:
- lån: 4,8 miljoner kronor
- kontantinsats: 1,6 miljoner kronor
Men redan några procentenheter lägre belåning gör stor skillnad.
Ja. Jag skulle ändra tabellrubrikerna till:
| Bankens belåningsgrad | Kontantinsats gård/lantbruk | Eget kapital som behövs |
|---|---|---|
| 75 % | 25 % | 1 600 000 kr |
| 70 % | 30 % | 1 920 000 kr |
| 65 % | 35 % | 2 240 000 kr |
| 60 % | 40 % | 2 560 000 kr |
Exemplet gäller en lantbruksfastighet som kostar 6,4 miljoner kronor.
Om banken går från 75 till 70 procents belåning behöver köparen alltså lägga in ytterligare 320 000 kronor själv. Vid 65 procents belåning behövs 640 000 kronor mer än vid 75 procent.
Det är därför några procentenheter i bankens bedömning kan avgöra om ett gårdsköp är möjligt eller inte.
När pengarna nästan räcker
Säg att du har 1,8 miljoner kronor tillgängliga och tittar på gården för 6,4 miljoner.
Vid 75 procents belåning räcker kapitalet till själva kontantinsatsen på 1,6 miljoner kronor.
Om banken däremot bara vill låna ut 70 procent behöver du 1,92 miljoner. Då saknas 120 000 kronor redan innan andra kostnader för köpet räknats in.
Vid 65 procents belåning blir kontantinsatsen 2,24 miljoner kronor. Då saknas 440 000 kronor.
Utöver kontantinsatsen kan du dessutom behöva pengar till lagfart och eventuella nya pantbrev.
Det är alltså klokt att lämna marginal i kalkylen i stället för att använda allt till själva kontantinsatsen.
Kan man låna till kontantinsatsen på en lantbruksfastighet?
Ja, det kan vara möjligt att ordna en del av kontantinsatsen med lånade pengar. Banken som lånar ut till gården kommer däremot att vilja veta hur den delen är löst.
Har du en annan fastighet med låg belåning kan det exempelvis finnas möjlighet att höja lånet på den.
Pengarna kan sedan användas som en del av insatsen till lantbruksfastigheten. Banken behöver då godkänna både det högre lånet på den befintliga fastigheten och det nya lånet till gården.
Ett separat lån utan fastighet som säkerhet är ett annat möjligt alternativ. Ett sådant lån kan vara betydligt dyrare och påverkar samtidigt hur mycket du har råd att låna till gården.
Kontantinsatsen kan också komma från sparande, försäljning av en annan fastighet eller kapital som finns tillgängligt på annat sätt.
På sidan Låna till kontantinsats går vi igenom olika sätt att lösa den egna insatsen.
Räkna på kontantinsatsen innan du budar på gården
Det är lätt att börja med en generell procentsats och sedan räkna baklänges från priset.
Vid köp av lantbruksfastighet är det säkrare att först ta reda på hur banken ser på just den fastighet du är intresserad av.
En gård med mycket skog kan bedömas på ett sätt. En mindre hästgård med bostadshus och några ekonomibyggnader kan bedömas på ett annat.
Samma pris behöver därför inte innebära samma möjliga lån.
Om du vet ungefär vilken belåningsgrad banken accepterar blir det också lättare att avgöra hur långt du kan gå i en budgivning.
På sidan Köpa lantbruksfastighet går vi igenom fler delar av själva gårdsköpet, bland annat mark, byggnader, förvärvstillstånd och vad du bör kontrollera före kontrakt.
Kontantinsats och belåning av lantbruksfastighet hänger ihop
Kontantinsatsen är den del av köpet som inte täcks av lånet på lantbruksfastigheten.
Därför går det egentligen inte att diskutera kontantinsatsen utan att samtidigt prata om hur mycket banken vill belåna fastigheten.
En högre belåningsgrad minskar behovet av eget kapital. Samtidigt blir lånet större, vilket ger högre räntekostnader och ofta högre amorteringar.
Banken behöver därför både vara bekväm med fastigheten som säkerhet och med din möjlighet att betala lånet.
Om gården ska ge inkomster från exempelvis jordbruk, skog eller uthyrning kan de intäkterna påverka kalkylen. Banken kan då vilja se underlag som visar vad verksamheten faktiskt kan ge.
Köper du en mindre gård främst för att bo på blir hushållets vanliga inkomster och utgifter ofta en större del av bedömningen.
Mer om hur själva lånet fungerar finns på sidan Belåna lantbruksfastighet.
Ha siffrorna klara när du pratar med banken
Du behöver inte ha en färdig affärsplan för att ställa de första frågorna om ett gårdsköp. Men några uppgifter gör samtalet betydligt mer konkret.
Ha gärna koll på:
- ungefärligt pris på gården
- hur mycket eget kapital du har
- befintliga lån
- vad som ingår i fastigheten
- hur gården ska användas
- dina nuvarande inkomster
- eventuella inkomster från lantbruk, skog eller uthyrning
Fråga sedan banken hur stor del av den aktuella lantbruksfastigheten den kan tänka sig att belåna.
Det ger ett betydligt bättre svar än att bara fråga vilken kontantinsats som normalt gäller för en gård.
Om banken säger 75 procent vet du att du behöver ordna minst 25 procent själv. Om banken stannar vid 65 eller 70 procent ser du direkt hur mycket mer kapital som krävs innan köpet kan gå ihop.