Köpa fastighet utomlands

Köpa fastighet utomlands – reglerna följer landet där fastigheten ligger

När du köper fastighet utomlands är det landet där fastigheten ligger som bestämmer hur ägandet registreras, när ett avtal blir bindande och vilka skatter och avgifter som tas ut.

Svenska rutiner kring kontrakt, lagfart, pantbrev och mäklarens roll går därför inte att använda som mall.

Inom EU har svenska medborgare i grunden samma rätt som landets egna medborgare att köpa och sälja fastighet. Det gäller bland annat permanentboende, fritidshus och kommersiella fastigheter. Utanför EU kan det finnas särskilda begränsningar för utländska köpare. Detta gäller även en bostad utomlands.

Behöver köpet lånefinansieras finns en separat genomgång av hur det kan fungera att låna till bostad utomlands.

Vad är det egentligen du köper?

En fastighet behöver inte vara organiserad juridiskt på samma sätt som i Sverige.

Beroende på land och objekt kan köpet gälla:

• mark och byggnad direkt
• en lägenhet med direkt äganderätt
• en andel i en byggnad eller fastighet
• aktier eller andelar i ett bolag som äger fastigheten
• en lång nyttjanderätt i stället för ägande av marken

Skillnaden får betydelse både när fastigheten ska säljas och om den senare ska användas som säkerhet för lån.

Ta därför reda på exakt vilken rättighet som överlåts och hur ditt ägande kommer att registreras.

Kontrollera att säljaren har rätt att sälja

Kontrollera ägandet i det register eller system som används i landet.

Där bör det gå att se vem som är registrerad ägare och om fastigheten belastas av lån, panter, nyttjanderätter eller andra registrerade rättigheter.

Om affären i stället innebär att du köper ett bolag som äger fastigheten blir granskningen större. Då följer även bolagets avtal, skulder och historik med.

Vid större köp kan det vara motiverat att anlita en egen jurist som arbetar med fastighetsaffärer i landet. Säljarens mäklare eller representant har inte samma roll.

Bud och handpenning kan fungera annorlunda

Ett svenskt fastighetsbud är normalt inte bindande innan ett köpekontrakt som uppfyller formkraven har skrivits.

Så fungerar det inte nödvändigtvis utomlands.

Bokningsavtal, reservationsavgifter, handpenningar och preliminära kontrakt kan få juridisk betydelse tidigare i processen.

Innan du betalar pengar eller skriver under bör det framgå:

• när du blir bunden
• när handpenningen ska betalas
• om köpet får avbrytas om lånet inte beviljas
• vilka andra villkor som ger rätt att frånträda köpet
• om handpenningen kan återbetalas
• när ägandet formellt går över

Är köpet beroende av lån bör det vara känt innan ett bindande avtal skrivs.

Vad kostar köpet utöver priset?

I Sverige räknar en fastighetsköpare ofta med lagfart och eventuella nya pantbrev vid sidan av priset.

I ett annat land kan helt andra kostnader tillkomma, till exempel:

• överlåtelseskatt eller motsvarande skatt
• registreringsavgifter
• notarie
• jurist
• teknisk kontroll
• värdering
• bankavgifter
• mäklararvode
• översättning
• lokala administrativa avgifter

Det varierar också vem som betalar respektive kostnad.

Om fastigheten kostar motsvarande 3 miljoner kronor behöver du därför veta hur mycket som faktiskt ska betalas fram till tillträdet, inte bara hur stor kontantinsats banken kräver.

Köpa hus utomlands

Vid köp av hus behöver både byggnaden och marken granskas.

Bygglov, registrerad boyta, tillbyggnader, tomtgränser, vatten, avlopp och andra anslutningar kan vara relevanta att kontrollera. Ett hus som ser korrekt ut på plats behöver inte stämma överens med det som finns registrerat hos myndigheterna.

Klimatet påverkar också vilka byggnadsproblem som är vanliga. Fukt, ventilation, tak, värme och vattenförsörjning kan behöva bedömas på ett annat sätt än i Sverige.

Hur tekniska besiktningar genomförs varierar mellan länder.

Köpa lägenhet utomlands

Vid köp av lägenhet behöver du även förstå vem som ansvarar för byggnaden och de gemensamma delarna.

Kontrollera löpande avgifter och om större arbeten har beslutats eller planeras. Pool, hiss, trädgård, bevakning och andra gemensamma funktioner kan göra den löpande kostnaden betydligt högre än vad själva lägenheten antyder.

Ska lägenheten hyras ut bör du också kontrollera vilka lokala regler som gäller innan en förväntad hyresintäkt tas med i kalkylen.

Hur ska köpet finansieras?

En svensk köpare som redan äger ett lågt belånat hus eller en lägenhet kan undersöka möjligheten att höja lånet i Sverige och använda pengarna till fastighetsköpet.

Säkerheten finns då kvar i Sverige.

Ett annat alternativ är att låna hos en bank i landet där den nya fastigheten finns. Banken tar då normalt säkerhet lokalt och bedömer dig som utländsk kund.

Det finns även gränsöverskridande upplägg, men en svensk bank behöver inte acceptera en utländsk fastighet som säkerhet.

På sidan om att låna till fastighet utomlands går vi igenom de olika lånevägarna, hur ett svenskt befintligt lån kan användas och vilka begränsningar som kan finnas.

Priset i kronor kan ändras före tillträdet

En fastighet som säljs för 300 000 euro har inget fast pris i svenska kronor förrän valutaväxlingen görs.

Förändras kronans värde mellan kontrakt och betalning förändras också vad köpet kostar i kronor. Samma sak gäller skatter och avgifter som betalas i lokal valuta.

Med ett utländskt lån fortsätter valutarisken även efter köpet. Har du inkomster i kronor och skuld i euro kan månadskostnaden öka trots att räntan är oförändrad.

Vid stora belopp behöver valutakursen därför finnas med redan när du räknar på affären.

Om du tänker hyra ut fastigheten

Reglerna för uthyrning kan vara nationella, regionala eller kommunala.

På vissa orter krävs registrering, licens eller särskilt tillstånd för korttidsuthyrning. Reglerna kan dessutom ändras även om uthyrning har varit tillåten tidigare.

Räkna inte bara på den möjliga hyran. Kostnader kan bland annat uppstå för:

• lokal förvaltning
• städning
• nyckelhantering
• bokningsplattformar
• försäkring
• reparationer
• perioder utan hyresgäster
• skatter och avgifter

En hög veckohyra under högsäsong är inte samma sak som hög lönsamhet över ett helt år.

Svensk skatt på fastighet utomlands

Den som är obegränsat skattskyldig i Sverige omfattas som huvudregel av svensk beskattning även för inkomster från andra länder.

Skatteverket anger att själva köpet av en privatbostad utomlands inte behöver anmälas. Svensk fastighetsavgift eller fastighetsskatt tas inte heller ut på den utländska bostaden.

Uthyrningsinkomster och en framtida försäljning kan däremot behöva redovisas i den svenska deklarationen.

Fastigheten kan samtidigt beskattas i landet där den ligger. Sverige har skatteavtal med många länder och utländsk skatt kan i vissa fall räknas av mot svensk skatt.

Se Skatteverkets information om bostad utomlands.

Andra regler kan gälla om fastigheten skattemässigt räknas som näringsfastighet eller ägs genom företag.

Köpa kommersiell fastighet utomlands

Vid köp av kommersiell fastighet utomlands blir hyresavtal, lokala regler, driftnetto, hyresgäster och framtida investeringar centrala för värdet.

Ägarstrukturen får också större betydelse.

Fastigheten kan ägas direkt av ett svenskt företag eller genom ett lokalt bolag. Valet kan påverka skatt, redovisning, finansiering och hur en framtida försäljning genomförs.

För svenska företagsfastigheter finns mer om fastighetslån för företag. Vid ett utlandsköp behöver upplägget även fungera enligt reglerna i landet där fastigheten finns.

Köpa fastighet inom EU

Som EU-medborgare har du i grunden samma rätt som landets egna medborgare att köpa och sälja fastighet i ett annat EU-land. Det omfattar permanentboende, fritidshus och kommersiella fastigheter.

Själva köpprocessen kan ändå skilja sig mycket mellan länder.

Skatter, avtal, registrering och administrativa krav bestäms fortfarande till stor del av varje land. Ett lokalt skatteregistreringsnummer kan exempelvis behövas för ett låneavtal eller andra delar av köpet.

EU:s officiella information finns på Your Europe – köpa fastighet i ett annat EU-land.

Utanför EU kan utlänningar ha andra ägarvillkor

I länder utanför EU kan det finnas särskilda regler för utländska köpare.

Begränsningarna kan gälla viss mark, vissa geografiska områden eller fastigheter av en viss typ. I en del länder kan en utländsk köpare inte äga mark på samma villkor som en medborgare.

Kontrollera därför reglerna för just landet och fastighetstypen innan affären går vidare.

Om ett företag ska stå som köpare

Ett svenskt aktiebolag kan i vissa fall köpa en utländsk fastighet direkt. I andra affärer används ett lokalt bolag.

Skillnaden kan påverka administration, beskattning, lån och hur fastigheten senare kan säljas.

Ägarstrukturen bör därför vara bestämd innan köpet genomförs. Att ändra ägare eller bolagsstruktur i efterhand kan i sig utlösa kostnader eller skattekonsekvenser.

Vid större investeringar bör både svenska och lokala regler granskas innan köpeavtalet skrivs.

Innan du betalar handpenningen

När du har hittat en fastighet du vill köpa bör följande vara utrett innan pengar betalas eller ett bindande avtal skrivs:

• vem som juridiskt äger fastigheten
• exakt vad som ingår i köpet
• om fastigheten har lån eller andra registrerade belastningar
• om byggnaden och eventuella tillbyggnader är korrekt registrerade
• vilka skatter och avgifter köpet medför
• hur mycket pengar som behövs utöver priset
• om finansieringen är godkänd
• när avtalet blir bindande
• vad som händer med handpenningen om köpet inte genomförs
• vilka löpande kostnader fastigheten har
• vilka svenska skatteregler som blir relevanta efter köpet

Exakt vilka kontroller som behövs varierar mellan länder och fastigheter. De bör däremot göras medan det fortfarande går att avstå från affären.