Köpa hus utomlands

Köpa hus utomlands – så skiljer sig köpet från Sverige

När du köper hus utomlands är det reglerna i landet där huset ligger som styr affären. Hur marken ägs, när avtalet blir bindande, hur huset är registrerat och vilka skatter som tas ut kan skilja sig mycket från Sverige.

Även marken, registreringen och avtalen behöver därför vara klara innan köpet genomförs.

För frågor som gäller fler typer av objekt än hus finns vår bredare sida om att köpa fastighet utomlands.

Marken och huset kan behöva kontrolleras var för sig

I Sverige förutsätter man ofta att huset och marken hör ihop på ett tydligt sätt. Det behöver inte vara lika enkelt utomlands.

Ta reda på vilka gränser som är registrerade, vem som äger marken och vilka rättigheter som finns knutna till den. En granne kan exempelvis ha rätt att använda en väg eller brunn på fastigheten. Det kan också finnas begränsningar för hur marken får användas.

Utanför EU kan det dessutom finnas särskilda regler för utländska köpare. I vissa länder kan en utlänning köpa byggnaden men inte marken på samma villkor som en medborgare.

Inom EU är utgångspunkten en annan. Som svensk EU-medborgare har du i regel samma rätt som landets egna medborgare att köpa fastighet, även om själva köpprocessen fortfarande följer nationella regler.

Det registrerade huset är viktigare än annonsen

Ett hus kan ha byggts om många gånger sedan det först registrerades.

Extra sovrum, en ny våning, garage, terrass eller pool kan finnas på plats utan att motsvarande förändring har godkänts eller registrerats.

Jämför därför huset med de officiella handlingarna. Bygglov, ritningar och registrerad boyta säger mer om vad du faktiskt köper än uppgifterna i annonsen.

Om annonsen anger 180 kvadratmeter men bara 130 kvadratmeter finns registrerade behöver du veta varför.

Det kan påverka både en framtida försäljning och bankens värdering. I värsta fall kan en myndighet även kräva att en olovlig byggnad ändras eller tas bort.

Besiktning ser olika ut i olika länder

Det finns ingen anledning att leta efter exakt samma problem i ett hus vid Medelhavet som i ett svenskt hus.

Fukt och mögel kan vara stora frågor även i varma klimat. På andra platser kan vattenförsörjning, kylsystem, kraftiga regn, skogsbränder eller jordbävningsrisk vara mer relevanta.

Tak, elinstallationer, avlopp, konstruktion, ventilation och fasta installationer bör bedömas utifrån huset och platsen.

Ta också reda på hur tekniska undersökningar normalt görs lokalt. En svensk överlåtelsebesiktning har ingen självklar motsvarighet i andra länder, och den person som genomför undersökningen kan ha en annan roll och annat ansvar.

Vatten och avlopp är inte alltid kommunala

På landsbygden och i fritidshusområden kan huset sakna kommunalt vatten eller avlopp.

Vattnet kan komma från egen brunn eller en gemensam anläggning. Avloppet kan vara en separat anläggning som ägaren själv ansvarar för.

Ta reda på vad som finns och vad det kostar att sköta.

I områden med återkommande vattenbrist är frågan större än den löpande kostnaden. Tillgången till vatten kan påverka hur huset går att använda under delar av året.

Budet behöver inte fungera som i Sverige

På vissa marknader kan vägen från visning till bindande avtal gå fort.

Det förekommer reservationsavtal där köparen betalar en avgift för att huset ska tas bort från marknaden. Därefter kan ett preliminärt kontrakt skrivas innan den slutliga överlåtelsen.

Vilken rättslig betydelse de olika stegen har varierar.

Läs därför villkoren innan du för över pengar. Det behöver framgå om betalningen går att få tillbaka, när avtalet blir bindande och vad som händer om juridiska problem upptäcks eller finansieringen inte går att ordna.

Det är särskilt viktigt om köpet bygger på att ett lån först måste godkännas.

Kostnader som ligger utanför huspriset

Förutom priset kan köpet medföra överlåtelseskatt, registreringskostnader, notarie, jurist, värdering, teknisk undersökning och bankavgifter.

Även mäklararvodet kan hanteras annorlunda än i Sverige.

Räkna på hela beloppet som ska betalas fram till tillträdet.

Ett hus för motsvarande 4 miljoner kronor kan exempelvis kräva ytterligare flera hundra tusen kronor i skatter och andra kostnader. Den delen finansieras inte nödvändigtvis av banken bara för att banken är beredd att låna mot huset.

Låna till hus utomlands

Lånet behöver inte tas i landet där huset ligger.

Om du redan äger ett hus eller en lägenhet i Sverige med tillräckligt låneutrymme kan ett alternativ vara att låna mer på den svenska fastigheten och använda pengarna till utlandsköpet. Banken har då sin säkerhet i Sverige.

Mer om den typen av upplägg finns på sidan om att belåna en privat fastighet.

Ett annat alternativ är att låna hos en bank i landet där huset ligger. Då kan banken ta det nya huset som säkerhet men behöver samtidigt bedöma dina svenska inkomster och skulder.

Vi går igenom alternativen närmare på sidan om att låna till fastighet utomlands.

Om det svenska låneutrymmet bygger på att ditt nuvarande hus har stigit i värde kan även reglerna för omvärdering spela in. Läs mer om att värdera hus för att höja lånet.

Vad kostar huset att äga under ett helt år?

Ett lågt inköpspris säger inte särskilt mycket om den löpande kostnaden.

Lokala fastighetsskatter, försäkring, vatten, el, kylning eller uppvärmning, pool, trädgård, vägavgifter och gemensamma avgifter kan tillsammans bli betydande.

Ett hus som står tomt delar av året kan också behöva tillsyn.

Avståndet spelar roll här. En trasig pump eller vattenläcka som hade varit ett mindre problem hemma kan kräva att någon lokal person rycker ut när ägaren befinner sig i Sverige.

Fristående hus kan ändå ha gemensamma avgifter

Ett eget hus behöver inte betyda att alla kostnader är egna.

Huset kan ligga i ett område där ägarna gemensamt betalar för vägar, grönområden, säkerhet, pooler eller andra anläggningar.

Be om de aktuella avgifterna och fråga om större arbeten redan har beslutats.

Sådana områden kan också ha egna regler för exempelvis fasader, parkering, ombyggnader och uthyrning.

Uthyrning kan kräva tillstånd

Den som räknar med att hyra ut huset bör kontrollera reglerna innan uthyrningen tas med i ekonomin.

Korttidsuthyrning kan kräva registrering eller licens. Reglerna kan dessutom skilja sig mellan kommuner och regioner inom samma land.

Sedan tillkommer kostnaderna för själva uthyrningen. Bokningsplattform, lokal förvaltare, städning, nyckelhantering, reparationer och perioder utan gäster äter av bruttohyran.

Hyr du ut en utländsk privatbostad och är obegränsat skattskyldig i Sverige kan ett skattepliktigt överskott också behöva deklareras här.

Skatteverket har mer information om uthyrning av privatbostad.

Renoveringsobjekt kräver lokal hjälp

Ett billigt renoveringsobjekt kan vara lockande, särskilt på marknader där svenska köpare får mycket hus för pengarna.

Men renoveringen följer lokala bygg- och tillståndsregler.

Kontrollera först att huset som redan står där är korrekt registrerat. Därefter behöver du veta vilka nya arbeten som kräver tillstånd och vem som får utföra dem.

Den praktiska delen blir också annorlunda när ägaren bor i Sverige. Någon kan behöva finnas på plats för att följa arbetet, kontrollera leveranser och lösa problem.

Kostnaden för lokal hjälp kan därför påverka om renoveringsobjektet faktiskt blir billigare än ett färdigt hus.

Köpa hus inom EU

Som svensk EU-medborgare har du i regel samma rätt som landets egna medborgare att köpa och sälja fastighet i ett annat EU-land.

Det betyder inte att köpen genomförs på samma sätt.

Varje land har sina egna regler för registrering, skatter, avtal och administrativa handlingar. För den som ska låna lokalt kan exempelvis ett lokalt skatteregistreringsnummer behövas.

Aktuell information om regler inom EU finns hos Your Europe om att köpa fastighet inom EU.

Svensk skatt efter husköpet

Själva köpet av ett hus utomlands behöver enligt Skatteverket inte anmälas till Sverige enbart för att huset har köpts.

Du betalar inte heller svensk fastighetsavgift eller svensk fastighetsskatt på huset.

Däremot kan inkomster från uthyrning och en framtida försäljning behöva deklareras i Sverige om du är obegränsat skattskyldig här.

Samtidigt kan skatt tas ut i landet där huset ligger. Skatteavtal och regler om avräkning kan då påverka den slutliga svenska skatten.

Skatteverket har en särskild sammanställning om bostad utomlands.

Före handpenning och bindande avtal

Innan affären har gått så långt att den inte längre går att backa ur bör du ha svar på följande:

• Är säljaren registrerad ägare?
• Vilken mark ingår i köpet?
• Stämmer huset och boytan med myndigheternas uppgifter?
• Är tillbyggnader, pool och andra byggnader godkända?
• Finns lån, servitut eller andra registrerade rättigheter?
• Hur fungerar vatten och avlopp?
• Har huset undersökts tekniskt enligt lokala förhållanden?
• Hur stora är kostnaderna utöver priset?
• Är finansieringen klar?
• Vilka skatter och löpande avgifter följer huset?
• Finns begränsningar för renovering eller uthyrning?
• Vad händer med handpenningen om köpet inte fullföljs?

Vilka handlingar som används och vem som gör kontrollerna varierar från land till land. Svar på de frågorna bör finnas innan köpet blir bindande.