Köpa hus

Köpa hus – det här behöver du ha koll på

Att köpa hus är mer än att vinna en budgivning och få banken att säga ja. Utöver priset behöver du räkna med kontantinsats, lagfart, eventuella nya pantbrev och kostnader som hör till själva huset. Samtidigt behöver du undersöka fastigheten ordentligt innan du skriver på.

Sedan den 1 april 2026 får en bostadskredit vid köp normalt uppgå till högst 90 procent av bostadens marknadsvärde. Det betyder att du behöver minst 10 procent i egen kontantinsats.

Det är däremot inte samma sak som att banken alltid lånar ut 90 procent. Hur mycket du faktiskt kan låna avgörs också av din inkomst, andra skulder, hushållets utgifter och hur ekonomin klarar högre ränta.

Börja med hela kostnaden – inte huspriset

Ett hus för 4 miljoner kronor kostar inte bara 4 miljoner att köpa.

Om du lånar 90 procent blir lånet 3,6 miljoner och kontantinsatsen 400 000 kronor. Därutöver kan du behöva pengar till:

• lagfart
• nya pantbrev
• besiktning
• flytt
• försäkring
• mindre åtgärder direkt efter inflyttning
• en rimlig buffert

Det är framför allt lagfart och pantbrev som gör att många underskattar hur mycket egna pengar som behövs vid tillträdet.

Skaffa lånelöfte innan budgivningen

Ett lånelöfte ger dig en uppfattning om hur mycket banken kan tänka sig att låna ut utifrån din ekonomi.

Men lånelöftet är inte ett slutligt godkännande av vilket hus som helst upp till samma pris.

När du hittat en konkret fastighet kan banken även behöva ta ställning till själva huset. Det blir särskilt relevant om priset är högt i förhållande till värderingen, fastigheten är ovanlig, huset står på arrenderad mark eller det finns andra förhållanden som påverkar säkerheten.

Ha därför kontakt med banken under processen och inte först efter att budgivningen är klar.

Hur dyrt hus har du faktiskt råd med?

Bankens maxbelopp är en sak.

Vad du själv vill lägga på huset varje månad är en annan.

För ett hus tillkommer ofta betydligt fler löpande kostnader än bara ränta och amortering:

• uppvärmning
• el
• vatten och avlopp
• sophämtning
• försäkring
• fastighetsavgift
• löpande underhåll

Sedan finns de större kostnaderna som inte kommer varje månad men som förr eller senare dyker upp.

Tak, värmesystem, dränering, fasad och avlopp kan fungera fint i flera år och sedan plötsligt kräva ett stort belopp.

När du räknar på hur dyrt hus du kan köpa är det därför klokt att lämna utrymme även för sådant som ännu inte har hänt.

Amorteringen påverkar månadsbudgeten

För bostadskrediter gäller sedan april 2026 att lån med en belåningsgrad över 70 procent ska amorteras med minst 2 procent per år.

Vid en belåningsgrad över 50 men högst 70 procent är kravet minst 1 procent per år.

Om du köper ett hus för 4 miljoner kronor och lånar 3,6 miljoner är belåningsgraden 90 procent.

Två procents amortering motsvarar då:

72 000 kronor per år

eller:

6 000 kronor per månad

Amorteringen minskar skulden och är därför inte en kostnad på samma sätt som räntan. Men 6 000 kronor måste ändå lämna kontot varje månad.

Budgivningen kan flytta kalkylen snabbt

Det är lätt att tänka att nästa bud bara innebär ytterligare 25 000 eller 50 000 kronor.

Men ett högre slutpris kan påverka flera saker samtidigt:

• kontantinsatsen
• lånebeloppet
• räntekostnaden
• amorteringen
• lagfartskostnaden

Ett hus som annonseras för 4,5 miljoner men säljs för 4,9 miljoner är därför en ganska annorlunda affär än den kalkyl du gjorde före visningen.

Bestäm gärna ett eget tak innan budgivningen blir intensiv.

Det är betydligt svårare att göra en kall kalkyl när du redan har börjat tänka på huset som ditt.

Besiktningen är inte bara en formalitet

Som köpare av hus har du en långtgående undersökningsplikt.

Du kan normalt inte komma tillbaka efter köpet och kräva ersättning för fel som borde ha gått att upptäcka vid en noggrann undersökning.

Det betyder inte att du personligen måste kunna bedöma fukt i en krypgrund eller skicket på en skorsten. Men det betyder att fastigheten behöver undersökas ordentligt.

Vanliga delar att vara särskilt uppmärksam på är bland annat:

• tak
• grund
• vind
• våtrum
• dränering
• fasad
• vatten och avlopp
• värmesystem
• ventilation
• el
• skorsten och eldstad
• tecken på fukt

Om något verkar tveksamt kan det behövas en mer riktad undersökning innan köpet genomförs.

Säljarens besiktning är bra information – men läs vad den faktiskt omfattar

Det är vanligt att ett hus redan är besiktigat när det läggs ut till försäljning.

Det kan vara användbart, men läs protokollet ordentligt.

Titta framför allt på:

• vad som faktiskt har undersökts
• vad som har undantagits
• noterade riskkonstruktioner
• rekommendationer om fortsatt undersökning
• vem som beställt besiktningen
• vilket ansvar besiktningsföretaget har gentemot dig som köpare

Ett protokoll med många formuleringar om fortsatt teknisk undersökning är inte samma sak som ett hus utan anmärkningar.

Du köper hela fastigheten

På visningen hamnar nästan all uppmärksamhet på huset.

Men det du köper är en fastighet.

Kolla därför även sådant som:

• tomtgränser
• servitut
• gemensamhetsanläggningar
• väg
• vatten och avlopp
• detaljplan
• byggrätt
• inskrivna rättigheter
• eventuell tomträtt eller arrende

Ett servitut kan exempelvis ge någon annan rätt att använda en väg över tomten.

En gemensamhetsanläggning kan innebära att du delar ansvar och kostnader för väg, avlopp eller annan anläggning med andra fastigheter.

Inget av detta behöver göra huset till ett dåligt köp. Men det bör inte komma som en överraskning efter tillträdet.

Titta på vad huset faktiskt kostar att driva

Be gärna om verkliga kostnader för el och uppvärmning från tidigare år.

Energideklarationen är också värd att läsa, särskilt när du jämför äldre hus.

Ett hus med lågt pris men hög energiförbrukning och ett värmesystem som snart behöver bytas kan vara dyrare än ett något dyrare hus med lägre drift och färre stora åtgärder framför sig.

Det är samma sak med tak, dränering och andra större delar av huset.

Prislappen säger vad du betalar säljaren.

Den säger inte vad huset kommer att kosta dig de kommande fem åren.

Lagfart tillkommer när du köper hus

När du köper en fastighet ska du ansöka om lagfart.

För privatpersoner är stämpelskatten 1,5 procent. Beräkningen görs normalt på det högsta av köpesumman och föregående års taxeringsvärde.

Köper du ett hus för 4 miljoner kronor och köpesumman är underlaget för skatten blir stämpelskatten:

4 000 000 × 1,5 % = 60 000 kronor

Lantmäteriets expeditionsavgift tillkommer.

Läs mer om lagfart.

Kolla befintliga pantbrev innan du räknar färdigt

Om huset belånas använder banken normalt pantbrev som säkerhet.

Det viktiga för dig som köpare är hur mycket som redan finns uttaget.

Säg att du behöver låna 3,6 miljoner kronor och fastigheten redan har befintliga pantbrev på 2,5 miljoner.

Om banken behöver pantbrev för hela lånet saknas:

1 100 000 kronor

Stämpelskatten för nya inteckningar är 2 procent, vilket i exemplet blir:

22 000 kronor

plus expeditionsavgift.

Hade huset redan haft tillräckligt stora pantbrev hade motsvarande nya stämpelskatt inte behövt betalas.

Det är därför uppgiften om befintliga pantbrev faktiskt kan påverka kostnaden för två annars väldigt lika hus.

Kontantinsatsen är inte allt du behöver ha sparat

För ett köp på 4 miljoner kronor kan en enkel kalkyl se ut så här:

Kontantinsats: 400 000 kronor

Lagfart: 60 000 kronor + avgift

Till detta kommer eventuella nya pantbrev och andra kostnader.

Det är alltså fullt möjligt att ha råd med själva kontantinsatsen men ändå sakna pengar när allt annat ska betalas.

Om du vill läsa mer om just den delen finns vår guide om att låna till lagfart och pantbrev.

Handpenning är inte samma sak som kontantinsats

De två begreppen blandas ofta ihop.

Kontantinsatsen är den del av husköpet som inte finansieras med bostadskrediten.

Handpenningen är en betalning i själva köpprocessen. Den är ofta 10 procent av priset och räknas sedan av från slutbetalningen.

Det knepiga är ibland tidpunkten.

Du kan ha gott om kapital i ett hus eller en lägenhet som ska säljas, men ändå sakna pengarna till handpenningen just när den ska betalas.

Då är problemet inte hur mycket du äger totalt, utan när pengarna blir tillgängliga.

Högsta budet betyder inte att huset är ditt

Säljaren behöver inte välja den som lagt högst bud.

Och varken köpare eller säljare är normalt bundna av budgivningen i sig.

Fastighetsköpet blir bindande först när ett giltigt skriftligt köpekontrakt har undertecknats.

Det är därför klokt att inte fatta andra stora beslut enbart på känslan av att du har ”vunnit” budgivningen.

Läs villkoren innan du skriver på

Köpekontraktet kan innehålla villkor om exempelvis:

• finansiering
• besiktning
• försäljning av nuvarande hus eller lägenhet
• handpenning
• tillträde
• vad som ingår i köpet

Om bankens slutliga godkännande fortfarande saknas eller om viktiga delar av besiktningen återstår bör det hanteras innan du binder dig eller genom ett korrekt utformat villkor i avtalet.

Just här är det ofta bättre att bromsa en dag än att försöka reda ut problemet efter underskriften.

Vad ingår egentligen i huset?

I en normal husaffär följer vissa fastighets- och byggnadstillbehör med automatiskt, medan lös egendom inte gör det.

Men verkligheten är full av gränsfall.

Om något är viktigt för dig – utrustning, en särskild installation eller något annat som säljaren skulle kunna tänkas ta med – se till att det är tydligt innan kontraktet skrivs.

Det är onödigt att avsluta en flera miljoner stor affär med ett gräl om något som hade kunnat skrivas på en rad i avtalet.

Tillträdet ska helst vara den enkla delen

När tillträdesdagen kommer ska de stora frågorna redan vara lösta.

Finansieringen ska vara klar, försäkringen ska börja gälla och eventuella villkor i avtalet ska vara uppfyllda.

Banken och mäklaren sköter normalt mycket av betalningsflödet mellan köpare och säljare.

Det är också då säljarens lån löses och du får tillgång till huset.

Planera gärna praktiska saker som el, vatten, sophämtning och försäkring i förväg. Det finns tillräckligt att göra på en flyttdag ändå.

Lägg inte sista kronan på själva köpet

Det här är kanske det enklaste rådet att förstå och det svåraste att följa.

Hittar du rätt hus är det lockande att använda nästan hela bufferten för att få ihop köpet.

Men hus har en förmåga att kräva pengar strax efter att man fått nycklarna.

Det kan vara en trasig vitvara, ett läckage, en pump som ger upp eller tre små saker som tillsammans kostar mer än väntat.

Försök därför att ha två olika belopp i huvudet:

Pengarna du behöver för att köpa huset.

Pengarna du vill ha kvar när huset är köpt.

De är inte samma sak.

Innan du bestämmer vad huset får kosta

När budgivningen drar iväg är det lätt att tänka:

”50 000 till spelar väl ingen större roll.”

I en affär på flera miljoner låter det rimligt.

Men innan du höjer igen är det värt att kontrollera hela bilden:

• slutpriset
• kontantinsatsen
• hur stort lån du behöver
• ränta och amortering
• lagfart
• nya pantbrev
• husets drift
• större åtgärder som väntar
• resultatet av besiktningen
• hur mycket buffert du har kvar

Då får du ett bättre svar på den viktigaste frågan.

Inte bara om du kan köpa huset, utan om du fortfarande tycker att det är värt att köpa.