Köpa industrifastighet

Köpa industrifastighet

Det dyraste misstaget när du köper industrifastighet behöver inte vara att betala lite för mycket.

Det kan vara att köpa en fastighet som inte fungerar för verksamheten.

En hall kan ha rätt storlek men för låg elkapacitet. Lastgården kan vara för liten. Ventilationen kan vara dimensionerad för en helt annan verksamhet. Marken kan bära på en historik som blir dyr att reda ut.

Därför bör en industrifastighet granskas utifrån vad du faktiskt tänker göra där – inte bara utifrån pris, kvadratmeter och läge.

Behöver köpet finansieras finns en separat sida om lån till industrifastighet.

Gå igenom verksamheten i lokalen innan du går igenom kalkylen

Föreställ dig en vanlig arbetsdag i den nya fastigheten.

Var kommer leveranserna in?

Var lossas gods?

Hur flyttas material genom byggnaden?

Var ska maskiner stå?

Kan lastbilar komma in, vända och lämna området utan problem?

Finns rätt takhöjd, portar och golv?

Det är sådant som snabbt avslöjar om 2 000 kvadratmeter verkligen är rätt 2 000 kvadratmeter.

För en tillverkande verksamhet kan golvbärighet, ventilation och el vara avgörande. För lager kan takhöjd, portar och lastytor väga tyngre. För verkstad kan oljeavskiljare, ventilation och brandskydd bli centrala.

Lokalerna behöver passa verksamheten i praktiken.

Elkapaciteten förtjänar en egen kontroll

Det här är en punkt som är lätt att underskatta.

För företag med maskiner, kylning, uppvärmning, laddning eller annan hög elanvändning räcker det inte att det finns el indragen.

Ta reda på vilken effekt som faktiskt finns tillgänglig.

Fråga även nätägaren vad som gäller om företaget behöver mer.

En förstärkning kan bli både dyr och långsam, och i vissa områden finns begränsad kapacitet i nätet.

Har företaget planer på elektrifiering de närmaste åren bör den framtida belastningen räknas in redan vid köpet.

En fastighet som fungerar för dagens verksamhet men inte för morgondagens kan få kort livslängd som företagslokal.

Vad har funnits på platsen tidigare?

Äldre industrifastigheter bör granskas även bakåt i tiden.

Har det funnits verkstad, drivmedel, kemikaliehantering, ytbehandling eller annan verksamhet på platsen?

Finns gamla cisterner?

Har markundersökningar gjorts?

Finns kända eller misstänkta föroreningar?

Det behöver inte finnas ett problem bara för att fastigheten är gammal eller har använts industriellt. Men om historiken ger anledning att misstänka markföroreningar är det något som bör utredas innan köpet.

Att upptäcka frågan efter tillträdet är ett betydligt sämre läge.

Detaljplanen sätter gränser även på ett industriområde

Att fastigheten ligger i ett industriområde betyder inte automatiskt att vilken verksamhet som helst kan flytta in.

Detaljplanen kan styra användningen och ibland begränsa den ganska tydligt.

Ska företaget ändra användningen av byggnaden, bygga om kraftigt eller bygga till kan dessutom bygglov och andra tillstånd bli aktuella.

Det här spelar extra stor roll när själva affärsidén bygger på förändring.

Köper du en fastighet för att bygga ut, ändra användning eller starta en verksamhet som skiljer sig från den tidigare behöver den delen kontrolleras före köpet.

En billig industrifastighet kan ha dyr teknik

Många stora kostnader sitter inte i väggarna.

De sitter i systemen.

Ventilation, värme, elcentraler, sprinkler, portar och andra installationer kan bli stora investeringar när de behöver bytas eller byggas om.

Ta reda på vad som finns, hur gammalt det är och vad som faktiskt fungerar.

Särskilt en äldre fastighet kan innehålla teknik som har anpassats stegvis under många år. Den kan fungera bra för den tidigare ägaren men vara fel dimensionerad för nästa verksamhet.

Det betyder inte att äldre är dåligt.

Det betyder att priset på fastigheten och kostnaden för att få den att fungera bör räknas tillsammans.

Finns utrymme för nästa steg?

En industrifastighet köps ofta för att företaget behöver mer plats.

Därför är det lite snopet att behöva flytta igen tre år senare.

Titta på hur mycket mark som faktiskt går att använda.

Finns byggrätt kvar?

Går hallen att förlänga?

Finns plats för mer lager eller uppställning?

Kan ytterligare parkering ordnas?

Finns det begränsningar som gör expansion svår?

Möjligheten att växa behöver inte vara avgörande för köpet, men den kan vara mycket värd om företaget förväntas expandera.

När fastigheten ska användas av det egna företaget

Om företaget själv ska flytta in ser kalkylen annorlunda ut än vid ett rent investeringsköp.

Då är alternativet ofta att fortsätta hyra.

Jämför inte bara hyran med räntan på ett lån.

Som ägare tar företaget över kostnader och risker som tidigare kan ha legat hos hyresvärden.

Det kan handla om underhåll, reparationer, fastighetsförsäkring, markskötsel, större installationer och framtida ombyggnader.

Å andra sidan får företaget större kontroll.

Ingen hyresvärd behöver godkänna varje anpassning och företaget kan investera långsiktigt i lokalerna.

För vissa verksamheter är just den kontrollen ett starkare skäl att köpa än möjligheten att sänka lokalkostnaden.

När industrifastigheten ska hyras ut

En uthyrd industrifastighet ska granskas som en investering.

Då blir hyresavtalen viktiga.

En fastighet med en enda hyresgäst kan ge ett stabilt kassaflöde så länge avtalet löper, men risken blir koncentrerad.

Om hyresgästen lämnar kan en specialbyggd industrilokal vara betydligt svårare att hyra ut än ett vanligt lager.

Kontrollera därför hur länge avtalen löper, vilka hyror som betalas och hur lokalen skulle fungera för någon annan.

För en fastighet med flera mindre hyresgäster ser risken annorlunda ut. Där kan en enskild vakans få mindre effekt, men administrationen blir större.

Vad banken tittar på

En industrifastighet är inte lika lätt att värdera som ett vanligt hus.

En standardiserad lagerfastighet i ett attraktivt område kan ha många möjliga köpare. En mycket specialiserad produktionsanläggning kan ha betydligt färre.

Det påverkar även bankens syn på säkerheten.

Banken tittar dessutom på vem som lånar.

Ska det egna bolaget använda fastigheten blir företagets ekonomi central. Är fastigheten uthyrd väger även hyresgäster, hyror och driftnetto tungt.

Anta att fastigheten kostar 12 miljoner kronor och banken erbjuder 7 miljoner i lån.

Företaget behöver då ordna 5 miljoner kronor till själva priset.

Men affären kostar mer än så.

Lagfart och pantbrev kommer ovanpå priset

När ett aktiebolag köper fastigheten direkt är stämpelskatten för lagfart 4,25 procent.

Om underlaget är 12 miljoner kronor blir stämpelskatten:

510 000 kronor

Expeditionsavgiften tillkommer.

Läs mer om lagfart.

Även pantbreven kan påverka kostnaden.

Om företaget lånar 7 miljoner kronor men fastigheten bara har befintliga pantbrev på 3 miljoner behöver nya inteckningar på 4 miljoner kronor tas ut om banken kräver pantbrev för hela beloppet.

Stämpelskatten för de nya inteckningarna blir då:

80 000 kronor

plus expeditionsavgift.

Redan där har köpet blivit nästan 600 000 kronor dyrare utöver priset, innan besiktning, juridisk rådgivning eller någon enda ombyggnad har gjorts.

Lägg ombyggnaden på köpeskillingen i din egen kalkyl

Säg att en fastighet säljs för 12 miljoner kronor.

Efter genomgång visar det sig att företaget behöver:

• bygga om ventilationen för 700 000 kronor
• förstärka elen för 400 000 kronor
• ändra portar och lastyta för 300 000 kronor

Då är det missvisande att fortsätta tänka på affären som ett köp för 12 miljoner.

För företaget kostar det minst 13,4 miljoner att få fastigheten dit den behöver vara, före övriga transaktionskostnader.

Det är den siffran som bör jämföras med alternativen.

Direktköp eller köpa bolaget som äger fastigheten?

Det förekommer att industrifastigheten ligger i ett separat fastighetsbolag.

Då kan affären göras genom att aktierna i bolaget säljs i stället för själva fastigheten.

Det är en helt annan typ av köp.

Vid ett direktköp granskar du i första hand fastigheten.

Vid ett bolagsköp tar du även över bolagets historik, avtal, skulder och skatteposition.

Det är därför en affär där juridisk och skattemässig rådgivning normalt har stor betydelse.

Det viktigaste före kontraktet

När allt ser bra ut på visningen skulle jag framför allt vilja ha svar på några väldigt praktiska frågor.

Kan företaget bedriva verksamheten där utan stora överraskningar?

Räcker elen?

Fungerar lastning och interna flöden?

Är markhistoriken rimligt utredd?

Går fastigheten att bygga ut om behovet ökar?

Vad behöver renoveras eller byggas om direkt?

Hur mycket kapital krävs när pris, lagfart, pantbrev och de första investeringarna räknats ihop?

Om de frågorna ser bra ut har du kommit betydligt längre än genom att bara jämföra pris per kvadratmeter.