Köpa kommersiell fastighet

Köpa kommersiell fastighet

När du ska köpa en kommersiell fastighet är priset bara en del av affären. För en uthyrd fastighet behöver hyrorna räcka till drift, ränta, amortering och framtida underhåll. Ska företaget använda lokalerna själv blir frågan i stället vad det kostar att äga fastigheten jämfört med att fortsätta hyra.

Redan tidigt behöver du därför veta hur fastigheten används, vilka intäkter och kostnader som finns och hur mycket eget kapital köpet kommer att kräva. Ska köpet lånefinansieras kan du läsa mer om fastighetslån för företag.

Börja med hyresavtalen

Om fastigheten är uthyrd är hyresavtalen bland det första du bör titta på.

En fastighet kan vara fullt uthyrd och ändå ha ganska hög risk. Det händer till exempel om en enda hyresgäst står för en stor del av hyrorna och avtalet snart löper ut.

Be därför om en aktuell hyreslista och kontrollera vilka hyresgäster som finns, hur mycket de betalar och hur länge avtalen löper.

Titta också på uppsägningstider, indexering och eventuella rabatter. En angiven årshyra kan innehålla delar som inte kommer att finnas kvar oförändrade under hela din innehavstid.

Om lokaler står tomma är det värt att ta reda på varför. En lokal som nyligen blivit vakant är en sak. En lokal som har stått tom i flera år är något annat.

Kontrollera driftnettot

Driftnettot är en av de viktigaste siffrorna för en uthyrd kommersiell fastighet.

Förenklat:

Fastighetens intäkter – löpande driftkostnader = driftnetto

Om hyrorna är 2 miljoner kronor per år och driftkostnaderna är 750 000 kronor blir driftnettot 1,25 miljoner.

Men använd inte säljarens siffra utan att kontrollera hur den är framräknad.

Se vilka kostnader som faktiskt ingår. Uppvärmning, el, vatten, fastighetsskatt, försäkring, fastighetsskötsel och löpande underhåll kan hanteras olika i olika kalkyler.

Det är också viktigt att skilja vanlig drift från större investeringar. Ett bra driftnetto i år säger ingenting om huruvida ventilationen behöver byggas om nästa år.

Titta några år framåt

Om fastigheten säljs för 20 miljoner kronor men behöver tre miljoner i åtgärder de närmaste åren är det en relevant del av köpkalkylen.

Gå därför igenom större poster som tak, fasad, värme, ventilation, hissar, el, avlopp och brandskydd.

Försök få fram vad som har gjorts de senaste åren och vad som återstår.

Om det finns en underhållsplan är den en bra start. Saknas den får du försöka bygga en egen bild av vad som väntar.

Det behöver inte göra fastigheten dålig. Men ett kommande takbyte ska helst upptäckas innan priset är bestämt, inte efter tillträdet.

Hur mycket kan du låna?

Det finns ingen belåningsgrad som gäller för alla kommersiella fastigheter.

Bankens bedömning påverkas bland annat av fastighetens värde, typ, läge, hyresgäster, driftnetto och företagets ekonomi.

En fastighet för 20 miljoner kronor kanske kan belånas med 12 miljoner. I så fall behövs 8 miljoner kronor till själva köpesumman från annat håll.

Därutöver kan det tillkomma lagfart, nya pantbrev, rådgivning, besiktning och åtgärder som behöver göras direkt efter köpet.

Klarar fastigheten lånet?

Det räcker inte att banken accepterar fastigheten som säkerhet. Lånet ska också fungera i den löpande ekonomin.

Anta att driftnettot är 1 250 000 kronor och lånet är 12 miljoner.

Vid 5 procents ränta blir räntekostnaden:

600 000 kronor per år

Vid 7 procent:

840 000 kronor per år

Vid 8 procent:

960 000 kronor per år

Skillnaden är stor.

Lägg även till amorteringen när du räknar på kassaflödet.

En affär som bara fungerar så länge räntan ligger exakt på dagens nivå har små marginaler redan från början.

Var försiktig med vakans

En tom lokal innebär inte bara utebliven hyra.

Fastighetsägaren kan också få stå för fler av lokalens kostnader. Dessutom kan det krävas ombyggnad, anpassning eller hyresrabatter för att få in nästa hyresgäst.

Om kalkylen bygger på att vakanta lokaler snabbt ska hyras ut bör du därför kontrollera vad liknande lokaler faktiskt hyrs ut för och hur efterfrågan ser ut.

Det är också stor skillnad mellan en standardlokal som passar många företag och en specialanpassad lokal med få tänkbara användare.

Är dagens hyror hållbara?

Höga hyror är bra så länge hyresgästerna stannar och accepterar nivån.

Om hyrorna ligger klart över marknaden kan problemet visa sig först när avtalen ska omförhandlas.

Omvänt kan låga hyror ge en möjlighet att förbättra fastighetens ekonomi på sikt.

Men skilj på dagens intäkter och sådant du hoppas kunna åstadkomma efter köpet.

Det är lätt att få en fastighetskalkyl att se bra ut genom att anta högre hyror, full uthyrning och lägre kostnader några år framåt.

Betala helst inte fullt pris idag för förbättringar som du själv måste genomföra senare.

Värderingen påverkas av avkastningen

För uthyrda kommersiella fastigheter är driftnettot ofta centralt även vid värderingen.

En mycket förenklad modell är:

Driftnetto / avkastningskrav = värde

Ett driftnetto på 1,5 miljoner kronor ger vid 6 procents avkastningskrav ett värde på:

25 000 000 kronor

Vid 7 procent blir samma driftnetto värt ungefär:

21 430 000 kronor

Det illustrerar varför värdet kan förändras mycket även om själva byggnaden ser exakt likadan ut.

Marknadens krav på avkastning spelar stor roll.

Kontrollera vad du faktiskt får köpa och använda

Den ekonomiska kalkylen är bara ena halvan.

Du behöver också kontrollera fastigheten juridiskt och tekniskt.

Servitut, nyttjanderätter, gemensamhetsanläggningar och ledningsrätter kan påverka användningen. Kontrollera även detaljplan och vilken användning som är tillåten.

Det är särskilt viktigt om tanken är att förändra fastigheten efter köpet.

Att en lokal idag används som lager betyder inte automatiskt att den får byggas om till kontor, handel eller någon annan verksamhet.

Om värdet du ser i affären bygger på en framtida förändring behöver förutsättningarna för den förändringen kontrolleras före köpet.

Köpa fastigheten eller bolaget?

En kommersiell fastighet kan köpas direkt, men många affärer genomförs genom att köparen tar över aktierna i bolaget som äger fastigheten.

Det är två olika affärer.

Vid ett direkt fastighetskö byter fastigheten ägare.

Vid ett bolagsförvärv ligger fastigheten kvar i samma bolag. Köparen tar i stället över bolaget med dess avtal, skulder, skatteposition och övriga historik.

Ett bolagsförvärv kräver därför en annan typ av granskning än ett vanligt fastighetskö.

Lagfart kan bli en stor kostnad

När ett aktiebolag, handelsbolag eller en ekonomisk förening köper en fastighet direkt är stämpelskatten för lagfarten 4,25 procent.

Om ett aktiebolag köper en fastighet för 20 miljoner kronor och köpesumman är underlaget för skatten blir stämpelskatten:

20 000 000 × 4,25 % = 850 000 kronor

Lantmäteriets expeditionsavgift tillkommer.

850 000 kronor är tillräckligt mycket för att kostnaden bör finnas med redan när köpesumman diskuteras.

Läs mer om lagfart.

Kontrollera pantbreven

Vid ett direkt fastighetskö bör du också kontrollera vilka pantbrev som redan finns.

Om företaget lånar 12 miljoner kronor och fastigheten redan har pantbrev på 8 miljoner kan banken behöva ytterligare säkerhet genom nya inteckningar.

Nya inteckningar kostar 2 procent i stämpelskatt på det nya beloppet.

Fyra miljoner kronor i nya pantbrev innebär därför:

80 000 kronor i stämpelskatt

plus expeditionsavgift.

Läs mer om befintliga pantbrev.

Räkna på kapitalbehovet före köpet

Om fastigheten kostar 20 miljoner kronor och banken lånar ut 12 miljoner behöver företaget ordna 8 miljoner till köpesumman.

Men det betyder inte att 8 miljoner räcker för att genomföra affären.

Lägg även in:

• lagfart
• nya pantbrev
• juridisk granskning
• teknisk besiktning
• värdering
• åtgärder som behöver göras direkt
• en reserv för sådant som upptäcks efter tillträdet

Det är den summan som är företagets verkliga kapitalbehov.

Gör två kalkyler

Det är ofta nyttigt att göra en kalkyl på fastigheten exakt som den ser ut idag.

Använd dagens hyror, dagens vakans och dagens kostnader.

Gör sedan en andra kalkyl där de förändringar du planerar finns med.

Det kan vara högre uthyrning, renoverade lokaler eller höjda hyror.

Om båda kalkylerna fungerar finns en bra marginal.

Om köpet bara ser bra ut efter att alla planerade förbättringar har lyckats är risken högre.

Samma sak gäller räntan. Testa gärna kalkylen med ett par procentenheter högre ränta än den du räknar med från början.

Inför köpet

Innan ett köp av kommersiell fastighet är klart bör du åtminstone ha en hyggligt säker bild av hyrorna, driftnettot, kommande underhåll och hur mycket kapital som faktiskt krävs.

Du bör också veta vilka hyresavtal som är viktigast, hur mycket vakans fastigheten har och vilka större kostnader som kan dyka upp de första åren.

Sedan återstår den ganska enkla frågan:

Fungerar affären fortfarande om något blir lite sämre än planerat?

Om svaret är ja är kalkylen betydligt mer användbar än en som förutsätter full uthyrning, stigande hyror och billigare lån från första dagen.