Köpa lägenhet utomlands

Köpa lägenhet utomlands – kostnader, lån och sådant du behöver kontrollera

Att köpa lägenhet utomlands kan betyda ett semesterboende, en plats att tillbringa vintern på eller en lägenhet som även ska hyras ut delar av året. För vissa börjar sökandet med en betydligt enklare tanke: pengarna verkar räcka längre utomlands än hemma.

Priset i annonsen är dock bara en del av affären.

Ägandeformen kan skilja sig från den svenska, banken kan kräva mer eget kapital och kostnaderna runt köpet kan se helt annorlunda ut. När det gäller lägenheter behöver du dessutom förstå byggnadens ekonomi, gemensamma avgifter och vilka beslut andra ägare kan vara med och fatta.

Den som även överväger hus, mark eller andra typer av objekt kan jämföra med förutsättningarna för att köpa fastighet utomlands. Här fokuserar vi på lägenheter.

Vad innebär det att äga en lägenhet utomlands?

En lägenhet utomlands behöver inte juridiskt motsvara en svensk bostadsrätt.

I många länder köper du själva lägenheten och samtidigt en andel av marken och byggnadens gemensamma delar. På andra håll kan ägandet ligga i ett företag, en förening eller bygga på en längre nyttjanderätt.

Två objekt som båda annonseras som lägenheter kan alltså ge köparen helt olika rättigheter.

Före ett bindande avtal bör du veta:

• vem som är registrerad ägare
• vad som faktiskt överlåts
• hur det nya ägandet registreras
• om en andel av marken ingår
• om ägandet är tidsbegränsat
• om det finns lån eller andra belastningar
• vilka delar av byggnaden som ägs gemensamt
• om särskilda regler gäller för utländska köpare

Ta gärna in en egen lokal jurist. Mäklaren säljer objektet och säljarens jurist företräder säljaren. Det är inte samma sak som att någon granskar affären för din räkning.

Hitta lägenheter till salu utomlands

Marknaden för lägenheter till salu utomlands är ofta mer splittrad än den svenska.

Objekt kan finnas på stora bostadsportaler, lokala mäklarsajter, hos internationella mäklarkedjor och direkt hos byggföretag som säljer nyproduktion.

Samma lägenhet kan förekomma hos flera förmedlare och ibland med olika pris, boyta eller annan information.

Kontrollera därför vem som faktiskt har rätt att förmedla objektet, om priset fortfarande gäller och om uppgifterna i annonsen går att verifiera.

Var extra vaksam om:

• objektet marknadsförs med en ovanligt stor rabatt
• säljaren kräver snabb betalning
• handpenning ska betalas innan dokumenten granskats
• det är oklart vem som äger lägenheten
• samma lägenhet annonseras med olika uppgifter
• förmedlaren försöker hindra dig från att anlita en egen jurist

Bra bilder och havsutsikt säger ingenting om vem som äger lägenheten eller vilka rättigheter som följer med köpet.

Köpa lägenhet utomlands med lån

För många avgör finansieringen vilken lägenhet som över huvud taget är möjlig att köpa.

Ett alternativ är att låna i landet där lägenheten finns. Banken kan då använda den nya lägenheten som säkerhet.

Som utländsk köpare kan du däremot få andra villkor än en person som bor och arbetar i landet. Banken kan kräva större egen insats, fler underlag och dokumentation av inkomster och tillgångar i Sverige.

En svensk bank kan samtidigt vara ovillig att använda själva lägenheten utomlands som säkerhet. Säkerheten finns i ett annat rättssystem och blir mer komplicerad för banken att hantera.

Har du redan ett hus eller en lägenhet i Sverige kan ett alternativ vara att använda värde som redan finns här. Det beskrivs närmare på sidan om att belåna fastighet för köp utomlands.

För den som redan äger en svensk lägenhet kan även möjligheten att belåna lägenheten vara relevant.

Hur mycket egna pengar behöver du?

Det finns ingen gemensam procentsats för kontantinsats när en svensk köpare ska köpa lägenhet utomlands.

Kraven kan bero på landet, banken, din ekonomi, om du bor i landet och hur lägenheten ska användas.

Bankens värdering spelar också roll.

Anta att lägenheten kostar 250 000 euro men banken värderar den till 225 000 euro. Om banken räknar sitt maximala lån på värderingen måste du själv betala mellanskillnaden på 25 000 euro. Därefter tillkommer den del av bankens värdering som banken kräver att du finansierar själv.

Det räcker alltså inte att känna till bankens maximala belåningsgrad.

Samma skillnad mellan pris och värde kan uppstå när man värderar en lägenhet i Sverige.

Hur den egna insatsen påverkar ett fastighetsköp går även att läsa om under kontantinsats till fastighet.

Lån för att köpa lägenhet utomlands och valutarisken

Om inkomsten kommer i svenska kronor och lånet är i euro eller någon annan valuta påverkar valutakursen ekonomin löpande.

Ett lån på 150 000 euro är fortfarande 150 000 euro oavsett vad kronan gör. Räknat i svenska kronor kan skulden däremot bli både större och mindre.

Samma sak gäller månadsbetalningen. Ränta och amortering på 1 000 euro kan kosta olika mycket från en månad till nästa när beloppet räknas om till kronor.

Valutakursen kan även ändras mellan accepterat bud och slutbetalning. Priset i euro står kvar medan det svenska beloppet förändras.

Lämna därför utrymme för valutarörelser redan i kalkylen.

Priset på lägenheten är inte hela köpbudgeten

Köpavgifterna varierar kraftigt mellan olika länder.

Utöver själva lägenheten kan du exempelvis behöva betala för:

• lokal överlåtelseskatt
• registrering av ägandet
• notarie
• juridiskt ombud
• mäklararvode
• bank
• värdering
• översättning av handlingar
• försäkring
• administrativa avgifter

Vissa avgifter är fasta. Andra beräknas som en andel av priset.

Vid köp av svensk fastighet är kostnader för exempelvis lagfart och pantbrev välkända. De svenska systemen följer inte med över gränsen, men landet där lägenheten ligger har sina egna skatter, avgifter och registreringskostnader.

Räkna på hela beloppet som krävs för att genomföra affären, inte bara priset i bostadsannonsen.

Köpa lägenhet utomlands billigt

Det finns länder och regioner där lägenhetspriserna ligger långt under svenska nivåer.

Ett lågt pris kan vara fullt rimligt. Men orsaken är värd att förstå.

En lägenhet kan vara billig därför att:

• efterfrågan är låg
• orten har en lång lågsäsong
• det finns ett stort utbud av nyproduktion
• byggnaden behöver renoveras
• de gemensamma avgifterna är höga
• det är svårt att få lån
• uthyrningsmarknaden är svag
• bostäder tar lång tid att sälja

Jämför i första hand med vad liknande lägenheter faktiskt säljs för lokalt.

Uppgifter om att ett objekt tidigare kostade 30 procent mer är ganska ointressanta om det tidigare priset aldrig motsvarade marknaden.

Undersök byggnaden, inte bara lägenheten

Köket och badrummet kan vara nyrenoverade samtidigt som byggnaden står inför stora kostnader.

Tak, fasad, hissar, garage, pooler, ledningar, terrasser och andra gemensamma delar måste underhållas. Kostnaden hamnar till slut hos ägarna.

Försök få fram:

• ekonomiska rapporter
• tidigare avgifter
• beslutade avgiftshöjningar
• planerade renoveringar
• genomförda större arbeten
• gemensamma skulder
• pengar avsatta för framtida underhåll
• protokoll från ägarmöten
• eventuella tvister

Det gäller särskilt äldre hus och stora semesteranläggningar med pooler, garage, hissar och andra kostsamma gemensamma delar.

En till synes billig lägenhet blir mindre billig om ägarna redan har beslutat om en omfattande fasadrenovering som ska betalas året efter.

Vad ingår i avgiften?

Gemensamma avgifter kan täcka väldigt olika saker.

I en enklare byggnad kanske de huvudsakligen går till trapphus, försäkring och löpande underhåll.

I en större anläggning kan du betala för:

• pool
• trädgårdar
• gym
• reception
• bevakning
• garage
• hissar
• gemensam el
• städning
• fastighetsskötare

Begär gärna uppgifter för flera år. En avgift som precis har höjts för tredje året i rad är mer intressant än den aktuella månadssiffran ensam.

Kontrollera också hur större arbeten finansieras. Om det saknas reserver kan ägarna behöva skjuta till pengar när större renoveringar blir aktuella.

Kontrollera att lägenheten är godkänd som den ser ut

Jämför lägenheten med de officiella handlingarna.

Tidigare ägare kan ha gjort förändringar utan att de registrerats eller godkänts.

Det kan handla om:

• inglasade balkonger
• terrasser som byggts in
• flyttade väggar
• förråd som blivit sovrum
• tillbyggnader
• gemensamma ytor som införlivats med lägenheten

Avvikelser kan skapa problem vid finansiering, kontakt med myndigheter eller en framtida försäljning.

Att en ombyggnad har funnits i 15 år betyder inte automatiskt att den är godkänd.

Finns det gamla skulder?

Kontrollera om det finns skulder eller andra belastningar kopplade till lägenheten.

Förutom banklån kan det handla om obetalda avgifter till byggnaden, lokala skatter eller andra krav.

Vem som ansvarar för gamla skulder när bostaden byter ägare varierar mellan olika rättssystem.

En lokal jurist bör därför kontrollera både registrerade belastningar och hur eventuella skulder ska lösas före eller i samband med tillträdet.

Köpa lägenhet utomlands och hyra ut

Många räknar med att använda lägenheten själva under delar av året och hyra ut resten.

Kontrollera först om det är tillåtet.

Reglerna kan komma från flera håll:

• nationell lagstiftning
• regionen
• kommunen
• byggnadens ägarorganisation

Det kan krävas licens, registrering eller särskilt tillstånd. Vissa byggnader förbjuder korttidsuthyrning helt.

Att grannen hyr ut via Airbnb är inte bevis för att samma upplägg är tillåtet för den lägenhet du funderar på att köpa.

Räkna på uthyrningen med tomma veckor

Högsäsongspriset är ett dåligt mått på vad lägenheten kan dra in under ett helt år.

Ta med:

• realistisk beläggning
• pris under låg- och högsäsong
• förmedlingsprovision
• städning
• tvätt
• el och vatten
• internet
• försäkring
• administration
• reparationer och slitage
• lokal förvaltning
• skatt
• veckorna då du använder lägenheten själv

Bor du i Sverige behöver någon dessutom kunna hjälpa gäster, hantera nycklar och ta hand om problem på plats.

Om kalkylen kräver mycket hög beläggning för att gå ihop påverkas resultatet snabbt av några tomma veckor.

Skatt när du hyr ut en lägenhet utomlands

Den som är obegränsat skattskyldig i Sverige ska normalt redovisa ett överskott från uthyrning av en utländsk bostad även här.

Samtidigt kan skatt tas ut i landet där lägenheten ligger. Hur dubbel beskattning hanteras beror bland annat på reglerna i respektive land och eventuella skatteavtal.

Skatteverket har information om bostad utomlands.

Hur lägenheten klassificeras kan också påverka den svenska beskattningen. Ägandeformen är alltså relevant även efter själva köpet.

Investera i lägenhet utomlands

En lägenhet som köps främst för avkastning behöver bedömas annorlunda än ett semesterboende som hyrs ut några veckor om året.

Det intressanta är vad som återstår efter kostnader.

Räkna bort:

• gemensamma avgifter
• skatt
• förvaltning
• reparationer
• försäkring
• ränta
• tomma perioder
• förmedlingsprovision

Titta även på andrahandsmarknaden.

I stora projekt kan hundratals lägenheter vara snarlika. Om många ägare vill sälja samtidigt konkurrerar de med andra objekt med nästan samma planlösning, läge och standard.

Hög uthyrningsintäkt under delar av året säger inte heller särskilt mycket om hur enkelt det blir att sälja lägenheten längre fram.

Köpa nyproducerad lägenhet utomlands

Nyproduktion säljs ibland långt innan bostaden är färdig.

Det kan innebära att en stor del av priset betalas innan lägenheten går att besiktiga.

Kontrollera:

• vem som äger marken
• att nödvändiga tillstånd finns
• vem som står bakom projektet
• hur inbetalningarna skyddas
• när olika betalningar ska göras
• när lägenheten ska vara färdig
• vad som gäller vid försening
• vad som händer om byggherren får ekonomiska problem
• vilka garantier som lämnas

Kontrollera även vad avtalet faktiskt säger om exempelvis parkering, förråd, terrass och gemensam pool.

Marknadsföringsbilder visar hur projektet är tänkt att se ut. Avtalet avgör vad du har rätt att få.

Köpa lägenhet eller hus utomlands?

En lägenhet kan vara enklare att äga när du inte befinner dig på plats året runt.

Tak, fasad, trädgård och andra gemensamma delar sköts tillsammans med övriga ägare. Du slipper en del av det praktiska arbetet som följer med ett fristående hus.

I gengäld bestämmer du inte själv över allt.

Gemensamma beslut kan påverka avgifter, renoveringar, uthyrning och vad du får göra med lägenheten.

Den som väger de två alternativen mot varandra kan även titta på vad som skiljer när man ska köpa hus utomlands.

Besök området även när det är vardag

En semesterort i juli kan se helt annorlunda ut i januari.

Försök därför att se området vid mer än en tidpunkt. Besök platsen både dag- och kvällstid och gärna utanför högsäsongen om lägenheten ska användas stora delar av året.

Kontrollera exempelvis:

• mataffärer
• vård
• kollektivtrafik
• restid till flygplats
• trafik och buller
• parkering
• restauranger och nattliv
• planerade byggprojekt
• hur mycket som håller öppet året runt

En lägenhet som fungerar perfekt under två semesterveckor behöver inte fungera lika bra under en längre vistelse.

Vad kostar lägenheten per år?

När prisnivån börjar kännas rimlig är det dags att räkna på ett helt år.

Ta med:

Lån
Ränta och eventuell amortering.

Gemensamma avgifter
Titta både på dagens avgift och hur den har förändrats.

Lokala skatter och avgifter
Vissa tas ut även när lägenheten står tom.

Försäkring

El och vatten

Internet och abonnemang

Underhåll och reparationer

Förvaltning på plats

Resor

Valutaförändringar

Har du tänkt hyra ut lägenheten kan en försiktig uppskattning av hyresintäkterna läggas på andra sidan kalkylen.

Om delar av köpet ska finansieras med värde i ett svenskt hus eller en svensk lägenhet kan en aktuell värdering av fastigheten eller lägenheten ge en bättre bild av vilket låneutrymme som finns.

Kontrollera det här innan du köper lägenhet utomlands

Före ett bindande avtal bör du kunna svara på följande:

• Vem äger lägenheten?
• Vilken ägandeform köper du?
• Finns lån eller andra belastningar?
• Stämmer lägenheten med registrerade handlingar?
• Är ombyggnader godkända?
• Hur ser byggnadens ekonomi ut?
• Finns större renoveringar planerade?
• Finns redan beslutade extra betalningar?
• Vad ingår i de gemensamma avgifterna?
• Hur mycket egna pengar kräver köpet?
• Vilka skatter och avgifter tillkommer?
• Hur påverkar valutan din ekonomi?
• Får lägenheten hyras ut?
• Hur beskattas uthyrningen?
• Vad kostar lägenheten under ett normalt år?
• Hur ser marknaden ut om du senare vill sälja?
• Har en egen jurist granskat handlingarna?

En juridisk eller ekonomisk överraskning är betydligt enklare att hantera före kontraktet än efter tillträdet.

Köpa lägenhet utomlands – börja med ekonomin

Det vanligaste sättet att börja är förmodligen att titta på objekt.

Det är inte nödvändigtvis det smartaste.

Bestäm först hur mycket egna pengar du vill använda, hur mycket du kan och vill låna och hur stora köpavgifter du behöver räkna med. Då går det att sätta en prisklass innan ett visst objekt hunnit styra hela beslutet.

När du sedan hittar en lägenhet som passar återstår kontrollen av ägandet, byggnaden, avgifterna, uthyrningsreglerna och avtalet.

Först därefter vet du vad lägenheten faktiskt kostar och vad du får för pengarna.