Köpa skogsfastighet – så påverkar skogen priset och lånet

Att köpa skogsfastighet – framtida intäkter

När du köper skogsfastighet köper du mark, men också framtida intäkter. En del av värdet står redan på rot. Resten handlar om hur skogen växer, när olika bestånd kan avverkas och vilka kostnader som kommer under åren däremellan.

Det är därför två skogsfastigheter på 100 hektar kan vara två helt olika affärer. Den ena kan ha gott om äldre skog som går att avverka inom några år. Den andra kan bestå av ungskog där huvuddelen av värdet ligger långt fram i tiden.

Skogens ålder, virkesförråd och tillväxt påverkar både priset och hur mycket banken är beredd att låna. Banken räknar på fastigheten som säkerhet, inte bara på priset som köpare och säljare har kommit överens om.

Ingår skogen i en gård med bostad, åkermark och ekonomibyggnader blir kalkylen bredare. På sidan om att köpa lantbruksfastighet går vi igenom den typen av köp.

Hektaren säger mindre än den verkar göra

Pris per hektar är enkelt att jämföra mellan annonser. Problemet är att hektaren inte berättar särskilt mycket om vad som faktiskt står på marken.

En fastighet på 60 hektar kan ha större ekonomiskt värde än en på 100 hektar. Skillnaden kan ligga i virkesförrådet, åldern på skogen, markens produktionsförmåga eller hur lätt skogen är att bruka.

Priset påverkas bland annat av:

• hur stor del som är produktiv skogsmark
• hur mycket stående virke som finns
• skogens åldersfördelning
• vilka trädslag som dominerar
• markens produktionsförmåga
• skiftenas storlek och placering
• vägnät och tillgänglighet
• jakt och andra nyttjanderätter
• byggnader och annan mark

Ett hektarpris fungerar därför bäst som en första jämförelse mellan ganska lika fastigheter. Ju större skillnader det finns i skogens sammansättning, desto mindre säger siffran.

Virkesförrådet visar vad som finns – inte när pengarna kommer

Virkesförrådet anger hur mycket stående virke som finns på fastigheten och mäts normalt i skogskubikmeter, m³sk.

Ett stort virkesförråd är ofta positivt för värdet. Men två fastigheter med 10 000 m³sk kan ändå ha helt olika ekonomi.

På den ena kanske en stor del av virket finns i äldre bestånd som kan avverkas relativt snart. På den andra kan volymen ligga i yngre skog som fortfarande har många års tillväxt framför sig.

Skillnaden blir tydlig för den som lånar till köpet. En framtida skogsintäkt om 20 år hjälper inte särskilt mycket med räntan nästa vinter.

Det är också därför en vanlig värdering av fastighet behöver kompletteras med en ordentlig bild av själva skogen när den står för en stor del av värdet.

Skogsbruksplanen berättar hur skogen är sammansatt

Skogsbruksplanen är ett av de viktigaste underlagen inför ett köp. Där delas skogen normalt upp i mindre bestånd med uppgifter om bland annat ålder, virkesvolym, trädslag och vilka åtgärder som ligger närmast i tiden.

Skogsstyrelsen beskriver skogsbruksplanen som ett underlag för både planering och ekonomi. Där finns normalt uppgifter om exempelvis huggningsklass, ålder, ståndortsindex, volym, trädslagsfördelning och föreslagna åtgärder.

För köparen ger planen något som annonsens totalsiffror inte kan ge: en bild av när olika delar av skogen kan börja generera pengar och när de i stället kommer att kräva investeringar.

Planens ålder spelar stor roll. Har det gallrats eller avverkats sedan den upprättades kan siffrorna vara inaktuella. Detsamma gäller efter stormskador, insektsskador eller andra större förändringar.

En skogsbruksplan från säljarens prospekt bör därför ses som ett underlag, inte som en garanti för exakt vad som finns på fastigheten vid tillträdet.

Boniteten påverkar vad marken kan producera

Bonitet beskriver markens produktionsförmåga.

Två fastigheter kan ha ungefär samma virkesförråd i dag, men väldigt olika möjligheter att producera nytt virke under de kommande årtiondena.

Det spelar mindre roll för den som bara tittar på vad som går att avverka nästa år. För den som tänker äga skogen länge blir det desto mer relevant.

En ung skog på produktiv mark kan ha relativt lågt värde i dag men stark tillväxt framför sig. Äldre skog kan bära ett större värde redan nu men ha betydligt mindre av den nuvarande generationens tillväxt kvar.

Köparen behöver alltså förstå både det värde som står på marken och det värde marken kan skapa senare.

Köpa skogsfastighet med lån

En skogsfastighet kan lämnas som säkerhet för lånet. Hur mycket du faktiskt får låna avgörs däremot av bankens värdering och din möjlighet att betala ränta och amortering.

På sidan om att belåna skogsfastighet går vi djupare in på hur banken kan bedöma skogen, fastigheten och låneutrymmet.

Det finns ingen belåningsgrad som gäller för alla skogsköp. Som ett konkret exempel anger Swedbank att skogs- och lantbruksfastigheter kan belånas med upp till 75 procent av värdet. Banken skriver samtidigt att värdet bedöms vid lånetillfället och att villkoren sätts individuellt.

Det avgörande ordet är värdet.

Köper du fastigheten för 6 miljoner kronor men banken värderar den till 5,5 miljoner är det bankens bedömning som normalt styr hur långt fastigheten räcker som säkerhet.

Om banken i exemplet skulle acceptera 75 procents belåning blir lånet:

5 500 000 × 75 % = 4 125 000 kronor

Köparen behöver då täcka:

6 000 000 − 4 125 000 = 1 875 000 kronor

Det är innan kostnader för bland annat lagfart och eventuella nya pantbrev räknas in.

Äldre skog kan ge stora intäkter tidigt

En fastighet med mycket avverkningsmogen skog kan se helt annorlunda ut ekonomiskt än en fastighet där nästan allt virke står i yngre bestånd.

Det kan finnas möjlighet att avverka och få in stora belopp relativt snart efter köpet. De pengarna kan användas för amortering, nya investeringar eller för att stärka likviditeten.

Men avverkningen skapar inte pengar ur tomma intet.

När skogen avverkas försvinner också en del av värdet som stod på fastigheten. Det blir mindre virke kvar som framtida ägare kan avverka och mindre stående värde bakom bankens säkerhet.

Efter en föryngringsavverkning börjar dessutom nästa ekonomiska cykel. Ny skog ska etableras och senare röjas och skötas.

Ett skogsköp där en stor del av kalkylen bygger på tidiga avverkningar behöver därför räknas i två led:

Vad ger avverkningen i pengar?

och

Vad finns kvar på fastigheten efteråt?

Skogen behöver bära lånet även mellan avverkningarna

Skogsinkomster kommer sällan jämnt varje månad.

Det är snarare vanligt att större belopp kommer vissa år medan andra år består av löpande kostnader och mindre intäkter.

Den som köper med mycket lån kan därför inte bara räkna på fastighetens genomsnittliga intäkt över 30 år. Räntan ska betalas varje år.

En väl spridd åldersfördelning kan göra ekonomin enklare eftersom gallringar och avverkningar kan fördelas över fler år. En fastighet där nästan allt virke har samma ålder kan ge betydligt ojämnare kassaflöde.

Här blir också köparens övriga ekonomi relevant. En skogsfastighet som är enkel att bära för någon med stabila inkomster från annat håll kan bli betydligt mer känslig för den som behöver att skogen löpande betalar hela lånet.

För den bredare bilden av lån med gård, mark och skog som säkerhet finns även sidan om att belåna lantbruksfastighet.

Vägar påverkar vad virket faktiskt är värt

Bra skog långt från användbar väg är inte samma sak ekonomiskt som bra skog med enkel åtkomst.

Maskiner ska kunna ta sig fram och virket ska kunna transporteras ut. Då spelar terrängen, markens bärighet och skogsbilvägarnas skick roll.

På vissa fastigheter finns ett väl utbyggt vägnät. På andra kan stora investeringar krävas innan mer avlägsna delar går att bruka effektivt.

Gemensamma vägar kan dessutom innebära löpande kostnader genom samfälligheter eller andra gemensamma lösningar.

Det behöver inte göra fastigheten dålig. Men vägarnas skick kan flytta kostnader från framtiden till de första åren efter köpet, särskilt om en större avverkning planeras tidigt.

Jakt, bostäder och arrenden kan ge andra inkomster

Skogen behöver inte vara den enda delen av fastigheten som ger pengar.

Det kan exempelvis finnas:

• jaktupplåtelser
• jordbruksarrenden
• uthyrda bostäder
• ekonomibyggnader
• andra upplåtelser av mark

Sådana intäkter bör räknas separat från skogsbruket.

En hyra eller ett arrende kan ge pengar varje år. En slutavverkning kan ge ett stort belopp vid ett enstaka tillfälle. Slår man ihop allt till en genomsnittlig årsintäkt försvinner en stor del av informationen om hur fastigheten faktiskt fungerar ekonomiskt.

Det gäller särskilt om lånet är stort. Banken ska betalas även de år när ingen större avverkning sker.

Förvärvstillstånd kan krävas

Skogsfastigheter är ofta lantbruksenheter. Då kan jordförvärvslagen påverka köpet.

För en privatperson kan förvärvstillstånd behövas när fastigheten ligger i glesbygd eller i ett omarronderingsområde. Det finns flera undantag, bland annat för vissa förvärv inom familjen.

För juridiska personer är reglerna annorlunda. Ett aktiebolag som köper en lantbruksfastighet av en privatperson eller ett dödsbo ska som huvudregel söka förvärvstillstånd.

Jordbruksverket beskriver reglerna för både fysiska och juridiska personer. Ansökan görs hos länsstyrelsen i det län där fastigheten ligger.

Det gör ägarformen till mer än en skattefråga. Den kan också påverka själva möjligheten att genomföra köpet som planerat.

Lagfarten kan bli en stor del av kostnaden

Den som köper en skogsfastighet får även räkna med kostnaden för lagfart.

För privatpersoner är stämpelskatten 1,5 procent. För juridiska personer, exempelvis aktiebolag, är den 4,25 procent. Skatten beräknas på det högsta av priset och föregående års taxeringsvärde. Lantmäteriet tar dessutom ut en expeditionsavgift. Lantmäteriet har de aktuella skattesatserna och avgifterna.

Om underlaget är 6 miljoner kronor blir stämpelskatten:

Köpare	Stämpelskatt
Privatperson	90 000 kr
Aktiebolag	255 000 kr

Skillnaden är 165 000 kronor.

På en större skogsfastighet blir det därför snabbt betydande pengar. Vi har en separat sida om lagfart där kostnaden och själva registreringen behandlas närmare.

Hur mycket eget kapital som behövs syns först när banken värderat objektet

Det är lätt att börja med en viss procentsats och räkna baklänges från priset.

I verkligheten är bankens värdering minst lika viktig.

Ett bud på 8 miljoner kronor och ett bankvärde på 8 miljoner ger en typ av kalkyl. Samma bud med ett bankvärde på 7 miljoner ger en annan.

Skillnaden måste normalt täckas med mer eget kapital eller med annan lånekapacitet.

Därför är det vanskligt att gå långt i en budgivning med en kalkyl som bygger på att banken automatiskt kommer att värdera fastigheten lika högt som marknaden.

Köparen behöver dessutom ha pengar kvar efter själva tillträdet. Skogen kan kräva röjning, plantering, vägunderhåll och andra åtgärder långt innan nästa större intäkt kommer.

Befintliga pantbrev kan spara tiotusentals kronor

När banken använder fastigheten som säkerhet behövs pantbrev.

Har fastigheten redan tillräckligt stora pantbrev behöver de inte skapas på nytt. Det kan vara ekonomiskt värdefullt, eftersom nya inteckningar kostar pengar.

Lantmäteriet tar ut 2 procent i stämpelskatt på nya inteckningar, plus en expeditionsavgift per inteckning.

Anta att köparen behöver låna 4 miljoner kronor.

Om fastigheten redan har pantbrev på 3,5 miljoner behöver nya inteckningar bara tas ut för resterande 500 000 kronor. Stämpelskatten på den delen blir 10 000 kronor.

Om det däremot saknas användbara pantbrev och nya behöver tas ut för hela lånet blir stämpelskatten 80 000 kronor.

Skillnaden är 70 000 kronor trots att priset och lånet är exakt desamma.

Vill du läsa mer om pantbrev finns och om hur inteckningar används som säkerhet finns mycket information att hitta. För ett köp där gamla pantbrev redan finns kan även sidan om befintliga pantbrev vara relevant.

Kapital behövs även efter tillträdet

Ett skogsköp blir lätt missvisande om all uppmärksamhet hamnar på priset.

Efter köpet kan pengar behövas till skogsvård, vägar, byggnader och andra åtgärder. Samtidigt börjar räntan på lånet löpa direkt.

Det gör en likviditetsreserv värdefull även när fastigheten har mycket skog.

En planerad avverkning kanske ligger ett år framåt. Virkespriset kan hinna förändras. Åtgärden kan bli mindre omfattande än väntat. En väg kan behöva rustas innan maskinerna kommer in.

Köparen som använder hela sitt kapital till tillträdet får mindre utrymme att hantera sådana förändringar.

Det kan därför vara bättre att köpa en något billigare fastighet med pengar kvar för de första årens åtgärder än att maximera budet och göra ekonomin beroende av att varje del av skogsplanen går enligt tidtabell.

När skogen står för huvuddelen av priset

På vissa skogsfastigheter är bostadshuset en stor del av värdet. På andra är huset nästan oväsentligt jämfört med marken och skogen.

Ju mer av priset som sitter i skogen, desto mer betyder virkesförråd, åldersfördelning, bonitet och framtida avverkningsmöjligheter.

Då räcker det inte att fråga vad fastigheten kostar per hektar.

Den mer användbara frågan är vad du faktiskt får för pengarna: hur mycket värde som redan står på rot, vilka inkomster som kan komma under de första åren och hur mycket av skogens potential som ligger betydligt längre fram.

Det är den skillnaden banken också måste förhålla sig till när fastigheten ska belånas.

En del av värdet finns där den dag du köper. Resten fortsätter att växa medan du äger skogen.