Köpa Sommarstuga– standard, läge och användning avgör priset

Att köpa fritidshus – mer än ett andra boende

Ett fritidshus kan vara en vinterbonad villa vid havet, ett enkelt torp med sommarvatten eller en liten stuga långt från närmaste tätort. De säljs under samma beteckning, men skillnaderna i både pris och löpande kostnader kan vara stora.

Standard, läge och möjlighet att använda huset året runt påverkar marknadsvärdet. Det kan också påverka bankens värdering. Ett billigt fritidshus kan kräva stora investeringar i vatten, avlopp, uppvärmning eller väg redan under de första åren.

Den som ska låna till köpet kan läsa mer om hur lån till sommarstuga fungerar.

Samma pris kan köpa två helt olika fritidshus

Två fritidshus för 2,5 miljoner kronor behöver inte vara särskilt lika.

Det ena kan vara ett vinterbonat hus med kommunalt vatten och avlopp, fiber och väg som plogas hela vintern. Det andra kan vara en äldre sommarstuga med egen brunn, äldre avloppslösning och vatten som stängs av när frosten kommer.

Skillnaderna påverkar hur huset går att använda och vad det kan kosta att äga. De får också betydelse den dag fastigheten ska säljas.

För fritidshus spelar bland annat följande roll:

• om huset är vinterbonat
• vatten och avlopp
• uppvärmning
• väg och framkomlighet
• tomtens läge
• avstånd till service
• byggnadens skick
• närhet till hav, sjö eller fjäll
• hur stor del av året huset kan användas

Den som tidigare bara har köpt hus för permanentboende kan därför möta andra kostnader och praktiska begränsningar i ett fritidshus.

Läget påverkar mer än utsikten

Fritidshusmarknaden är ofta mycket lokal.

En enkel stuga nära en attraktiv kustort kan ha fler tänkbara köpare än ett modernare hus några mil bort. Samma mönster finns kring populära sjöar, fjällorter och andra områden där efterfrågan på fritidsboende är hög.

Det får betydelse för värderingen. Banken använder fastigheten som säkerhet och behöver därför förhålla sig till vad huset kan säljas för, inte bara vad den nuvarande köparen är beredd att betala.

Avståndet påverkar också hur mycket huset faktiskt används. En stuga på rimligt avstånd från hemmet kan bli ett andra boende stora delar av året. En fastighet som kräver en lång resa varje gång kan få betydligt färre besök än köparen först föreställt sig.

Dyrt att höja standarden i efterhand

En enklare sommarstuga kan kosta betydligt mindre än ett redan renoverat fritidshus. Prisskillnaden behöver jämföras med vad det kostar att få huset till önskad standard.

Det kan handla om:

• tak
• isolering
• värmesystem
• elinstallationer
• badrum och kök
• dränering
• brunn
• avloppsanläggning

En stuga som kostar 500 000 kronor mindre men kräver arbeten för 700 000 kronor är inte det billigare alternativet för den som ändå vill genomföra allt.

Renoveringskostnaden blir inte heller automatiskt en lika stor värdeökning. Ett nytt avlopp kan vara nödvändigt och göra fastigheten mer attraktiv, men det betyder inte att marknadsvärdet stiger med hela kostnaden.

Det är därför klokt att hålla renoveringsbudgeten skild från hur fastighetens marknadsvärde bedöms.

Vatten och avlopp kan kosta mer än renoveringen

Många fritidshus saknar kommunalt vatten och avlopp.

En fungerande brunn och en bra enskild avloppsanläggning kan fungera i många år. Problemen uppstår när anläggningen är gammal, inte längre uppfyller kraven eller inte räcker för hur huset ska användas.

Enskilt vatten och avlopp ingår normalt inte heller i en vanlig överlåtelsebesiktning. Havs- och vattenmyndigheten rekommenderar bland annat att köparen tar reda på tillstånd, teknisk dokumentation och vattenkvalitet.

Det får extra betydelse när användningen ska öka.

Ett avlopp som har fungerat för två personer under några sommarveckor kan utsättas för en helt annan belastning om en familj börjar vistas där större delen av året.

Samma sak gäller brunnen. God vattentillgång på våren säger inte säkert hur den klarar en lång och torr sommar.

Vinterboende förändrar driftkostnaden

Den som vill använda fritidshuset under höst och vinter får en annan kalkyl än den som stänger stugan efter sommaren.

Huset ska kunna värmas upp när temperaturen sjunker. Vattenledningarna ska klara kylan och vägen behöver gå att använda. I vissa områden är sophämtning, vatten eller annan service fortfarande tydligt anpassad efter sommarsäsongen.

Uppvärmningen kan bli en stor skillnad.

En stuga som bara hålls frostfri under vintern kan ha ganska låg energiförbrukning. Samma byggnad kan bli dyr att värma till normal inomhustemperatur från november till mars, särskilt om isoleringen är dålig.

Den som tänker använda huset mycket under hela året får därför mer information av den beräknade årskostnaden än av säljarens kostnader för ett traditionellt sommarboende.

Köpa fritidshus med bolån

Ett fritidshus kan användas som säkerhet för ett bolån. Banken bedömer både hushållets ekonomi och fastigheten innan den bestämmer hur mycket den vill låna ut.

Sedan den 1 april 2026 får en bostadskredit vid köp uppgå till högst 90 procent av bostadens marknadsvärde. Det är ett tak, inte en nivå som banken måste erbjuda. Regeringens information om de nya bolånereglerna beskriver höjningen från 85 till 90 procent.

Ett vinterbonat fritidshus i ett område med många försäljningar kan vara lättare att värdera än en mycket enkel stuga på en plats där liknande objekt sällan säljs.

Om banken värderar huset lägre än priset kan mer egna pengar behövas.

Jämför bolån

Jämför bolån och se vilka villkor olika långivare erbjuder.

När budet blir högre än bankens värdering

Anta att ett fritidshus ligger ute för 2,8 miljoner kronor.

Budgivningen slutar på 3,2 miljoner, medan banken värderar fastigheten till 3 miljoner.

Banken utgår då från sin värdering när den bestämmer hur stort lån fastigheten kan bära. Skillnaden mellan budet och värderingen kan därför behöva betalas med egna pengar.

Det går alltså att vinna budgivningen men ändå få en betydligt högre egen insats än kalkylen visade från början.

Om bolånet inte täcker hela köpet finns mer om olika sätt att lösa kontantinsatsen.

Driftkostnaden finns kvar när huset står tomt

Ett fritidshus kostar även under veckorna när ingen är där.

Utgifterna kan bland annat bestå av:

• el och uppvärmning
• försäkring
• vatten och avlopp
• sophämtning
• vägavgifter
• samfällighetsavgifter
• fastighetsavgift
• underhåll
• resor till och från huset

Vissa kostnader minskar när huset står tomt. Andra påverkas nästan inte alls.

Äldre fritidshus har dessutom ofta ojämna underhållskostnader. Taket kanske fungerar flera år till, samtidigt som brunnen eller avloppet närmar sig slutet av sin livslängd. Flera stora arbeten kan därför hamna under samma ägarperiod.

Det är värt att räkna på de kostnaderna redan före budgivningen, särskilt om bolånet ligger nära hushållets ekonomiska gräns.

Egen tomt och arrenderad mark är två olika köp

Alla sommarstugor står inte på mark som ägaren till huset också äger.

På en arrendetomt äger du huset men hyr rätten att använda marken enligt ett arrendeavtal. Arrendeavgiften blir då en löpande kostnad, samtidigt som avtalstid och övriga villkor får stor betydelse.

Ett högre markvärde kan också slå igenom genom framtida arrendeavgifter utan att husägaren själv äger den mark som blivit mer värdefull.

Hus på arrenderad mark brukar kallas byggnad på ofri grund. Även sådana hus kan användas som säkerhet för bostadskredit, men upplägget skiljer sig från en vanlig fastighet där samma ägare har både mark och byggnad.

Uthyrning kan täcka en del av kostnaderna

Fritidshus i attraktiva områden kan ibland hyras ut under veckor när ägaren själv inte använder dem.

Intäkten kan betala en del av ränta, drift och underhåll. Men skillnaden mellan högsäsong och resten av året kan vara stor.

Ett havsnära hus kan vara lätt att hyra ut i juli och betydligt svårare i november. I ett skidområde kan fördelningen vara den motsatta. Beroende på var i landet stugan finns kan regler skilja, och om man vill maximera intäkterna från hyresgäster är en inte helt omöjlig tanke att bygga ett Attefallshus på tomten och då ha två objekt att hyra ut. Det är inte gratis, men med tiden kan det bli en lönsam affär även om man lånar till Attefallshuset för att ha råd att köpa och bygga det. Använder man hyresintäkterna till att amortera av lånet så dröjer det inte länge innan Attefallshuset har betalat sig själv. Eller nästan. Eller kanske.

Skatten hör också till kalkylen. För ett privat småhus får ägaren normalt göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor per år och bostad och dessutom dra av 20 procent av hyresintäkten. Skatteverket beskriver hur överskottet från uthyrning av privatbostad räknas fram.

Uthyrning kan alltså vara ett bra tillskott, men en kalkyl som kräver full beläggning under de dyraste semesterveckorna lämnar liten marginal.

Priset är bara den första större kostnaden

En äldre stuga kan vara billig att köpa och ändå kräva mer kapital än ett dyrare, färdigrenoverat alternativ.

Tak, avlopp, brunn, isolering och uppvärmning är kostnader som lätt blir stora i förhållande till priset på själva fastigheten.

Skillnaden märks särskilt när arbetena kommer tidigt. Ett hus för 1,8 miljoner kronor som kräver 600 000 kronor under de första två åren konkurrerar egentligen inte ekonomiskt med andra hus i samma prisklass.

För den som vill göra mycket själv kan ekvationen se bättre ut. Material, installationer som kräver fackkunskap och myndighetskrav går däremot inte alltid att arbeta bort med egen tid.

Lagfarten kommer ovanpå priset

När fritidshuset är en egen fastighet ska den nya ägaren söka lagfart.

För privatpersoner är stämpelskatten 1,5 procent. Beräkningen görs normalt på det högsta av priset och föregående års taxeringsvärde. Expeditionsavgift tillkommer. Lantmäteriet redovisar aktuella skatter och avgifter.

Om underlaget är 3 miljoner kronor blir stämpelskatten 45 000 kronor.

Vi beskriver beräkningen närmare på sidan om vad lagfarten kostar.

Befintliga pantbrev kan sänka kostnaden för lånet

Pantbrev följer fastigheten och kan användas igen när en ny ägare lånar med huset som säkerhet.

Finns redan pantbrev som täcker större delen av lånet behöver nya inteckningar bara tas ut för mellanskillnaden. Saknas de kan kostnaden bli betydligt högre.

Stämpelskatten på nya inteckningar är 2 procent av beloppet, utöver expeditionsavgiften.

Det gör att inteckningar som redan finns på fastigheten har ett konkret värde vid köpet, även om de inte i sig höjer husets marknadsvärde.

Fritidshus vid vatten får sitt värde från mer än huset

Närhet till hav eller sjö kan stå för en stor del av priset. Men två vattennära fastigheter kan ha helt olika rättigheter.

Den ena kan ha egen strand och brygga. Den andra ligger nära vattnet men saknar egen tillgång till stranden.

Servitut kan ge rätt att använda exempelvis väg, brunn eller brygga på någon annans mark. Samtidigt kan andra fastigheter ha motsvarande rättigheter på den mark du köper.

Det går därför inte att utgå från att en brygga, parkeringsplats eller väg som används av säljaren automatiskt hör till fastigheten på det sätt som det först ser ut vid en visning.

På dyra sjö- och havsnära objekt kan sådana rättigheter stå för en märkbar del av det praktiska värdet.

Sommarboendet kan ligga utomlands

Ett fritidsboende behöver inte ligga i Sverige.

För vissa köpare konkurrerar en svensk sommarstuga snarare med ett hus i Spanien, Frankrike eller Portugal än med andra fritidshus i närområdet.

Ett utländskt köp följer däremot reglerna i landet där bostaden ligger. Skatter, juridik, registrering och möjligheten att låna kan därför se helt annorlunda ut än vid ett svenskt fastighetsköp.

Den som främst tittar på villor och mindre hus kan läsa om att köpa hus i ett annat land.

I många semesterorter är lägenheten ett vanligare alternativ. Vi har därför också en separat sida om lägenhetsköp utomlands.

Den som ännu inte bestämt typ av boende kan börja bredare med hur ett fastighetsköp utomlands fungerar.

Skillnaden mot den svenska sommarstugan ligger alltså inte bara i klimatet. Även reglerna runt själva ägandet följer med över gränsen.