Köpa tomt – Går marken att bygga på?

Köpa tomt – från markbit till byggklar fastighet

Priset i annonsen berättar bara vad marken kostar. Innan huset kan börja byggas kan ytterligare hundratusentals kronor behövas till markarbete, vatten och avlopp, el, väg och olika avgifter.

Två tomter som kostar lika mycket kan därför ge helt olika slutnota.

Den ena kan ligga inom detaljplan med kommunalt vatten och avlopp vid tomtgränsen. Den andra kan kräva egen brunn, enskilt avlopp, sprängning och ny infart innan husbygget ens börjar.

Den verkliga kostnaden för att köpa tomt syns därför först när marken, byggrätten och kostnaderna fram till byggstart räknas ihop.

Tomt betyder inte alltid byggklar tomt

Ordet tomt används ganska frikostigt i annonser.

Det kan vara en färdigbildad villatomt i ett område där vägar och anslutningar redan finns. Men det kan också vara obebyggd mark där möjligheten att uppföra ett bostadshus ännu inte är ordentligt prövad. Handlar det om ett större markområde blir skillnaden ännu tydligare. För att värdera råmark behöver man även undersöka kommunens framtidsplaner och kostnaden för att göra marken byggklar.

En detaljplan kan bland annat styra:

• hur stor byggnaden får vara
• var på tomten den får placeras
• hur hög den får vara
• hur många våningar som tillåts
• vilken mark som inte får bebyggas
• vad området får användas till

Boverket beskriver hur detaljplanen styr bygglovsprövningen.

En stor tomt behöver alltså inte ge stor byggrätt.

Det kan vara betydligt mer värdefullt med 800 kvadratmeter där huset får placeras på ett bra sätt än 1 500 kvadratmeter där stora delar av marken inte går att använda för byggnaden.

Det påverkar också hur fastighetens värde kan bedömas. Arealen säger ganska lite om tomten har begränsningar som gör den svår att använda.

Utanför detaljplan kan förhandsbesked vara avgörande

För obebyggd mark utanför detaljplan finns en större osäkerhet: får ett bostadshus över huvud taget byggas där?

Ett positivt förhandsbesked innebär att kommunen i förväg har prövat om platsen kan godtas för den tänkta byggnaden. Det ersätter inte bygglovet, men ger betydligt mer information än säljarens eller mäklarens uppfattning om att marken ”borde gå att bygga på”.

Boverket varnar uttryckligen för risken med att köpa obebyggd mark innan möjligheten att bygga är prövad.

Skillnaden mellan mark med positivt förhandsbesked och mark där byggmöjligheten är oklar kan vara större än skillnaden i pris.

Det gäller särskilt om marken först ska styckas av från en större fastighet.

Markarbetet kan kosta mer än prisskillnaden mellan två tomter

När det står klart att huset får byggas återstår nästa fråga: vad krävs för att få huset på plats?

Marken kan vara plan och lätt att arbeta med. Men den kan också kräva sprängning, schaktning, utfyllnad eller särskilda grundläggningsarbeten.

Kostnaden påverkas bland annat av:

• berg nära markytan
• stora höjdskillnader
• mjuka jordlager
• högt grundvatten
• behov av stödmurar
• mängden massor som måste flyttas
• hur lätt tunga maskiner kommer fram

Anta att två tomter kostar 900 000 kronor vardera.

På den första kostar markarbetet 150 000 kronor.

Den andra kräver sprängning, extra schaktning och stödmur för 550 000 kronor.

Skillnaden är 400 000 kronor innan huset har börjat byggas.

Ett högre pris på själva tomten kan därför vara fullt rimligt om marken är betydligt enklare att bebygga.

Vatten och avlopp kan avgöra hela projektet

Finns kommunalt vatten och avlopp i området behöver köparen ta reda på vad som redan är betalt och vad som återstår.

Att ledningarna finns i gatan betyder inte att fastigheten redan är ansluten.

Utanför kommunalt VA behövs normalt andra lösningar. Det kan exempelvis vara egen brunn och enskilt avlopp.

Då handlar frågan inte bara om pris.

Tomten måste också ha förutsättningar för en lösning som kommunen kan godta. Hus, brunn och avlopp behöver dessutom få plats med tillräckliga avstånd mellan varandra.

På en liten eller besvärlig tomt kan det begränsa var huset över huvud taget kan placeras.

Det är en typisk kostnad som lätt försvinner när två tomter jämförs enbart efter pris per kvadratmeter.

Vägen och elen slutar inte alltid vid tomtgränsen

En väg som passerar tomten betyder inte automatiskt att en färdig infart ingår.

Samma sak gäller el.

Nätet kan finnas i området utan att just den aktuella fastigheten är ansluten. Kostnaden beror bland annat på avstånd och vilka arbeten som krävs.

Utöver själva markköpet kan pengar därför behövas till:

• elanslutning
• infart
• väg fram till huset
• förstärkning för byggtrafik
• gemensam väg
• fiber
• framtida vägunderhåll

En dyrare tomt där väg, el och VA redan är lösta kan därför vara billigare som byggprojekt än en billigare markbit där allt återstår.

Rätten att använda vägen måste också finnas

Alla frågor kring tomten syns inte när man står på marken.

En väg fram till fastigheten kan gå över någon annans mark. En vattenledning kan passera genom tomten. En granne kan ha rätt att använda en väg eller brunn på fastigheten.

Sådana rättigheter regleras ofta genom servitut.

Lantmäteriet beskriver servitut som en rättighet som hör till en fastighet, till exempel rätten att använda väg eller brunn på en annan fastighet.

För en tomt utan direkt anslutning till allmän väg kan den rättigheten vara helt avgörande.

Det kan också finnas gemensamhetsanläggningar där flera fastigheter delar exempelvis väg eller annan infrastruktur. Då följer normalt både rättigheter och kostnader med ägandet.

Tomten och huset kan behöva två olika lånelösningar

Den ekonomiska resan från tomt till färdigt hus skiljer sig från ett vanligt bostadsköp.

När du köper ett redan färdigt hus finns en byggnad som kan värderas direkt. Ibland fler byggnader än en, det är numera ganska vanligt att ha ett Attefallshus på tomten och vissa börjar till och med i den ändan. Först ta ett mindre lån för att bygga ett Attefallshus som man kan bo i under tiden man färdigställer det större bostadshuset man köpt tomten för egentligen. Kostnaden för ett lån på ett Attefallshus är ofta betydligt lägre än att bo kvar i sin gamla, större bostad under tiden bygget färdigställs och man har dessutom fördelen att kunna följa utvecklingen på nära håll och på daglig basis. Ett Attefallshus är ofta en god investering i slutändan, så lite av ett win-win här. Om man orkar bo lite trängre en period.

Vid ett tomtköp ska en stor del av det framtida värdet först skapas.

För själva byggperioden används ofta ett byggnadskreditiv. Pengar tas då ut efter hand när fakturor för bygget ska betalas. När huset är färdigt och villkoren är uppfyllda kan lånet normalt ersättas av ett vanligt bolån.

Det innebär att köparen behöver få ihop flera delar redan innan byggstart:

• tomtköpet
• eget kapital
• markarbete
• anslutningar
• husbygget
• marginal för kostnader som blir högre än beräknat

Hur mycket av tomtköpet som behöver betalas med egna pengar beror på både fastigheten och hela projektets upplägg. Vi har en separat sida om eget kapital vid fastighetsköp.

Tomten för en miljon kan kosta 1,5 miljoner före husbygget

Anta att en tomt kostar 1 000 000 kronor.

Innan huset börjar byggas tillkommer följande:

Kostnad	Exempel
Tomt	1 000 000 kr
Vatten och avlopp	220 000 kr
Elanslutning	45 000 kr
Markarbete	180 000 kr
Infart och väg	60 000 kr
Totalt före husbygget	1 505 000 kr

Beloppen är exempel. På en enkel tomt kan kostnaden bli lägre. På mark som kräver stora arbeten kan den bli betydligt högre.

Det intressanta är skillnaden mellan priset på tomten och kostnaden fram till en tomt där huset faktiskt kan börja byggas.

I exemplet har mark för en miljon kronor passerat 1,5 miljoner innan själva huset kommer med i kalkylen.

För ett projekt där marginalerna är små kan det vara lika relevant att räkna på den totala fastighetsaffären och lånet som på priset i tomtannonsen.

Lagfarten kostar även när marken är obebyggd

Den som köper en fastighet ska söka lagfart även om det ännu inte står något hus på marken.

För privatpersoner är stämpelskatten 1,5 procent av det värde som används vid beräkningen. Normalt jämför Lantmäteriet priset med föregående års taxeringsvärde och använder det högre beloppet.

Lantmäteriet redovisar aktuella regler och avgifter för lagfart och inteckningar.

Om underlaget är en miljon kronor blir stämpelskatten 15 000 kronor, plus expeditionsavgiften.

Belåna Fastighet har en separat sida om kostnaden när den nya ägaren registreras.

Pantbrev blir aktuella när marken används som säkerhet

Ska banken låna ut pengar med fastigheten som säkerhet behövs inteckningar.

På en äldre fastighet kan pantbrev redan finnas. En nybildad tomt behöver däremot inte ha några sedan tidigare.

Nya inteckningar har en stämpelskatt på 2 procent av beloppet, plus expeditionsavgift.

Om stora delar av projektet ska belånas kan det därför handla om betydande pengar.

Det finns mer om hur inteckningar och pantbrev används vid lån.

Om både lagfart och nya pantbrev behöver betalas i samband med köpet kan även möjligheten att låna till kostnaderna för lagfart och pantbrev bli relevant.

En kommunal tomt kan komma med en tidsplan

Kommunala tomter säljs ibland med andra villkor än mark på den öppna marknaden.

Det kan finnas tomtkö, fasta priser eller särskilda förmedlingsregler. Kommunen kan också ställa krav på att byggandet ska påbörjas eller slutföras inom en viss tid.

Reglerna skiljer sig mellan kommuner.

Det betyder att en billig kommunal tomt inte nödvändigtvis passar någon som vill köpa mark nu och börja bygga först om flera år.

Villkoren behöver därför läsas tillsammans med priset.

Ibland köper du ett gammalt hus för att få tomten

I attraktiva områden finns fastigheter där värdet främst ligger i marken.

Det gamla huset kan vara i så dåligt skick eller så litet att köparen planerar att riva det och bygga nytt.

Det ger en annan typ av tomtkalkyl.

Rivningen kostar pengar. Rivningsmassor ska bort och äldre byggmaterial kan göra arbetet dyrare.

Samtidigt kan en redan bebyggd fastighet ha sådant som saknas på en obebyggd tomt:

• el
• väg
• vatten och avlopp
• etablerad infart
• pantbrev
• en plats där bebyggelse redan har accepterats

Det är därför inte givet att den tomma tomten blir det enklare projektet.

En fastighet med ett gammalt hus kan i vissa fall ge ett bättre utgångsläge, även om huset i sig knappt har något värde.

Billiga tomter är ibland billiga av fullt rimliga skäl

En tomt för 600 000 kronor kan se ut som ett fynd bredvid en annan för 900 000 kronor.

Men prisskillnaden kan försvinna snabbt om den billigare tomten kräver sprängning, enskilt VA, ny väg och en lång elanslutning.

Den kan också ha en mindre byggrätt eller ett läge där framtida efterfrågan är svagare.

Inget av detta betyder att den billiga tomten är ett dåligt köp.

Det betyder bara att priset på marken inte går att bedöma fristående från vad som kan byggas där och vad som behöver göras först.

Den mest intressanta siffran är därför sällan priset per kvadratmeter.

Det är kostnaden den dag tomten faktiskt är redo för huset.