Vad är en lagfart?
En lagfart är registreringen som visar vem som äger en fastighet. När du köper ett hus, en gård, en skogsfastighet eller en kommersiell fastighet ska du registreras som ny ägare hos Lantmäteriet.
Själva köpeavtalet visar att fastigheten har överlåtits. Lagfarten visar sedan vem som står som ägare i fastighetsregistret.
Köper du en bostadsrätt behöver du alltså inte räkna med någon kostnad för lagfart. Det är en av skillnaderna mot ett husköp, även om själva lägenhetslånet fortfarande har bostadsrätten som säkerhet.
Lantmäteriet beskriver hur lagfarter och ägarregistrering fungerar.
När behöver man lagfart?
Den vanligaste situationen är när du köper en fastighet.
Du behöver också registrera den nya ägaren om fastigheten exempelvis:
- ges bort
- ärvs
- byter ägare genom bodelning
Ansökan om lagfart ska normalt göras inom tre månader från att du blev ägare.
Vid ett vanligt husköp hjälper banken eller mäklaren ofta till med ansökan. Kontrollera ändå vem som faktiskt skickar in den, så att den inte faller mellan stolarna.
Vid arv, gåva och bodelning ser både handlingarna och kostnaderna annorlunda ut än vid ett vanligt köp.
Vad kostar en lagfart?
När du köper en fastighet består kostnaden normalt av två delar:
- stämpelskatt
- expeditionsavgift
För en privatperson är stämpelskatten 1,5 procent.
För exempelvis ett aktiebolag, handelsbolag eller en ekonomisk förening är den betydligt högre: 4,25 procent.
Lantmäteriets expeditionsavgift är 825 kronor.
De aktuella nivåerna finns hos Lantmäteriet under stämpelskatt och avgifter.
För ett vanligt privat husköp kan du alltså i grova drag räkna:
Underlaget × 1,5 % + 825 kronor
Men underlaget är inte alltid samma belopp som du betalar för fastigheten.
Vilket värde räknas kostnaden på?
När stämpelskatten räknas ut jämför Lantmäteriet priset på fastigheten med taxeringsvärdet från året innan lagfarten beviljas.
Skatten räknas på det högsta av de två beloppen.
Det får framför allt betydelse när en fastighet säljs för mindre än taxeringsvärdet.
Anta att du köper en fastighet för 2 miljoner kronor men att taxeringsvärdet som ska användas är 2,4 miljoner kronor.
Då räknas stämpelskatten på 2,4 miljoner – inte på de 2 miljoner du betalade.
Vid många vanliga husköp ligger priset högre än taxeringsvärdet. Då är det i stället köpesumman som blir underlaget.
Exempel vid ett husköp
Du köper ett hus för 3 000 000 kronor.
Taxeringsvärdet som ska jämföras med priset är lägre än 3 miljoner kronor. Stämpelskatten räknas därför på priset.
För dig som privatperson blir skatten:
3 000 000 × 1,5 % = 45 000 kronor
Lägg till expeditionsavgiften på 825 kronor:
Total kostnad för lagfarten: 45 825 kronor
Det är pengar som ligger utöver själva kontantinsatsen.
Köper du huset med lån kan det dessutom behövas nya pantbrev. Ett husköp kan därför kräva mer pengar än vad du först får fram genom att bara räkna på den 10-procentiga kontantinsatsen.
Läs mer om hur lån med huset som säkerhet fungerar på sidan om att belåna hus.
När ett företag köper fastigheten
Skillnaden blir stor när köparen är ett aktiebolag eller en annan juridisk person.
Stämpelskatten är då 4,25 procent, jämfört med 1,5 procent för en privatperson.
Anta att ett aktiebolag köper en kommersiell fastighet för 5 miljoner kronor och att priset är det belopp skatten ska räknas på.
Stämpelskatten blir:
5 000 000 × 4,25 % = 212 500 kronor
Med expeditionsavgiften blir kostnaden för lagfarten:
213 325 kronor
Samma fastighetspris hade gett en betydligt lägre kostnad om köparen varit en privatperson.
Skillnaden blir särskilt märkbar när fastigheterna är dyra. Ett företag som ska låna till en kommersiell fastighet behöver därför räkna med lagfartskostnaden redan när köpet planeras.
Samma sak gäller vid köp av hyresfastighet. Om fastigheten köps direkt av ett aktiebolag kan kostnaden för att registrera ägandet bli betydligt större än vid ett privat husköp.
För lantbrukslån blir frågan lite mer blandad eftersom gårdar kan köpas både privat och genom företag. Vem som faktiskt köper fastigheten påverkar därför hur hög stämpelskatten blir.
Lagfart vid arv, gåva och bodelning
Att en ny ägare behöver registreras betyder inte automatiskt att stämpelskatt ska betalas.
Vid arv och bodelning tas normalt ingen stämpelskatt ut. Expeditionsavgiften ska däremot betalas.
Vid gåva kan reglerna bli annorlunda.
Om mottagaren övertar lån eller betalar ersättning för fastigheten kan överlåtelsen i vissa fall behandlas som ett köp när stämpelskatten räknas ut.
Lantmäteriet använder en gräns på 85 procent av det taxeringsvärde som ska användas. Om ersättningen når upp till den nivån eller mer kan stämpelskatt tas ut som vid ett köp. Lantmäteriet beskriver reglerna för gåva, arv och bodelning här.
Det gör att en överlåtelse inom familjen inte alltid blir lika enkel som en ren gåva.
Lagfart och pantbrev är två olika saker
Begreppen dyker ofta upp samtidigt eftersom båda kan kosta pengar vid ett fastighetsköp.
Men de fyller helt olika funktioner.
Lagfarten visar vem som äger fastigheten.
Pantbrevet används när fastigheten lämnas som säkerhet för ett lån.
Du behöver alltså en lagfart även om du köper fastigheten utan lån.
Pantbrev blir däremot aktuella när fastigheten används som säkerhet och de befintliga inteckningarna inte räcker för lånet.
På vår sida om pantbrev kan du läsa hur befintliga pantbrev kan minska kostnaden och vad nya kostar.
Räkna med mer än kontantinsatsen
Kontantinsatsen är inte en avgift. Den är den del av fastighetspriset som du själv behöver stå för utanför bolånet eller fastighetslånet.
Kostnaden för lagfarten och eventuella nya pantbrev kommer utöver den kalkylen.
Ett husköp kan därför innebära att du behöver pengar till:
- kontantinsatsen
- lagfarten
- nya pantbrev om de befintliga inte räcker
Köper du en fastighet för flera miljoner kronor kan de två senare posterna tillsammans bli tiotusentals kronor.
På sidan om kontantinsats till fastighet går vi igenom hur den egna insatsen skiljer sig mellan hus, hyresfastigheter, lantbruk och kommersiella fastigheter.
Kan man låna till lagfart och pantbrev?
Det kan finnas möjligheter att låna även till kostnader som ligger utanför själva fastighetslånet. Hur det går till skiljer sig beroende på vad du köper och om köparen är en privatperson eller ett företag.
Det är en tillräckligt stor fråga för att inte tryckas in som ett sidospår här.
Därför går vi separat igenom att låna till lagfart och pantbrev, vilka alternativ som finns och hur ett extra lån kan påverka resten av köpet.
Så ansöker du om lagfart
Ansökan skickas till Lantmäteriet och ska normalt vara inne inom tre månader efter att du blivit ägare.
Vid ett vanligt köp hjälper banken eller fastighetsmäklaren ofta till. Kontrollera därför först om någon av dem redan sköter ansökan åt dig.
Vilka handlingar som behövs beror på hur du blivit ägare. Vid ett köp behövs köpehandlingen, medan arv, gåva och bodelning kräver andra underlag.
För de flesta som köper ett vanligt hus är själva ansökan den enkla delen.
Den större ekonomiska frågan är vad lagfarten kommer att kosta och hur mycket pengar som behöver finnas utöver kontantinsatsen.