Nytt verktyg: Räkna ut belåningsgraden för en hyresfastighet
Nu finns ännu ett kostnadsfritt verktyg på Belåna Fastighet. Med kalkylatorn för belåningsgrad på hyresfastigheter ser du hur stor del av fastighetens värde som finansieras med lån.
Du fyller i fastighetens värde och det totala lånebeloppet. Verktyget räknar sedan fram belåningsgraden i procent och visar hur mycket eget kapital som finns i kalkylen.
Det är en enkel uträkning, men siffran säger mycket. Belåningsgraden påverkar hur sårbar finansieringen blir, hur mycket kapital köparen behöver och vilket utrymme som finns för nya lån.
Belåningsgraden gör två objekt lättare att jämföra
Prislappen visar vad säljaren vill ha betalt. Belåningsgraden visar hur stor del av fastigheten som faktiskt ska finansieras med skuld.
En fastighet för 8 miljoner kronor med lån på 5,2 miljoner har en belåningsgrad på 65 procent. Ett annat objekt kan kosta 12 miljoner men ha en belåningsgrad på 55 procent, eftersom köparen går in med mer eget kapital.
Det dyrare objektet behöver alltså inte vara det mest belånade.
Det här blir särskilt användbart när du jämför flera tänkbara köp eller vill se hur en befintlig fastighet har utvecklats. Genom att ändra värdet eller lånebeloppet i kalkylatorn ser du direkt hur procentsatsen påverkas.
Så räknas belåningsgraden ut
Belåningsgraden räknas fram genom att lånebeloppet delas med fastighetens värde. Resultatet anges i procent.
Anta att en hyresfastighet värderas till 10 miljoner kronor och att lånen med fastigheten som säkerhet uppgår till 7,2 miljoner.
7 200 000 ÷ 10 000 000 = 0,72
Belåningsgraden är då 72 procent.
Det betyder att 72 procent av fastighetens värde är finansierat med lån. Resterande 28 procent motsvarar eget kapital i den förenklade beräkningen.
Verktyget gör uträkningen automatiskt. Du slipper omvandla decimaler till procent eller kontrollera siffrorna flera gånger.
Fastighetens värde kan förändra bilden
Belåningsgraden påverkas inte bara när lånet höjs eller amorteras. Den förändras också när fastighetens värde rör sig.
Vi kan fortsätta med samma lån på 7,2 miljoner kronor. Om fastigheten värderas till 11 miljoner sjunker belåningsgraden till cirka 65,5 procent. Om värdet i stället faller till 9,5 miljoner stiger den till ungefär 75,8 procent.
Skulden är densamma i alla tre fallen. Säkerhetsmarginalen ser ändå helt annorlunda ut.
Därför bör du använda ett värde som går att motivera. Vid ett nytt köp är köpeskillingen en naturlig startpunkt. För en fastighet du redan äger kan en aktuell värdering ge en bättre bild än ett gammalt inköpspris.
Banken tittar på mer än procenten
En lägre belåningsgrad ger normalt en större marginal mellan lånet och fastighetens värde. Det minskar risken om fastighetspriserna faller eller om byggnaden senare behöver säljas.
Men banken tittar inte bara på säkerheten. Hyrorna ska också räcka till drift, ränta och amorteringar. En fastighet med låg belåningsgrad kan ändå ha svag ekonomi om många lokaler står tomma eller om stora renoveringar väntar.
På sidan om att finansiera en hyresfastighet kan du läsa mer om hur långivare bedömer fastigheten, kassaflödet och köparens ekonomi.
Belåningsgraden är alltså en pusselbit. Den blir betydligt mer användbar när den läses tillsammans med driftnetto, räntetäckning och kassaflöde.
Prova vad som händer efter en amortering
Kalkylatorn passar inte bara inför ett köp. Den kan också användas för att följa en fastighet som redan finns i bolaget.
Anta att fastigheten är värd 10 miljoner kronor och lånet är 7 miljoner. Belåningsgraden är då 70 procent.
Efter några års amortering har lånet sjunkit till 6,4 miljoner. Om värdet är oförändrat blir den nya belåningsgraden 64 procent.
Skillnaden kan påverka hur du ser på risk, framtida investeringar och möjligheten att använda fastigheten som säkerhet. Kalkylen visar däremot inte hur mycket banken faktiskt är beredd att låna ut. Det kräver en ny bedömning av både värdet och ekonomin.
Bra att kontrollera tidigt i köpprocessen
Den som ska köpa sin första hyresfastighet behöver ofta jämföra flera finansieringsupplägg.
Ett alternativ kan bygga på ett större banklån och mindre eget kapital. Ett annat kräver mer pengar från köparen men ger lägre räntekostnader och större marginaler.
Genom att räkna på båda ser du hur skuldsättningen förändras innan du bestämmer hur mycket kapital som ska bindas i köpet.
Belåningsgraden hänger också nära ihop med kontantinsatsen. Vet du priset och den tänkta lånenivån kan du använda vårt verktyg för att beräkna kontantinsatsen till en hyresfastighet. Då får du beloppet i kronor i stället för bara fördelningen i procent.
Testa flera scenarier i det nya verktyget
Öppna verktyget för att räkna ut belåningsgraden och börja med den kalkyl du tror mest på.
Ändra sedan en uppgift i taget. Prova ett lägre fastighetsvärde, ett större lån eller en extra amortering. Då blir det tydligt vilken förändring som påverkar resultatet mest.
Du kan exempelvis jämföra:
- belåningsgraden vid den tänkta köpeskillingen
- läget om värdet skulle sjunka
- nivån efter ett eller flera års amortering
- skillnaden mellan två finansieringsförslag
Verktyget ger inget lånelöfte och gör ingen egen värdering av fastigheten. Det ger dig däremot en tydlig procentsats att arbeta vidare med.
Fler verktyg för hela fastighetskalkylen
När belåningsgraden är klar återstår frågan om fastigheten klarar lånet i praktiken. Då behöver du även räkna på ränta, amortering, hyresintäkter och löpande kostnader.
På sidan med alla våra kalkylatorer för fastigheter hittar du verktyg för bland annat kassaflöde, DSCR, räntetäckningsgrad och lånekostnader.
Det nya verktyget gör inte hela analysen åt dig. Det ger däremot ett snabbt och tydligt svar på en av de första frågorna: Hur stor del av fastighetens värde är egentligen belånad?