Ny amorteringskalkylator för fastighetslån är live
Hur mycket ska betalas av på fastighetslånet varje månad? Och vad händer med ekonomin om återbetalningstiden ändras från 20 till 30 år?
Nu går det att undersöka detta direkt på Belåna Fastighet. Med vårt nya verktyg Beräkna amortering på ett fastighetslån kan du jämföra olika lånebelopp, räntor, löptider och sätt att amortera.
Kalkylatorn visar hur betalningarna utvecklas och hur snabbt skulden minskar. Den passar både inför ett nytt fastighetsköp och när du vill granska villkoren för ett lån som redan finns.
Räntan är inte hela lånekostnaden
När ett fastighetslån diskuteras hamnar räntan ofta i centrum. Det är naturligt. En liten förändring av räntesatsen kan betyda många tusenlappar på ett större lån.
Men räntan är bara en del av beloppet som ska betalas varje månad.
Amorteringen är återbetalningen av själva skulden. Den räknas inte som en vanlig kostnad på samma sätt som räntan, men pengarna lämnar ändå kontot. För en fastighetsägare påverkar amorteringen därför kassaflödet direkt.
Ett lån kan ha en rimlig ränta och ändå ge en ansträngd ekonomi om amorteringen är hög. Därför behöver båda delarna finnas med när du räknar på finansieringen.
Se vad återbetalningstiden gör med månadsbetalningen
En kort amorteringstid innebär att skulden minskar snabbt. Det sänker också räntekostnaden över tid, eftersom räntan beräknas på ett allt mindre lånebelopp.
Nackdelen är att betalningarna blir högre under de första åren.
En längre återbetalningstid ger en lägre amortering varje månad. Mer pengar blir då kvar till underhåll, renoveringar och andra utgifter. Samtidigt ligger skulden kvar längre och hinner generera mer ränta.
Med amorteringsverktyget för fastighetslån kan du prova båda alternativen utan att göra om hela kalkylen manuellt.
Det blir snabbt tydligt att en låg månadsbetalning inte alltid betyder att lånet är billigast.
Ett exempel med ett fastighetslån på 9 miljoner
Anta att du ska låna 9 miljoner kronor till en fastighet.
Om lånet ska betalas tillbaka på 30 år blir den raka amorteringen 300 000 kronor per år. Det motsvarar 25 000 kronor per månad.
Förkortas återbetalningstiden till 20 år stiger amorteringen till 450 000 kronor per år, eller 37 500 kronor per månad.
Skillnaden är 12 500 kronor varje månad.
Det kortare upplägget minskar skulden snabbare. Men fastigheten måste också klara en betydligt större utbetalning varje månad. Om marginalen redan är liten kan den högre amorteringen tränga undan pengar som behövs till reparationer eller perioder med tomma lokaler.
Det är just sådana skillnader som blir enklare att upptäcka med kalkylatorn.
Rak amortering och annuitet ger olika betalningsmönster
Verktyget kan användas för att jämföra rak amortering med annuitet.
Vid rak amortering betalas samma del av skulden varje månad. Räntekostnaden är högst i början och sjunker när lånet blir mindre. Den totala månadsbetalningen minskar därför gradvis.
Vid ett annuitetslån hålls betalningen jämnare. I början består en större del av beloppet av ränta. Senare går en större del till att minska skulden.
Rak amortering ger normalt en snabbare skuldminskning. Annuitet kan i stället göra betalningarna mer förutsägbara under den avtalade perioden.
Vilket upplägg som fungerar bäst beror på fastighetens ekonomi och villkoren från långivaren. Kalkylatorn ger inte ett bankerbjudande, men den visar hur modellerna skiljer sig i praktiken.
Amorteringen kan avgöra om kassaflödet håller
En hyresfastighet kan ha stabila hyror och ett positivt driftnetto men ändå lämna lite pengar kvar efter finansieringen.
Anta att fastigheten ger ett överskott på 80 000 kronor i månaden före ränta och amortering. Räntan kostar 40 000 kronor och amorteringen är 30 000 kronor. Då återstår 10 000 kronor.
Höjs amorteringen till 45 000 kronor blir kassaflödet negativt, trots att hyrorna och driftkostnaderna är oförändrade.
När du har räknat på lånet kan du gå vidare till vår kassaflödeskalkylator för hyresfastigheter. Där ser du hur mycket som finns kvar efter både drift och finansiering.
Kombinationen ger en bättre bild än att bara titta på den första månadskostnaden.
Använd kalkylatorn när du jämför låneförslag
Två banker kan erbjuda samma lånebelopp men olika amorteringsvillkor.
Det ena erbjudandet kan ha något lägre ränta men kräva snabbare återbetalning. Det andra kan ha en högre ränta och en lugnare amorteringsplan.
Vilket lån som ger bäst ekonomi syns inte alltid i räntesatsen.
Mata därför in villkoren från varje förslag separat. Jämför den första månadsbetalningen, hur skulden utvecklas och vad lånet kostar över en längre period.
Det ger dig konkreta siffror att använda när villkoren ska diskuteras. I vår guide om fastighetslån för företag och privatpersoner går vi igenom fler delar av finansieringen, bland annat säkerheter, belåningsgrad och bankens bedömning av återbetalningsförmågan.
Prova även ett sämre scenario
En kalkyl byggd på den lägsta tänkbara räntan visar bara hur lånet fungerar när förutsättningarna är gynnsamma.
Gör därför en ny beräkning med högre ränta. Testa även en kortare amorteringstid än den du hoppas få.
Om ekonomin fortfarande fungerar finns en större marginal inför bankmötet. Om kalkylen faller redan efter en mindre förändring vet du att lånebeloppet eller köpeskillingen kan behöva justeras.
Det här är särskilt värdefullt när du funderar på att köpa en hyresfastighet. En finansiering som ser bekväm ut på papperet kan bli betydligt stramare när ränta, amortering och framtida underhåll hamnar i samma budget.
Ett nytt verktyg bland våra fastighetskalkylatorer
Den nya amorteringskalkylatorn är till för en tydlig fråga: Hur påverkas betalningarna och skulden av lånets villkor?
När den delen är klar kan du komplettera med beräkningar av kontantinsats, belåningsgrad, DSCR och räntetäckningsgrad.
Alla kalkylatorer finns samlade på sidan verktyg för fastighetslån och hyresfastigheter.
Börja med det lånebelopp du överväger. Ändra sedan räntan, återbetalningstiden och amorteringsmodellen. På några minuter får du en tydligare bild av vad fastighetslånet kräver varje månad – och hur snabbt skulden faktiskt försvinner.