Beräkna belåningsgrad för en hyresfastighet
Belåningsgraden visar hur stor del av en fastighets värde som är finansierad med lån. Det är ett av de första nyckeltalen banker tittar på när de bedömer en låneansökan och något som alla fastighetsägare bör ha koll på.
Med vår kalkylator kan du snabbt räkna ut belåningsgraden utifrån fastighetens värde och storleken på lånet. Resultatet ger en tydlig bild av hur högt belånad fastigheten är och hur stora ekonomiska marginaler som finns.
Vad är belåningsgrad?
Belåningsgrad är förhållandet mellan lånet och fastighetens marknadsvärde. Nyckeltalet anges i procent och visar hur stor del av fastigheten som finansierats med lånade pengar.
Om en hyresfastighet är värd 20 miljoner kronor och lånen uppgår till 15 miljoner är belåningsgraden 75 procent.
En låg belåningsgrad innebär att en större del av fastigheten är finansierad med eget kapital. En hög belåningsgrad betyder att en större del av värdet är belånat.
Därför spelar belåningsgraden stor roll
Belåningsgraden påverkar mer än många tror.
För banken är den ett mått på risken i affären. Om fastighetsvärdet skulle falla eller om låntagaren får betalningsproblem finns det större säkerhetsmarginaler när belåningsgraden är låg.
För dig som fastighetsägare påverkar belåningsgraden bland annat hur känslig ekonomin är för ränteförändringar och hur mycket eget kapital som finns bundet i fastigheten.
En hög belåningsgrad innebär ofta lägre krav på eget kapital vid köpet, men också större räntekostnader och högre ekonomisk risk.
Hur räknas belåningsgraden ut?
Beräkningen är enkel.
Du delar det totala lånebeloppet med fastighetens marknadsvärde och multiplicerar resultatet med 100.
Exempel:
- Fastighetens värde: 16 000 000 kr
- Totalt lån: 12 000 000 kr
Belåningsgrad:
12 000 000 ÷ 16 000 000 × 100 = 75 %
Med kalkylatorn slipper du göra uträkningen själv och kan dessutom testa olika scenarier på några sekunder.
Vad är en bra belåningsgrad?
Det finns ingen procentsats som passar alla fastigheter.
En nyproducerad hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan ofta bära en högre belåningsgrad än en äldre fastighet med stora renoveringsbehov.
Många banker finansierar mellan 65 och 80 procent av marknadsvärdet. Det innebär att belåningsgraden ofta hamnar någonstans inom det intervallet när fastigheten köps.
En lägre belåningsgrad ger större ekonomiska marginaler, medan en högre belåningsgrad minskar behovet av eget kapital.
Belåningsgraden förändras över tid
Belåningsgraden är inte statisk.
När lånen amorteras sjunker den successivt, förutsatt att fastighetens värde är oförändrat.
Om fastigheten samtidigt stiger i värde minskar belåningsgraden ännu snabbare.
Motsatsen gäller också. Om marknadsvärdet faller samtidigt som lånet är oförändrat ökar belåningsgraden, trots att du inte har lånat mer pengar.
Det är en anledning till att många fastighetsägare följer nyckeltalet löpande och inte bara i samband med ett köp.
Belåningsgrad och kontantinsats hänger ihop
Hur stor kontantinsats som behövs avgörs i praktiken av vilken belåningsgrad banken accepterar.
Om banken finansierar 70 procent behöver köparen själv stå för de återstående 30 procenten.
Om banken accepterar 80 procent blir den egna insatsen betydligt mindre.
Belåningsgraden påverkar därför både hur mycket kapital som krävs vid köpet och hur stora de framtida lånekostnaderna blir.
Titta inte bara på belåningsgraden
Belåningsgraden säger mycket, men inte allt.
Två fastigheter kan ha exakt samma belåningsgrad och ändå innebära helt olika risk.
En fastighet med höga och stabila hyresintäkter klarar normalt större räntekostnader än en fastighet med låg uthyrningsgrad eller stora underhållsbehov.
Därför bör belåningsgraden alltid analyseras tillsammans med andra nyckeltal som kassaflöde, räntetäckningsgrad och fastighetens driftnetto. Först då går det att skapa en rättvis bild av investeringens ekonomi.
När används belåningsgrad?
Belåningsgraden används i flera olika situationer.
Inför ett fastighetsköp visar den hur stor den egna kapitalinsatsen behöver bli.
Vid en omfinansiering kan den avgöra om det finns utrymme att låna mer.
Den används också när banker värderar risk, när investerare jämför olika fastigheter och när fastighetsägare följer hur ekonomin utvecklas över tid.
Det gör belåningsgraden till ett av de mest använda nyckeltalen inom fastighetsfinansiering.
Vanliga frågor
Vad är en normal belåningsgrad för en hyresfastighet?
Många banker finansierar mellan 65 och 80 procent av marknadsvärdet, men den exakta nivån varierar mellan olika objekt och låntagare.
Är en låg belåningsgrad alltid bättre?
En låg belåningsgrad innebär lägre risk och lägre räntekostnader. Samtidigt binds mer eget kapital i fastigheten. Vad som är bäst beror på investeringsstrategi och ekonomi.
Påverkas belåningsgraden om fastigheten ökar i värde?
Ja. Om marknadsvärdet stiger medan lånet är oförändrat sjunker belåningsgraden.
Räknar kalkylatorn på flera lån?
Ja. Det viktiga är att ange den totala skulden med fastigheten som säkerhet.
Kan jag använda kalkylatorn innan jag köper en fastighet?
Ja. Den är användbar både inför ett köp, vid omförhandling av lån och när du vill följa hur belåningsgraden förändras över tid.