Refinansiera fastighetslån

När är det dags att refinansiera fastighetslånet?

Ett fastighetslån kan ligga kvar i många år medan fastigheten förändras.

Skulden amorteras. Hyrorna höjs. Lokaler fylls. Renoveringar blir klara. Fastigheten stiger kanske i värde.

Men lånevillkoren förändras inte automatiskt bara för att fastigheten har blivit en bättre säkerhet.

Att refinansiera fastighetslån handlar därför inte bara om att leta efter en lägre ränta. Det handlar om att undersöka om dagens lån fortfarande speglar fastighetens ekonomi och risk.

I praktiken finns tre vanliga mål:

• få bättre villkor på samma skuld
• flytta lånet till en annan långivare
• öka lånet och frigöra kapital ur fastigheten

Har du i stället ett nytt fastighetsköp framför dig finns vår guide om fastighetslån för företag.

Det viktigaste är vad som har förändrats

En bank som beviljade 7 miljoner kronor för fem år sedan gjorde sin bedömning utifrån fastigheten och bolaget som de såg ut då.

Det intressanta vid en refinansiering är därför inte bara dagens ränta.

Frågan är:

Vad är bättre idag än när det gamla lånet tecknades?

Det kan vara:

• högre fastighetsvärde
• lägre skuld
• högre hyror
• lägre vakans
• bättre driftnetto
• längre hyresavtal
• genomförda renoveringar
• starkare resultat i bolaget
• mer eget kapital
• lägre risk i verksamheten

Ju fler av de punkterna som har förbättrats, desto starkare anledning finns det att låta en eller flera banker räkna på lånet igen.

Ett lån på 70 procent kan ha blivit ett lån på 46 procent

Anta att ett bolag köpte en fastighet för 10 miljoner kronor och lånade 7 miljoner.

Belåningsgraden var:

7 000 000 / 10 000 000 = 70 %

Fem år senare återstår 6 miljoner kronor av lånet.

Samtidigt värderas fastigheten till 13 miljoner.

Belåningsgraden är nu:

6 000 000 / 13 000 000 ≈ 46 %

Det är fortfarande samma fastighet och i grunden samma skuld.

Men för banken är säkerhetsläget helt annorlunda.

Det är precis sådana förändringar som kan göra en refinansiering intressant.

Börja inte med räntan – börja med fastigheten

Det är lätt att tänka att refinansiering betyder:

Min ränta är 5,2 procent. Kan någon ge mig 4,7?

Det är en relevant fråga, men inte den bästa första frågan.

Ett bättre underlag är:

• fastigheten är värd 13 miljoner
• skulden är 6 miljoner
• driftnettot har ökat från 650 000 till 900 000 kronor
• vakansen har gått från 12 till 2 procent
• två större renoveringar är färdiga

Då har banken något konkret att ompröva.

En ny värdering kan därför vara en av de viktigaste delarna när ett äldre fastighetslån ska ses över.

Läs mer om värdera fastighet.

Hur mycket är en lägre ränta värd?

På stora lån behöver skillnaden inte vara särskilt stor för att bli intressant.

Ett lån på 15 miljoner kronor med 5,2 procents ränta kostar:

780 000 kronor per år i ränta

Vid 4,7 procent blir kostnaden:

705 000 kronor

Skillnaden är:

75 000 kronor per år

Det är lätt att se värdet i 75 000 kronor.

Men innan ett bankbyte ser fantastiskt ut behöver kostnaderna för själva förändringen räknas bort.

Räkna ut återbetalningstiden på refinansieringen

Säg att ett nytt upplägg sparar 75 000 kronor om året.

Samtidigt kostar det 45 000 kronor att genomföra förändringen genom exempelvis värdering, avgifter och andra kostnader.

Då är engångskostnaden återbetald på:

45 000 / 75 000 = 0,6 år

Ungefär sju månader.

Det är betydligt mer intressant än om samma refinansiering hade kostat 200 000 kronor att genomföra.

En enkel tumregel är därför:

Engångskostnad / årlig besparing = ungefärlig återbetalningstid

Om fastigheten ändå ska säljas inom kort spelar återbetalningstiden stor roll.

När räntan inte är den viktigaste skillnaden

Två banker kan erbjuda samma ränta och ändå lämna helt olika erbjudanden.

Den ena kanske kräver:

• 2 procents amortering
• personlig borgen
• ytterligare säkerheter
• att bolagets övriga bankaffärer flyttas

Den andra kanske accepterar:

• 1 procents amortering
• fastigheten som huvudsaklig säkerhet
• större frihet kring andra banker

För ett bolag med ett lån på 20 miljoner kronor kan skillnaden i kassaflöde bli större från amorteringen än från själva räntan.

Refinansiering bör därför jämföras som ett helt paket.

Exempel: lägre ränta men sämre kassaflöde

Nuvarande lån är 12 miljoner kronor.

Ränta:

5,0 %

Amortering:

1 %

Den årliga betalningen blir då:

600 000 kronor i ränta

plus

120 000 kronor i amortering

Totalt kassaflöde ut:

720 000 kronor

En ny bank erbjuder 4,6 procent i ränta men kräver 2 procent amortering.

Räntan blir:

552 000 kronor

Amorteringen blir:

240 000 kronor

Totalt:

792 000 kronor

Den nya banken är billigare på räntan men kräver 72 000 kronor mer i årlig betalning.

Det behöver inte göra erbjudandet dåligt. Den högre amorteringen minskar skulden snabbare.

Men det visar varför ”lägst ränta” inte räcker som jämförelse.

Refinansiera för att frigöra kapital

I vissa fall är målet inte att minska kostnaden utan att öka lånet.

Anta att en fastighet är värd 20 miljoner kronor och har 8 miljoner i lån.

Belåningsgraden är:

40 %

Bolaget vill köpa ytterligare en fastighet och undersöker om lånet kan höjas till 11 miljoner.

Den nya belåningsgraden blir:

55 %

Om banken accepterar upplägget frigörs 3 miljoner kronor utan att fastigheten behöver säljas.

Det kapitalet kan exempelvis användas till:

• nästa fastighetsköp
• ombyggnad
• renovering
• investeringar i annan fastighet
• återbetalning av dyrare skulder

Men den nya skulden måste fortfarande kunna bäras av fastigheten och bolaget.

Låg belåningsgrad betyder inte automatiskt stort låneutrymme

En fastighet kan vara värd 20 miljoner kronor och bara ha 5 miljoner i lån.

Det betyder inte att ytterligare 10 miljoner automatiskt går att låna.

Om fastigheten har svagt kassaflöde kan banken sätta gränsen långt tidigare.

För en uthyrd fastighet tittar banken bland annat på:

• hyresintäkter
• driftkostnader
• driftnetto
• vakans
• hyresavtal
• hyresgäster
• kommande investeringar

Det är därför fullt möjligt att ha stora värden bundna i en fastighet utan att kunna låna upp hela skillnaden mellan marknadsvärde och skuld.

För hyresfastigheter finns en separat guide om att belåna hyresfastighet.

Ett bra refinansieringscase

Anta att ett fastighetsbolag har följande läge.

När lånet togs:

• fastighetsvärde: 14 miljoner
• lån: 9 miljoner
• vakans: 15 %
• driftnetto: 650 000 kronor

Tre år senare:

• fastighetsvärde: 18 miljoner
• lån: 8,4 miljoner
• vakans: 2 %
• driftnetto: 920 000 kronor

Det gamla lånet togs alltså när fastigheten var både mer belånad och ekonomiskt svagare.

Det är ett naturligt läge att fråga banken:

Varför ska vi fortfarande ha villkor satta för fastigheten som den såg ut för tre år sedan?

Det betyder inte att villkoren automatiskt förbättras.

Men det finns ett konkret case att förhandla kring.

Ett svagt refinansieringscase

Jämför med ett bolag där:

• fastighetens värde är oförändrat
• skulden nästan inte har minskat
• driftnettot har sjunkit
• en stor hyresgäst har sagt upp avtalet
• renoveringsbehov väntar

Att räntan hos en annan bank ser 0,2 procentenheter lägre ut säger då ganska lite.

Den nya banken kan prissätta risken annorlunda när hela fastigheten granskas.

Refinansiering fungerar bäst när det finns något faktiskt förbättrat att sälja in till långivaren.

Vad händer med pantbreven vid bankbyte?

Pantbreven följer fastigheten.

De försvinner inte för att lånet flyttas från en bank till en annan.

Om det redan finns tillräckligt stora pantbrev kan de normalt användas även för det nya lånet.

Nya pantbrev blir främst aktuella om lånet höjs så mycket att befintliga inteckningar inte räcker för bankens säkerhet.

Läs mer om befintliga pantbrev och pantbrev.

Bundet lån kan förändra hela kalkylen

Har företaget bunden ränta behöver kostnaden för att lämna det gamla lånet kontrolleras innan någon besparing räknas hem.

Utgå inte från reglerna för privata lån.

Villkoren för ett bundet företagslån framgår av företagets eget låneavtal.

Be därför banken svara på en konkret fråga:

Vad kostar det att lösa lånet den dag vi tänker byta?

Först när den siffran finns går det att jämföra det gamla och nya upplägget på riktigt.

Måste man byta bank?

Nej.

Ett av de enklaste sätten att använda ett konkurrerande erbjudande är att inte byta bank alls.

Om den befintliga banken ser att:

• fastigheten har stigit i värde
• belåningsgraden är lägre
• driftnettot är bättre
• en konkurrent erbjuder bättre villkor

kan den välja att ompröva sitt eget erbjudande.

Det kan vara betydligt enklare än att flytta hela finansieringen.

Men utan ett konkurrerande alternativ är det svårt att veta vad bättre villkor faktiskt betyder.

Refinansiering efter renovering

Renovering är ett tydligt exempel på när ett gammalt lån kan ha blivit inaktuellt.

Ett bolag köper en fastighet med:

• hög vakans
• slitna lokaler
• låga hyror
• stort underhållsbehov

Två år senare är lokalerna renoverade, större delen uthyrd och intäkterna högre.

Fastigheten som banken nu har som säkerhet är inte samma ekonomiska objekt som vid köpet.

Det är ett naturligt tillfälle att ta in en ny värdering och pröva lånet på nytt.

Refinansiera för att köpa nästa fastighet

Ett växande fastighetsbolag kan också använda refinansiering för att få fram eget kapital till nästa affär.

Bolaget behöver då tänka på två affärer samtidigt:

1. Vad händer med risken i den befintliga fastigheten när skulden höjs?
2. Vilken avkastning och risk finns i den nya fastigheten?

Att frigöra 3 miljoner kronor ur en bra fastighet kan vara attraktivt.

Men pengarna är inte gratis kapital.

Det är ytterligare skuld med ränta och eventuellt amortering.

Flera fastigheter ger fler möjligheter – och fler säkerheter att hålla reda på

Bolag med flera fastigheter behöver inte refinansiera hela beståndet samtidigt.

En fastighet kan ha:

• låg belåning
• starkt kassaflöde
• attraktiv ränta

En annan kan ha:

• dyrt lån
• högre värde än när lånet togs
• sämre gamla villkor

Det kan då vara bättre att bara lägga om den andra fastigheten.

I större upplägg kan banker även vilja diskutera hur säkerheter fördelas mellan olika lån och fastigheter.

Det gör det extra viktigt att förstå exakt vilken fastighet som säkerställer vilken skuld innan lån flyttas eller samlas.

Ta fram detta innan du kontaktar banken

En refinansiering blir betydligt enklare att diskutera om banken får ett färdigt underlag.

Ta fram:

• aktuellt lånebelopp
• nuvarande ränta
• amortering
• bindningstid
• aktuellt fastighetsvärde
• driftnetto
• hyreslista
• vakans
• större genomförda renoveringar
• befintliga pantbrev
• senaste årsredovisning
• aktuell resultat- och balansrapport

Och framför allt:

Visa vad som har blivit bättre.

En bunt siffror säger mindre än en tydlig förändring från då till nu.

Jämför bankerna på samma affär

Om tre banker ska lämna förslag bör alla få samma förutsättningar.

Be exempelvis samtliga räkna på:

• samma lånebelopp
• samma fastighetsvärde
• samma önskade löptid
• samma ekonomiska underlag
• samma syfte med lånet

Be därefter varje bank redovisa:

• ränta
• amortering
• avgifter
• säkerhetskrav
• personlig borgen
• bindningstid
• övriga krav

Då går erbjudandena faktiskt att jämföra.

När skulle jag inte refinansiera?

Att det går att få ett nytt lån betyder inte att det bör göras.

Jag hade varit försiktig om:

• besparingen är liten
• kostnaden för bytet är stor
• fastigheten ska säljas snart
• det befintliga lånet redan har ovanligt bra villkor
• nya borgenskrav tillkommer
• amorteringen ökar mycket
• flexibiliteten blir sämre
• banken kräver säkerheter som företaget inte vill binda

Det är också möjligt att använda en refinansiering som förhandling utan att genomföra den.

Om den gamla banken matchar ett bättre erbjudande kan det vara det enklaste resultatet.

Räkna på fyra siffror först

Innan du lägger tid på en full refinansieringsprocess skulle jag börja med fyra siffror:

1. Vad är fastigheten värd idag?

2. Hur stor är skulden?

3. Vad kostar lånet idag?

4. Vad har förbättrats sedan lånet tecknades?

De tre första visar om det finns ett ekonomiskt utrymme.

Den fjärde ger banken en anledning att faktiskt ändra villkoren.

Att refinansiera fastighetslån blir som mest intressant när det gamla lånet fortfarande är prissatt för en fastighet som inte längre finns – därför att dagens fastighet är mer värd, mindre belånad eller helt enkelt bättre på att tjäna pengar.