Så mycket kostar pantbrev
Kostnaden för nya pantbrev är 2 procent av det belopp som behöver intecknas, plus en expeditionsavgift på 375 kronor per ny inteckning.
Det betyder att ett nytt pantbrev på 1 000 000 kronor normalt kostar:
1 000 000 × 2 % = 20 000 kronor
Med expeditionsavgiften blir den totala kostnaden:
20 375 kronor
Du behöver däremot inte betala för pantbrev som redan finns i fastigheten. Därför kan två hus med samma pris och samma lån ge helt olika kostnader för pantbrev.
Har huset redan tillräckligt stora pantbrev kan kostnaden för nya pantbrev bli noll.
På vår grundläggande sida om pantbrev går vi igenom vad ett pantbrev är och hur det används som säkerhet för ett lån. Här fokuserar vi på själva kostnaden.
Hur räknar man ut kostnaden för pantbrev?
För att räkna ut kostnaden behöver du veta två saker:
- Hur stort lån som ska ha fastigheten som säkerhet.
- Hur stora pantbrev som redan finns.
Skillnaden mellan lånet och de befintliga pantbreven visar ungefär hur mycket nya pantbrev som behöver tas ut.
Formeln blir:
Nytt pantbrevsbelopp × 2 % + expeditionsavgift
Anta att du ska låna 3 000 000 kronor och det redan finns pantbrev på 2 000 000 kronor.
Då saknas:
3 000 000 – 2 000 000 = 1 000 000 kronor
Nya pantbrev behöver alltså tas ut på 1 miljon kronor.
Kostnaden blir:
1 000 000 × 2 % = 20 000 kronor
Plus expeditionsavgiften:
Totalt: 20 375 kronor
Det är därför de befintliga pantbreven är viktiga att kontrollera innan du räknar på kostnaden för ett husköp.
Vad kostar pantbrev på 1 miljon?
Ett nytt pantbrev på 1 miljon kronor kostar normalt 20 375 kronor om beloppet tas ut som en ny inteckning.
| Nytt pantbrevsbelopp | Stämpelskatt | Expeditionsavgift | Total kostnad |
|---|---|---|---|
| 100 000 kr | 2 000 kr | 375 kr | 2 375 kr |
| 500 000 kr | 10 000 kr | 375 kr | 10 375 kr |
| 1 000 000 kr | 20 000 kr | 375 kr | 20 375 kr |
| 1 500 000 kr | 30 000 kr | 375 kr | 30 375 kr |
| 2 000 000 kr | 40 000 kr | 375 kr | 40 375 kr |
| 3 000 000 kr | 60 000 kr | 375 kr | 60 375 kr |
Tabellen förutsätter att hela beloppet behöver tas ut som ett nytt pantbrev och att det görs genom en ny inteckning.
Lantmäteriet tar ut 375 kronor för varje ny inteckning. Om beloppet delas upp på flera nya inteckningar kan det därför bli flera expeditionsavgifter.
Aktuella avgifter finns hos Lantmäteriet.
Befintliga pantbrev kan spara mycket pengar
När du köper ett hus följer befintliga pantbrev med fastigheten.
Det är en viktig skillnad mot många andra kostnader vid ett husköp. Ett pantbrev behöver inte skapas på nytt varje gång huset får en ny ägare.
Anta att två hus kostar lika mycket och att du vill låna 3 miljoner kronor på båda.
I det första huset finns pantbrev på 500 000 kronor.
Du behöver då nya pantbrev på:
3 000 000 – 500 000 = 2 500 000 kronor
Stämpelskatten blir 50 000 kronor och med en expeditionsavgift blir kostnaden 50 375 kronor.
I det andra huset finns redan pantbrev på 2 800 000 kronor.
Där behöver du bara nya pantbrev på:
3 000 000 – 2 800 000 = 200 000 kronor
Kostnaden blir då:
200 000 × 2 % + 375 = 4 375 kronor
Skillnaden mellan husen är alltså 46 000 kronor trots att både priset och lånet är identiska.
Det är därför uppgiften om befintliga pantbrev är värd att kontrollera redan när du tittar på ett hus.
När kostar pantbrev ingenting?
Du behöver inte ta ut nya pantbrev om de befintliga pantbreven redan täcker det belopp som banken behöver som säkerhet.
Anta att du lånar 2,5 miljoner kronor och fastigheten redan har pantbrev på 3 miljoner kronor.
Då finns det tillräckligt med pantbrev för lånet och några nya behöver normalt inte tas ut.
Kostnaden för nya pantbrev blir då:
0 kronor
Det betyder inte att huset saknar pantbrev. Tvärtom finns det redan pantbrev som kan användas som säkerhet.
För den som jämför flera hus kan stora befintliga pantbrev därför vara en liten ekonomisk fördel.
Vad händer om lånet är större än de befintliga pantbreven?
Om lånet överstiger de befintliga pantbreven behöver banken normalt säkerhet även för den del som saknas.
Då tas nya inteckningar ut.
Anta att:
- huset kostar 4 000 000 kronor
- du lånar 3 600 000 kronor
- befintliga pantbrev är 1 500 000 kronor
Det saknas då pantbrev på:
3 600 000 – 1 500 000 = 2 100 000 kronor
Stämpelskatten blir:
2 100 000 × 2 % = 42 000 kronor
Med en expeditionsavgift blir kostnaden:
42 375 kronor
Det är alltså inte husets pris som direkt bestämmer kostnaden för pantbrev. Det viktiga är hur mycket som ska lånas med fastigheten som säkerhet och hur stora inteckningar som redan finns.
Pantbrev och lagfart är olika kostnader
Pantbrev blandas ofta ihop med lagfart eftersom båda kostnaderna kan dyka upp vid samma husköp.
De fyller däremot helt olika funktioner.
Lagfarten registrerar vem som äger fastigheten.
Pantbreven används när fastigheten ska lämnas som säkerhet för ett lån.
Du behöver därför lagfart även om du köper huset helt utan lån. Nya pantbrev behöver du däremot bara om fastigheten ska belånas och de befintliga pantbreven inte räcker.
Den som köper hus behöver därför ofta räkna på tre separata delar:
- kontantinsats
- lagfart
- eventuella nya pantbrev
På sidan om låna till lagfart och pantbrev går vi igenom vad som händer om de egna pengarna inte räcker till alla kostnader utöver själva huslånet.
Exempel: hus för 4 miljoner kronor
Anta att du köper ett hus för 4 miljoner kronor och lånar 3,6 miljoner.
Hur mycket pantbreven kostar beror då helt på vad som redan finns i fastigheten.
| Befintliga pantbrev | Nya pantbrev behövs | Kostnad för nya pantbrev* |
|---|---|---|
| 0 kr | 3 600 000 kr | 72 375 kr |
| 1 000 000 kr | 2 600 000 kr | 52 375 kr |
| 2 000 000 kr | 1 600 000 kr | 32 375 kr |
| 3 000 000 kr | 600 000 kr | 12 375 kr |
| 3 600 000 kr eller mer | 0 kr | 0 kr |
*Exemplet utgår från att det nya beloppet tas ut genom en ny inteckning.
Tabellen visar varför det inte räcker att känna till husets pris för att svara på vad pantbreven kommer att kosta.
Två hus för 4 miljoner kronor kan ge en skillnad på tiotusentals kronor beroende på hur mycket som redan är intecknat.
Vem betalar pantbreven?
Det är den som behöver den nya inteckningen som får stå för kostnaden.
Vid ett vanligt husköp är det därför i praktiken köparen som får kostnaden om nya pantbrev behöver tas ut för lånet.
Banken brukar kunna hjälpa till med hanteringen när lånet läggs upp.
Innan köpet är klart är det ändå bra att själv känna till beloppet. Pantbrevskostnaden ligger utöver kontantinsatsen och kan annars bli en oväntad extra utgift.
Var ser man hur stora pantbrev som finns?
Uppgifter om befintliga pantbrev brukar finnas i objektsbeskrivningen när ett hus säljs.
Du kan också fråga mäklaren.
Som fastighetsägare kan du se vilka inteckningar som finns uttagna i fastigheten via Lantmäteriets tjänster.
Det viktiga när du räknar på ett köp är det sammanlagda beloppet på de befintliga pantbreven.
Om det beloppet är lägre än det planerade lånet vet du att nya pantbrev kan behövas.
Kan man låna till kostnaden för pantbrev?
Kostnaden för pantbrev kommer utöver själva priset på fastigheten, men hur den betalas beror på hur banken lägger upp lånet och hur mycket egna pengar du har.
Det är inte säkert att banken lånar ut ett extra belopp enbart för att täcka pantbrevskostnaden.
Ett större godkänt huslån kan däremot innebära att en mindre del av dina egna pengar behöver användas till själva köpet. Då kan mer av de egna pengarna finnas kvar till lagfart och pantbrev.
Finns inte tillräckligt låneutrymme behöver kostnaden i stället betalas med andra egna pengar eller annan finansiering.
Det är därför klokt att räkna på pantbreven innan du bestämmer hur stor ekonomisk marginal du faktiskt har inför köpet.
Kostar pantbrev lika mycket för företag?
Stämpelskatten på nya inteckningar är 2 procent även när en fastighet köps med hjälp av ett företagslån.
Det skiljer sig från lagfarten, där skattesatsen är högre för juridiska personer än för privatpersoner.
För en dyr hyresfastighet, lantbruksfastighet eller kommersiell fastighet kan pantbreven ändå bli en stor kostnad eftersom lånebeloppen ofta är betydligt större.
Behöver ett företag ta ut 5 miljoner kronor i nya pantbrev blir stämpelskatten 100 000 kronor, plus expeditionsavgiften.
Vid större fastighetsköp bör pantbrevskostnaden därför finnas med i kalkylen från början.
Kostar pantbrev på bostadsrätt?
Nej.
Vanliga bostadsrätter har inte pantbrev på samma sätt som fastigheter.
När du lånar med en bostadsrätt som säkerhet registreras pantsättningen hos bostadsrättsföreningen i stället.
Därför behöver den som köper en lägenhet inte betala stämpelskatt för nya pantbrev.
Föreningen kan däremot ta ut en pantsättningsavgift.
På vår sida om belåna lägenhet går vi igenom hur lån med en bostadsrätt som säkerhet fungerar.
Så håller du nere kostnaden för pantbrev
Det går inte att förhandla bort själva stämpelskatten när en ny inteckning behövs.
Det som framför allt påverkar kostnaden är därför hur mycket nya pantbrev som faktiskt behöver tas ut.
Kontrollera alltid:
- hur stort lån du planerar att ta
- hur stora pantbrev som redan finns
- hur mycket nya pantbrev som därmed behövs
- om banken verkligen behöver nya pantbrev för hela det belopp du räknat med
Ta inte ut betydligt större nya pantbrev än du behöver utan att först fundera på varför.
Samtidigt ligger pantbreven kvar i fastigheten och kan användas igen i framtiden. Om huset senare belånas mer kan redan uttagna pantbrev därför minska behovet av nya.
Vad kostar pantbrev i praktiken?
Den enkla tumregeln är:
2 procent av det nya pantbrevsbeloppet + 375 kronor per ny inteckning.
Men det är bara den del som saknas som är intressant.
Har fastigheten redan tillräckligt stora pantbrev kan kostnaden bli noll.
Har den nästan inga pantbrev alls och du tar ett stort lån kan kostnaden i stället bli tiotusentals kronor.
Kontrollera därför de befintliga pantbreven innan du räknar färdigt på husköpet. Tillsammans med kontantinsatsen och lagfarten ger de en betydligt mer rättvis bild av hur mycket pengar du faktiskt behöver när du köper en fastighet.