Värdering av fastighet – så bestäms marknadsvärdet
En värdering av fastighet ska ge en rimlig bild av vad fastigheten är värd på marknaden. Hur man kommer fram till värdet beror mycket på vad som ska värderas. Ett hus, en hyresfastighet och en lantbruksfastighet kan behöva bedömas på helt olika sätt.
Värderingen får också stor betydelse när fastigheten ska belånas. Banken använder marknadsvärdet för att bedöma säkerheten och hur stort lån som kan vara möjligt.
Äger du ett vanligt småhus och funderar på att höja lånet finns en mer detaljerad genomgång på sidan värdera hus för att höja lånet.
Vad innebär en värdering av fastighet?
En fastighetsvärdering är en bedömning av fastighetens marknadsvärde vid en viss tidpunkt.
Marknadsvärdet kan förenklat beskrivas som det pris fastigheten sannolikt skulle kunna säljas för på en fungerande marknad.
Det är inte samma sak som att någon lovar att fastigheten kommer att säljas för exakt den summan.
Två köpare kan vara beredda att betala olika mycket. Marknaden kan dessutom hinna förändras mellan värderingen och en försäljning.
En professionell värdering försöker därför inte gissa högsta möjliga pris. Den bygger på information om fastigheten, marknaden och vad jämförbara objekt faktiskt är värda.
En bostadsrätt är egentligen inte en fastighet
I vardagligt språk används ordet fastighet ganska brett. Juridiskt är betydelsen mer exakt.
Enligt jordabalken är fast egendom jord, och jorden är indelad i fastigheter.
Ett hus med tomt är alltså en fastighet.
En hyresfastighet är en fastighet.
En gård eller skogsfastighet är en fastighet.
En vanlig bostadsrätt är däremot inte en egen fastighet. Du äger en bostadsrätt i en fastighet som ägs av bostadsrättsföreningen.
Skillnaden märks bland annat vid pantsättning, pantbrev och värdering.
För dig som äger bostadsrätt finns därför en separat sida om att värdera lägenhet för att höja lånet.
Marknadsvärde, taxeringsvärde och bokfört värde kan vara helt olika
En fastighet kan ha flera värden samtidigt.
Det skapar ibland förvirring, framför allt när fastigheten ska säljas eller belånas.
Marknadsvärde
Marknadsvärdet är det värde som ligger närmast frågan:
Vad är fastigheten värd om den säljs på marknaden nu?
Det är normalt det värde banken är mest intresserad av när fastigheten ska användas som säkerhet.
Taxeringsvärde
Taxeringsvärdet bestäms av Skatteverket och används bland annat vid beskattning.
Det ska motsvara 75 procent av den marknadsvärdesnivå som gäller för fastigheter i värdeområdet under nivååret.
Nivååret ligger två år före taxeringsåret.
Det innebär att taxeringsvärdet både bygger på en schabloniserad modell och på äldre marknadsdata. Det ska därför inte användas som om det vore en aktuell marknadsvärdering av just din fastighet.
Skatteverket beskriver att taxeringsvärdet ska motsvara 75 procent av det sannolika marknadsvärdet och att marknadsvärdet i första hand bestäms med hjälp av ortsprismetoden.
Bokfört värde
En fastighet som ägs av ett företag kan dessutom ha ett bokfört värde.
Det är en redovisningssiffra.
En fastighet kan exempelvis vara bokförd till 8 miljoner kronor men värderas till 14 miljoner på marknaden.
Det behöver inte betyda att någon av siffrorna är fel. De beskriver olika saker.
Tre vanliga sätt att värdera en fastighet
Vilken metod som passar bäst beror på fastighetstypen och vilken information som finns.
Tre grundläggande modeller är:
- ortsprismetoden
- avkastningsmetoden
- produktionskostnadsmetoden
I praktiken kan en värderare använda flera metoder och jämföra resultaten.
Ortsprismetoden – vad har liknande fastigheter sålts för?
Ortsprismetoden utgår från verkliga försäljningar.
Om ett hus ska värderas tittar värderaren på priserna för liknande hus i området.
Det kan exempelvis vara fastigheter som liknar varandra när det gäller:
- läge
- storlek
- tomt
- byggnadsår
- standard
- skick
- vatten och avlopp
- utsikt eller närhet till vatten
- andra egenskaper som påverkar efterfrågan
Ingen jämförelsefastighet är exakt likadan.
Värderaren behöver därför justera för skillnader.
Ett hus på 160 kvadratmeter med nytt tak kan inte utan vidare jämföras med ett hus på 110 kvadratmeter där stora renoveringar väntar.
Samma princip används även för andra typer av fastigheter när det finns tillräckligt många relevanta försäljningar att jämföra med.
Avkastningsmetoden – hur mycket pengar ger fastigheten?
För en fastighet som ger löpande inkomster blir ekonomin betydligt viktigare.
Det gäller exempelvis hyreshus och många kommersiella fastigheter.
Då kan värderaren titta på fastighetens driftnetto och vilket avkastningskrav marknaden har.
Förenklat kan en beräkning se ut så här:
Driftnetto ÷ avkastningskrav = fastighetsvärde
Om en fastighet ger 800 000 kronor i årligt driftnetto och marknadens avkastningskrav är 5 procent blir den enkla kalkylen:
800 000 ÷ 0,05 = 16 000 000 kronor
Med ett avkastningskrav på 6 procent blir resultatet i stället cirka 13,3 miljoner kronor.
Det visar hur mycket marknadens avkastningskrav kan påverka värdet även om hyrorna och kostnaderna står still.
På sidan värdera hyresfastighet går vi djupare in på driftnetto, hyror, vakans och avkastningskrav.
Produktionskostnaden säger vad det kostar att skapa motsvarande fastighet
Produktionskostnadsmetoden tar sin utgångspunkt i vad det skulle kosta att skapa en motsvarande byggnad eller anläggning.
Därefter behöver hänsyn tas till bland annat ålder och värdeminskning.
Metoden kan vara användbar när det finns få relevanta försäljningar att jämföra med.
Det kan exempelvis gälla speciella byggnader eller fastigheter som sällan säljs.
Produktionskostnaden är däremot inte automatiskt samma sak som marknadsvärdet.
En byggnad kan vara mycket dyr att uppföra men ändå ha ett begränsat värde om få köpare har användning för den.
Så värderas ett vanligt hus
När en villa värderas spelar jämförbara försäljningar ofta stor roll.
Värderaren tittar på vad liknande hus i närheten faktiskt har sålts för och bedömer sedan hur det aktuella huset skiljer sig från dem.
Storlek och läge betyder mycket, men även tomten och byggnadens skick påverkar.
En större renovering kan höja värdet. Kostnaden för renoveringen och värdeökningen är däremot två olika saker.
Ett nytt kök för 300 000 kronor behöver inte göra huset 300 000 kronor mer värt.
För banken blir dessutom tidpunkten för värderingen relevant om du vill använda ett högre värde för att höja ett befintligt bostadslån.
Sedan den 1 april 2026 får ett utökat bostadslån uppgå till högst 80 procent av bostadens marknadsvärde. En omvärdering som ska ändra låneutrymmet får normalt användas tidigast efter fem år.
Reglerna finns i lagen om begränsning av bostadskrediter.
Hyresfastigheter värderas mer utifrån ekonomin
En hyresfastighet kan se ganska anonym ut och ändå vara mycket värdefull.
En annan kan vara nyrenoverad men ha en svag ekonomi.
För en köpare handlar värdet mycket om vilka framtida överskott fastigheten kan ge.
Därför granskas bland annat:
- hyror
- driftkostnader
- driftnetto
- vakans
- underhåll
- hyresgäster
- lokaler
- läge
- framtida investeringar
En ändring i driftnettot kan få stor effekt.
Om driftnettot förbättras med 200 000 kronor per år och marknadens avkastningskrav är 5 procent motsvarar det i en enkel kalkyl:
200 000 ÷ 0,05 = 4 000 000 kronor
Värderaren behöver samtidigt bedöma om förbättringen är varaktig.
En tillfällig besparing eller engångsintäkt ska inte behandlas som om den kommer tillbaka varje år.
Kommersiella fastigheter kan vara svårare att jämföra
Kontor, butiker, lager och industrifastigheter kan skilja sig mycket även när byggnaderna är ungefär lika stora.
För en kommersiell fastighet kan själva hyresavtalen stå för en stor del av värdet.
En byggnad med långa avtal och stabila hyresgäster ger ett annat kassaflöde än en likadan byggnad där stora ytor snart blir lediga.
Även användningsområdet spelar stor roll.
Ett lager nära en motorväg kan vara mycket attraktivt för logistikverksamhet. En specialbyggd industrifastighet kan samtidigt vara svårare att sälja eftersom antalet möjliga köpare är mindre.
Banken tittar därför både på fastighetens marknadsvärde och ekonomin bakom den.
På sidan om lån till kommersiell fastighet kan du läsa mer om hur kassaflöde, hyresgäster och belåning påverkar finansieringen.
Lantbruksfastigheter består ofta av flera värden
En gård kan innehålla betydligt mer än ett bostadshus.
Till samma fastighet kan höra:
- bostadshus
- ekonomibyggnader
- åkermark
- betesmark
- skog
- jakt
- arrenden
- olika rättigheter
Delarna behöver inte värderas på samma sätt.
Ett fint bostadshus kan stå för en relativt liten del av värdet på en stor skogsfastighet.
På en annan gård kan huset vara den största tillgången medan ekonomibyggnaderna snarare innebär kommande kostnader.
Även markens kvalitet spelar stor roll.
Tio hektar produktiv skog kan inte värderas på samma sätt som tio hektar bete eller mark med liten praktisk användning.
Skatteverket använder också särskilda värderingsmodeller för lantbruksenheter. Deras information om taxeringsvärde för lantbruksfastigheter visar bland annat hur värdeområden och försäljningar används i taxeringen.
För själva lånet finns vår genomgång av att belåna lantbruksfastighet.
Läget påverkar olika fastigheter på olika sätt
“Bra läge” betyder inte samma sak för alla fastigheter.
För ett hus kan närhet till skolor, kommunikationer, service och natur påverka efterfrågan. När man ska värdera en sommarstuga kan helt andra egenskaper väga tungt, exempelvis närheten till vatten, restiden och möjligheten att använda huset året runt.
För en butik kan kundflödet vara avgörande.
För ett lager kan motorvägar och transportmöjligheter väga tyngre.
För skogsmark handlar värdet mer om markens produktionsförmåga, vägnät, virkesförråd och andra egenskaper.
Värderaren behöver därför förstå hur just den aktuella fastigheten används.
En jämförelse med fel typ av fastighet ger lätt ett missvisande resultat.
Fastighetens skick påverkar både pris och framtida kostnader
Tekniskt skick påverkar värdet på nästan alla fastighetstyper.
Tak, fasad, fönster, dränering, värmesystem och installationer kan innebära stora framtida utgifter.
För en villa märks det ofta direkt i köparnas bud.
För en hyresfastighet påverkar underhållet även det framtida kassaflödet.
Anta att två fastigheter ger ungefär samma årliga överskott.
Den ena har nyligen fått nytt tak och nya stammar.
Den andra behöver samma arbeten inom några år.
Det finns då en ekonomisk skillnad trots att årets resultat ser likadant ut.
Byggrätt och utvecklingsmöjligheter kan ha eget värde
Ibland ligger en del av fastighetens värde i vad som kan göras i framtiden.
Det kan finnas möjlighet att:
- bygga ytterligare bostäder
- skapa nya lokaler
- bygga om vind
- stycka av mark
- ändra användningen
- bygga ut en befintlig byggnad
En möjlighet på papperet är däremot inte lika mycket värd som ett färdigt projekt.
Detaljplan, bygglov, kostnader och tekniska förutsättningar behöver vägas in.
Ju fler osäkerheter som finns, desto mindre av det framtida värdet går normalt att räkna hem i dagens värdering. För obebyggda markområden kan just den osäkerheten vara avgörande. Den som ska värdera mark med framtida utvecklingsmöjligheter behöver skilja mellan dagens användning och byggrätter som ännu inte är beslutade.
Servitut och andra rättigheter kan påverka värdet
En fastighet är mer än byggnader och mark.
Det kan också finnas rättigheter och begränsningar kopplade till den.
Ett servitut kan exempelvis ge rätt att använda en väg över grannens mark.
Andra servitut kan innebära att någon annan har rätt att använda delar av din fastighet.
Även ledningsrätter, arrenden och andra upplåtelser kan påverka hur fastigheten får användas.
I vissa fall är rättigheten en tydlig tillgång. I andra fall begränsar den fastigheten.
En professionell värderare behöver därför veta vad som faktiskt hör till fastigheten och vilka rättigheter som finns registrerade.
Vem kan värdera en fastighet?
För ett vanligt hus börjar många med en fastighetsmäklare.
Mäklaren känner den lokala marknaden och kan ofta bedöma ett sannolikt försäljningspris genom jämförelser med nyligen sålda hus.
Mer komplexa fastigheter kan kräva en särskild fastighetsvärderare.
Det gäller exempelvis större hyreshus, kommersiella fastigheter, industrifastigheter och fastigheter med ovanliga förutsättningar.
När banken behöver värderingen som säkerhetsunderlag bestämmer banken vilket underlag den accepterar.
För bostadskrediter finns dessutom krav på att värderingen ska utföras enligt kreditgivarens fastställda riktlinjer och av någon med tillräcklig kunskap och kompetens.
Fråga därför banken innan du beställer en dyr värdering.
En muntlig mäklarvärdering kan vara fullt användbar om du bara vill få en uppfattning om priset, men banken kan kräva ett mer formellt värderingsunderlag för ett större lån.
Värdering av fastighet inför lån
När fastigheten används som säkerhet får värderingen en tydlig praktisk funktion.
Anta att banken bedömer en fastighet till 10 miljoner kronor.
Om lånet är 5 miljoner är belåningsgraden:
5 000 000 ÷ 10 000 000 = 50 procent
Om samma fastighet senare värderas till 12,5 miljoner blir belåningsgraden:
5 000 000 ÷ 12 500 000 = 40 procent
Lånet har inte förändrats.
Säkerheten har däremot blivit mer värd i förhållande till skulden.
Det kan ge bättre utrymme vid en diskussion om ett större lån.
För företag och kommersiella fastigheter räcker värdet ändå inte ensamt. Banken tittar också på om fastigheten eller verksamheten klarar räntor och amorteringar.
BF:s samarbetspartner Kompar beskriver bland annat marknadsvärde, läge, eget kapital, säkerheter och kassaflöde som delar i långivarnas bedömning av fastighetslån.
Ett högre fastighetsvärde betyder inte automatiskt ett större lån
Värderingen beskriver säkerheten.
Bankens kreditprövning handlar om återbetalningen.
Det är två olika frågor.
En fastighet kan exempelvis vara värd 15 miljoner kronor och bara ha 5 miljoner i befintliga lån.
Det finns då mycket värde som inte är belånat.
Om fastighetens kassaflöde är svagt eller låntagaren redan har stora skulder kan banken ändå säga nej till ytterligare lån.
På samma sätt kan en ekonomiskt stark låntagare inte låna obegränsat med en fastighet som säkerhet.
Både värdet och återbetalningsförmågan sätter gränser.
När behöver en fastighet värderas om?
En ny värdering kan bli aktuell när fastigheten eller marknaden har förändrats.
Det kan exempelvis vara efter:
- större ombyggnad
- tillbyggnad
- omfattande renovering
- ny uthyrningsbar yta
- tydligt förbättrat driftnetto
- förändrad användning
- större prisförändringar på marknaden
En omvärdering kan också behövas när banken ska pröva ett nytt eller större lån.
För privatbostäder som omfattas av reglerna om bostadskrediter finns särskilda begränsningar för när ett nytt marknadsvärde får användas till amortering och utökat låneutrymme.
För vanliga företagslån med exempelvis en kommersiell fastighet som säkerhet finns inte motsvarande allmänna femårsregel. Banken bestämmer då vilket aktuellt värderingsunderlag den kräver.
Lantbruksenheter omfattas inte heller av lagen om begränsning av bostadskrediter.
Renoveringskostnaden är inte samma sak som värdeökningen
Det här gäller nästan oavsett fastighetstyp.
En investering på en miljon kronor behöver inte höja marknadsvärdet med en miljon.
Värdet beror på vad investeringen förändrar för en framtida köpare.
En renovering kan exempelvis vara värdefull om den:
- minskar framtida underhåll
- sänker energikostnader
- skapar större eller bättre ytor
- höjer fastighetens intäkter
- minskar vakansen
- förbättrar användbarheten
En mycket dyr speciallösning som få köpare efterfrågar kan däremot ge liten effekt på marknadsvärdet.
Kostnaden berättar vad du betalade.
Marknadsvärdet berättar vad köparna bedömer att resultatet är värt.
Taxeringsvärdet är användbart – men inget facit
Taxeringsvärdet kan ge en första referenspunkt.
Det är särskilt enkelt eftersom värdet redan finns registrerat och går att söka hos Skatteverket.
Men ett taxeringsvärde ska inte översättas mekaniskt till dagens marknadsvärde genom att dela med 0,75.
Anta att en fastighet har ett taxeringsvärde på 6 miljoner kronor.
En snabb matematisk omräkning ger:
6 000 000 ÷ 0,75 = 8 000 000 kronor
Det betyder inte att fastigheten är värd exakt 8 miljoner kronor i dag.
Taxeringsvärdet bygger på ett värdeområde, ett äldre nivåår och schabloner för fastighetstypen.
Den aktuella fastigheten kan dessutom ha förändrats sedan dess.
En färsk marknadsvärdering svarar på en annan fråga än fastighetstaxeringen.
Förbered rätt underlag inför värderingen
Ju mer komplex fastigheten är, desto mer underlag behöver värderaren.
För ett vanligt hus kan mycket gå att se vid ett besök och genom offentliga uppgifter.
För en hyresfastighet eller kommersiell fastighet behövs ofta betydligt mer.
Underlaget kan exempelvis innehålla:
- ritningar
- areauppgifter
- hyresavtal
- hyreslista
- driftkostnader
- renoveringshistorik
- underhållsplan
- bygglov
- uppgifter om servitut
- taxeringsuppgifter
- information om utförda investeringar
En lantbruksfastighet kan dessutom kräva information om skog, jordbruksmark, ekonomibyggnader och arrenden.
Bra underlag gör det enklare att skilja sådant som faktiskt påverkar värdet från detaljer som bara ser bra ut på ytan.
Börja med vilken fastighet du vill värdera
“Vad är min fastighet värd?” låter som en enkel fråga.
För att få ett användbart svar behöver du först veta vilken typ av värde du behöver och varför.
Vill du sälja ett hus är ett aktuellt marknadsvärde centralt.
Vill du höja bostadslånet behöver värderingen dessutom fungera enligt reglerna för bostadskrediter.
Äger du ett hyreshus eller en kommersiell fastighet blir driftnetto, hyror och risk en mycket större del av värderingen.Säkerheten har däremot blivit mer värd i förhållande till skulden. Det kan ge bättre utrymme vid en diskussion om ett större lån. Ett högre värde kan också påverka möjligheterna när ett befintligt fastighetslån ska refinansieras.
På en lantbruksfastighet kan värdet ligga utspritt mellan bostad, mark, skog och ekonomibyggnader.
Välj därför den värdering som passar fastigheten och syftet. Då blir siffran användbar både när du ska sälja, köpa eller prata med banken om att belåna fastigheten.