Värdera industrifastighet – när funktionen väger tyngre än ytan
En industrifastighet kan vara stor och välskött men ändå svår att använda för nästa verksamhet. Låg elkapacitet, små portar, begränsade gårdsytor eller en byggnad som är hårt anpassad för en enda produktion kan dra ned värdet.
En enklare lager- eller produktionsfastighet kan vara mer attraktiv om läget är bra och byggnaden fungerar för många typer av företag.
Den som står inför ett förvärv kan läsa mer om vad som påverkar ett köp av industrifastighet.
Kvadratmeter säger mindre än man tror
En byggnad på 1 500 kvadratmeter kan vara ett modernt höglager, en verkstad, ett kallager, en låg produktionshall eller en äldre industribyggnad med stora begränsningar.
Samma yta kan därför ha helt olika användningsvärde.
Takhöjd, bärighet, portar, planlösning och fasta installationer avgör vilka verksamheter som faktiskt får plats och fungerar i byggnaden.
Takhöjd, portar och lastning påverkar vilka företag som kan använda byggnaden
För lager och produktion spelar den praktiska utformningen stor roll.
Värderingen kan påverkas av:
- fri takhöjd
- portarnas höjd och bredd
- antal portar
- lastkajer
- golvens bärighet
- pelarplacering
- möjligheten att köra runt byggnaden
- utrymme för lastbilar att vända
En lagerbyggnad nära en motorväg tappar en del av fördelen om lastbilar inte kommer fram ordentligt till portarna.
Hög takhöjd kan samtidigt göra det möjligt att utnyttja byggnadens volym bättre för lager. En låg hall kan ge betydligt färre användningsmöjligheter trots samma golvyta.
Elkapaciteten kan vara en tillgång i sig
Industriverksamheter kan kräva betydligt mer effekt än kontor, butiker och enklare lager.
En köpare kan behöva veta:
- hur stor effekt som finns tillgänglig
- om kapaciteten går att höja
- om fastigheten har egen transformator
- vad en förstärkning av anslutningen kan kosta
- hur lång tid en utbyggnad kan ta
Anta att ett företag behöver omkring 1 MW för sin produktion men fastigheten bara har tillgång till 250 kW.
En annars billig och välplacerad byggnad kan då kräva en kostsam uppgradering innan verksamheten kan flytta in.
God tillgång till effekt kan på motsvarande sätt göra fastigheten användbar för fler energikrävande företag.
Marken utanför byggnaden kan vara en stor del av värdet
Obebyggd mark på en industrifastighet kan behövas för:
- uppställning
- utomhuslager
- parkering
- lastning
- containrar
- intern trafik
- framtida tillbyggnader
En stor gårdsplan med bra bärighet kan vara avgörande för ett transport-, bygg- eller entreprenadföretag.
Även möjligheten att bygga mer har ett värde. En stor tomt där bara en mindre del är bebyggd kan rymma ytterligare hallar eller uthyrningsytor. Om en stor del av fastigheten är obebyggd kan det vara motiverat att bedöma markens värde separat. Det som främst påverkar värdet är då vad marken faktiskt får användas till och vad en framtida utbyggnad skulle kosta.
Detaljplanen kan vara mer värdefull än byggnaden
Fastigheten måste få användas till det köparen tänker bedriva där.
Detaljplanen kan styra eller begränsa möjligheterna till:
- industri
- fabrik
- lager
- handel
- kontor
- störande verksamhet
- ytterligare byggnader
- högre byggnader
- större exploatering av marken
Boverket beskriver användningen Industri i detaljplan som områden för bland annat produktion, lager och annan hantering av varor. Även processindustri och logistik kan preciseras inom användningen. Hos Boverket finns mer om hur användningen Industri regleras i detaljplan.
En äldre hall kan alltså stå på mycket attraktiv industrimark.
Om planen medger betydligt mer bebyggelse än vad som finns i dag kan den outnyttjade byggrätten stå för en märkbar del av fastighetsvärdet.
Om planen däremot begränsar alternativa användningar blir nästa ägares möjligheter färre.
Miljörisk kan sänka värdet snabbt
Tidigare verksamheter kan ha lämnat föroreningar i marken, byggnader eller grundvattnet.
Risken är särskilt relevant där det tidigare funnits verkstäder, industrier, drivmedelshantering eller verksamheter som använt kemikalier.
Naturvårdsverket beskriver att föroreningar kan förekomma i både mark, byggnader och vatten. Att en fastighet är registrerad som ett potentiellt förorenat område betyder däremot inte att den faktiskt är förorenad. Provtagning kan behövas för att avgöra det. Naturvårdsverket har information om förorenade områden och hur de undersöks.
På många hyresfastigheter är hyror och löpande ekonomi betydligt mer centrala i värderingen. För en äldre industrifastighet kan det som finns under marken få minst lika stor betydelse.
Även innan en eventuell saneringskostnad är känd kan osäkerheten påverka priset. Köparen kan behöva räkna med fler markundersökningar, dyrare markarbeten eller förseningar vid en framtida tillbyggnad. På en fastighet med lång industrihistorik behöver marken därför ofta granskas lika noga som byggnaderna.
En specialbyggd fabrik kan vara dyr att bygga men svår att sälja
Byggkostnad och marknadsvärde behöver inte ligga nära varandra.
Anta att en produktionsanläggning har kostat 38 miljoner kronor att uppföra och utrusta.
Om den är byggd för en mycket speciell process kanske bara ett fåtal företag kan använda lokalerna utan omfattande ombyggnad.
Det kan gälla:
- livsmedelsproduktion
- processindustri
- laboratorier
- tung verkstad
- stora kyl- och frysanläggningar
- fasta produktionslinjer
En ny ägare kan dessutom värdera vissa installationer till nära noll om de ändå ska tas bort.
Den historiska investeringen säger därför ganska lite om vad nästa köpare är beredd att betala.
Flexibla hallar kan ha en bredare marknad
En hall med god takhöjd, flera portar, flexibel planlösning, fungerande kontorsdel och ordentlig gård kan passa många verksamheter.
Den kan exempelvis användas för lager, grossistverksamhet, enklare produktion, verkstad eller entreprenadverksamhet utan omfattande ombyggnad.
Det ökar antalet möjliga köpare och hyresgäster.
För en värderare är det relevant eftersom en fastighet som bara passar ett fåtal företag kan vara svårare att sälja eller hyra ut än en mer generell industribyggnad.
På uthyrda industrifastigheter blir kontraktet en del av värdet
En lång återstående kontraktstid med en ekonomiskt stabil hyresgäst ger andra förutsättningar än ett avtal som snart löper ut.
Hyresnivån behöver också jämföras med vad liknande lokaler kan hyras ut för.
För fastigheter där hyresavtalen och driftnettot står för en stor del av värdet finns mer om att värdera kommersiell fastighet.
På industrifastigheten tillkommer frågan om vad som händer med byggnaden om dagens hyresgäst lämnar.
En lång hyrestid är mer värdefull när lokalen dessutom går att använda av andra företag längre fram.
Jämför företagslån
Jämför företagslån och se vilka villkor olika långivare erbjuder.
En tom industrilokal behöver inte vara svårsåld
En tom lokal ger inga hyresintäkter, men det säger inte hur lätt fastigheten är att hyra ut igen.
En generell lager- eller verkstadsbyggnad kan fortfarande ha många möjliga användare. En fullt uthyrd fabrik kan samtidigt innebära större framtida risk om lokalen är hårt specialanpassad och avtalet snart löper ut.
Uthyrningsgraden behöver därför bedömas tillsammans med hur användbar fastigheten är för nästa företag.
Läget handlar om mer än adressen
För en industrifastighet kan några kilometer göra stor praktisk skillnad.
Närhet till motorväg, hamn, järnväg eller terminal kan minska transporttider och göra platsen mer attraktiv för logistik och produktion.
Tillgången till arbetskraft spelar också in. En avlägsen fastighet kan vara billig men samtidigt göra rekryteringen svårare.
För verksamheter med buller, tung trafik eller drift under stora delar av dygnet kan ett läge längre från hus och lägenheter vara en fördel. Färre närboende kan göra platsen enklare att använda för verksamheter som stör mer.
Närheten till bostäder som är attraktiv för kontor och handel behöver alltså inte vara en fördel för tung industri.
Outnyttjad byggrätt kan ligga dold i tomten
Dagens byggnader visar inte alltid hela fastighetens potential.
Det kan finnas möjlighet att:
- bygga ytterligare en hall
- dela upp lokalerna
- skapa fler uthyrningsbara enheter
- ändra användningen
- stycka av mark
- utnyttja ledig byggrätt
En tom del av tomten kan därmed ha ett värde långt över vad den ser ut att bidra med i dag.
Men möjligheten behöver vara verklig.
Detaljplan, markförhållanden, vägar, el, vatten och annan infrastruktur avgör om ytterligare byggnader faktiskt går att uppföra.
Tekniska uppgraderingar kan göra fastigheten attraktiv för fler
Anta att ägaren investerar 6,8 miljoner kronor i högre elkapacitet, nya portar och en förstärkt gårdsplan.
Den intressanta frågan är hur många fler verksamheter som kan använda fastigheten efter arbetet.
Om förbättringarna öppnar byggnaden för fler lager-, produktions- eller logistikföretag kan både uthyrningsmöjligheterna och efterfrågan vid en försäljning förbättras.
En lika dyr investering i specialutrustning för en enda produktionsprocess behöver inte ge samma effekt.
Teknik som även nästa användare har nytta av är normalt lättare att få betalt för än sådant som bara passar dagens verksamhet.
Långivaren tittar på hur lätt fastigheten går att sälja
När en industrifastighet belånas spelar marknadsvärdet stor roll, men också hur bred marknaden för fastigheten är.
En vanlig lager- eller verkstadsfastighet kan passa många företag. En fabrik byggd för en smal produktionsprocess kan vara betydligt svårare att sälja om den nuvarande verksamheten försvinner.
Därför påverkar alternativa användningar och tekniska begränsningar även fastighetens värde som säkerhet. Är fastigheten uthyrd vägs dessutom hyresavtalet och hyresgästens ekonomi in.
Mer om själva lånet finns på sidan om att belåna industrifastighet och om fastighetslån för företag.
Har fastigheten byggts ut, sanerats eller fått betydligt bättre tekniska förutsättningar kan en äldre värdering också vara inaktuell. Då kan refinansiering av fastighetslån bli aktuell.
Jämför företagslån
Jämför företagslån och se vilka villkor olika långivare erbjuder.