Värdera kommersiell fastighet – hyror, driftnetto och avkastningskrav

Värdera kommersiell fastighet – värdet börjar i hyresintäkterna

En kommersiell fastighet värderas till stor del efter vilken ekonomi den kan skapa för ägaren. Kontor, butiker, lager och andra lokaler kan därför ha mycket olika marknadsvärde även när byggnaderna är ungefär lika stora.

Hyresnivåer, kostnader, tomma lokaler och hyresavtalens längd påverkar värdet. Därtill kommer läget, byggnadens skick och vilken avkastning köpare kräver för att investera i just den typen av fastighet.

Den som står inför ett förvärv kan läsa mer om ekonomin när en kommersiell fastighet köps.

Hyrorna är utgångspunkten – inte värdet

Den sammanlagda årshyran är lätt att hitta. Men två miljoner kronor i hyresintäkter säger inte vad fastigheten är värd.

Först behöver man veta hur hyrorna ser ut.

Det spelar exempelvis roll om de är:

• långsiktigt avtalade
• indexreglerade
• tillfälligt rabatterade
• högre eller lägre än marknadshyran
• beroende av en enda stor hyresgäst
• fördelade mellan många mindre hyresgäster

Även kostnadsfördelningen i avtalen påverkar ekonomin. I vissa lokaler betalar hyresgästen en större del av driften. I andra hamnar mer hos fastighetsägaren.

För fastigheter som ligger närmare traditionella hyreshus finns även våra sidor om att köpa hyresfastighet och lån med hyresfastigheten som säkerhet.

Driftnettot visar vad som blir kvar

Driftnettot är en av de centrala siffrorna i värderingen.

Förenklat:

Hyresintäkter − fastighetens löpande kostnader = driftnetto

Anta att fastigheten ger 2 400 000 kronor i hyresintäkter per år.

Drift, underhåll, fastighetsskatt och övriga fastighetskostnader uppgår till 650 000 kronor.

Driftnettot blir då:

2 400 000 − 650 000 = 1 750 000 kronor

Finansinspektionen beskriver värdet på kommersiella fastigheter som beroende av de framtida nettokassaflöden som fastigheten väntas skapa. Högre framtida driftnetton kan därmed ge ett högre värde.

För den som vill bryta ned intäkter och kostnader ytterligare finns vårt verktyg för att analysera en hyresfastighet.

Avkastningskravet kan flytta värdet med miljoner

Driftnettot behöver sättas i relation till den avkastning en köpare kräver.

En förenklad värdering kan skrivas:

Fastighetsvärde ≈ driftnetto / direktavkastningskrav

Med ett driftnetto på 1 750 000 kronor blir resultatet:

Direktavkastningskrav	Beräknat värde
5 %	35 000 000 kr
6 %	ca 29 170 000 kr
7 %	25 000 000 kr

Mellan 5 och 6 procents avkastningskrav skiljer det nästan 5,8 miljoner kronor i det här förenklade exemplet.

Inga hyror har ändrats. Inga lokaler har byggts om.

Marknaden kräver bara högre avkastning för att köpa fastigheten.

Läge, fastighetstyp, avtalslängder, hyresgäster, uthyrningsgrad och byggnadens skick påverkar vilken avkastning köpare kräver. Ränteläget kan också påverka kalkylen.

Det är därför kommersiella fastighetsvärden kan röra sig kraftigt utan att något synligt har hänt med byggnaden. Finansinspektionen beskriver direktavkastningskravet som den avkastning en investerare kräver för att köpa en fastighet.

Kravet speglar både risk och förväntningar på framtida värde, och används som en central del i värderingen av kommersiella fastigheter. Ett högre avkastningskrav ger därför, allt annat lika, ett lägre beräknat fastighetsvärde. Finansinspektionen beskriver sambandet i sin rapport om den kommersiella fastighetsmarknaden.

Ett långt hyresavtal kan vara värt mycket

Ett kontrakt som löper i åtta år ger en annan förutsägbarhet än ett som löper ut om åtta månader.

När avtalet närmar sig slutdatum uppstår osäkerhet kring både nästa hyresnivå och hur snabbt en ny hyresgäst kan hittas.

Värderaren tittar därför inte bara på hyran utan även på bland annat:

• återstående avtalstid
• indexuppräkning
• uppsägningstid
• förlängningsvillkor
• hyresrabatter
• depositioner eller garantier
• ansvar för driftkostnader
• ansvar för lokalanpassningar

Ett högt hyresbelopp kan vara mindre attraktivt om avtalet snart upphör.

Tomma lokaler kostar även utan hyresgäst

När en lokal står tom försvinner hyresintäkten, men inte alla kostnader.

Fastighetsägaren kan fortfarande behöva betala för värme, försäkring, fastighetsskatt och underhåll.

När nästa hyresgäst hittas kan det dessutom krävas:

• ombyggnad
• lokalanpassning
• mäklararvode
• hyresrabatter
• kostnader under inflyttningsperioden

En lokal som står tom länge kan också säga något om hyran, läget eller lokalens användbarhet.

Värdeeffekten kan därför bli större än den uteblivna hyran under några månader.

Hyresgästen påverkar värdet på kontraktet

Hundra procents uthyrning behöver inte betyda låg risk.

Om större delen av hyran kommer från ett enda företag blir fastigheten beroende av den hyresgästens ekonomi.

Många mindre hyresgäster sprider risken, men innebär samtidigt fler avtal, fler omförhandlingar och mer förvaltning.

Även ett långt kontrakt tappar i värde om hyresgästen har svårt att betala.

Det är alltså inte bara hur mycket som är uthyrt som spelar roll, utan även till vem.

Dagens hyra kan ligga långt från marknadshyran

Ett gammalt kontrakt kan ligga långt under vad lokalen skulle kunna hyras ut för i dag.

Det skapar en möjlig framtida värdeökning när avtalet kan omförhandlas eller lokalen hyras ut på nytt.

Men avvikelsen kan gå åt andra hållet.

Om hyran ligger över den nivå nya hyresgäster sannolikt accepterar blir fastigheten mer känslig när avtalet löper ut.

Värderingen behöver därför skilja mellan den kontrakterade hyran och vad lokalen rimligen kan hyras ut för framöver.

Den skillnaden påverkar de framtida driftnettona – och därmed värdet.

Underhållsskulden syns inte alltid i årets resultat

Ett starkt driftnetto kan finnas samtidigt som större arbeten närmar sig.

Det kan gälla:

• tak
• fasader
• ventilation
• hissar
• värmesystem
• elinstallationer
• parkeringsytor

Underhållsskuld är i praktiken arbete som behöver göras men ännu inte har utförts.

En fastighet kan därför visa god lönsamhet samtidigt som nästa ägare behöver lägga flera miljoner kronor på byggnaden kort efter köpet.

En värdering som bara utgår från det senaste årets resultat riskerar att missa den kostnaden.

Specialanpassning kan bli dyr när hyresgästen flyttar

En lokal som fungerar perfekt för dagens verksamhet behöver inte vara attraktiv för nästa hyresgäst.

Det gäller särskilt:

• restaurangkök
• laboratorier
• vårdlokaler
• kyl- och frysanläggningar
• specialbyggda produktionslokaler
• ovanliga kontorslösningar

Om nästa verksamhet behöver något helt annat kan delar av den gamla investeringen först behöva rivas.

En standardiserad lokal med flera möjliga användningar kan därför vara lättare att hyra ut igen än en dyrt specialanpassad lokal.

Läget betyder olika saker för butik, kontor, lager och industri

Ett bra kommersiellt läge beror på verksamheten.

För en butik kan kundflöden, synlighet och parkering vara avgörande.

Ett kontor kan värderas mer efter kollektivtrafik, service och närhet till arbetskraft.

För lager väger större vägar, terminaler och lastmöjligheter tyngre.

Industrifastigheter kan dessutom behöva hög elkapacitet, stora gårdsytor, framkomlighet för tung trafik och möjlighet att bedriva verksamhet som inte passar i ett vanligt handels- eller kontorsområde.

För just den typen av objekt finns mer om köp av industrifastighet och om lån med industrifastigheten som säkerhet.

Samma adress kan alltså vara utmärkt för en verksamhet och svag för en annan.

Priset behöver tåla mer än en optimistisk kalkyl

Inför ett köp går det att räkna baklänges från priset.

Vilket driftnetto krävs för att priset ska vara rimligt? Vilket avkastningskrav har kalkylen i praktiken byggts på?

Ett högt pris kan exempelvis förutsätta:

• att tomma ytor snart hyrs ut
• att hyrorna kan höjas
• att viktiga kontrakt förlängs
• att driftkostnaderna håller sig på nuvarande nivå
• att marknadens avkastningskrav inte stiger

Ju fler sådana antaganden som måste slå in samtidigt, desto känsligare blir kalkylen.

På sidan om att köpa kommersiell fastighet går vi vidare med själva förvärvet.

Långivaren tittar både på värdet och pengarna som kommer in

När fastigheten används som säkerhet spelar marknadsvärdet stor roll, men det räcker inte att fastigheten är dyr.

Driftnettot behöver också ge utrymme för räntor och amorteringar.

Räntetäckningsgrad visar hur stor marginal det finns mellan resultatet och räntekostnaden. På Belåna Fastighet går det att beräkna räntetäckningsgraden och se hur den påverkas av exempelvis högre ränta eller lägre driftnetto.

DSCR jämför i stället kassaflödet med både ränta och amortering. Vi har även ett verktyg för att beräkna DSCR.

Mer om själva lånet finns på sidan om belåning av kommersiella fastigheter.

Ny uthyrning kan ge anledning till en ny värdering

Anta att en fastighet har flera tomma lokaler när den värderas.

Ett år senare är huvuddelen av ytan uthyrd på fleråriga avtal.

Hyresintäkterna har ökat samtidigt som osäkerheten kring de tomma ytorna har minskat. Om kostnaderna inte har ökat i samma takt blir även driftnettot högre.

Fastigheten kan då få ett högre marknadsvärde utan att en enda ny kvadratmeter har byggts.

Det omvända gäller när stora hyresgäster lämnar.

Därför kan förändringar i hyresavtalen motivera en ny värdering betydligt snabbare än fastighetens ålder gör.

En ombyggnad för 2,7 miljoner måste skapa något som marknaden betalar för

Anta att ägaren lägger 2,7 miljoner kronor på att bygga om en våning.

Om arbetet ger högre hyror, minskar mängden tom yta eller gör det möjligt att teckna längre avtal kan investeringen höja värdet.

Men 2,7 miljoner kronor i byggkostnad är inte automatiskt 2,7 miljoner kronor i högre marknadsvärde.

En mycket specialiserad ombyggnad kan till och med få begränsat värde för nästa hyresgäst.

På en kommersiell fastighet blir därför effekten på hyror och driftnetto ofta mer intressant än beloppet på entreprenörens faktura.

Förbättrad ekonomi kan också förändra låneutrymmet

En fastighet som har ägts under några år kan ha en helt annan ekonomi än när lånet tecknades.

Tomma ytor kan ha hyrts ut. Kontrakt kan ha förlängts och driftnettot stigit. Samtidigt kan skulden ha amorterats.

En aktuell värdering kan då ge ett nytt underlag för lånen.

Har syftet blivit att ändra eller samla befintliga lån finns mer om refinansiering av fastighetslån.

Vid ett nytt förvärv eller en större investering finns även sidan om fastighetslån för företag.