Värdera lägenhet för att höja lånet
Att värdera en lägenhet inför ett större lån handlar både om vad bostadsrätten är värd på marknaden och vilket värde banken faktiskt får använda. Har lägenheten blivit mer värd kan en ny värdering skapa större utrymme att låna med bostadsrätten som säkerhet.
Men banken räknar inte bara på vad lägenheten skulle kunna säljas för i dag. Sedan den 1 april 2026 finns tydliga regler för vilket värde som får användas när du vill höja ett befintligt bostadslån.
Vill du läsa mer om själva lånet finns vår sida om att belåna lägenhet.
Här menar vi en bostadsrätt som du äger, inte en hyresrätt. Hur andra typer av fastigheter värderas beror på andra faktorer än en lägenhet, alla fastighetstyper har olika förutsättningar och värderas därför på olika vis.
Kan man värdera om en lägenhet och låna mer?
Ja. Om banken får använda en högre värdering kan skillnaden mellan lägenhetens värde och ditt nuvarande lån skapa nytt låneutrymme.
Sedan den 1 april 2026 får ett befintligt bostadslån däremot inte höjas så att den totala skulden överstiger 80 procent av bostadens marknadsvärde.
Det framgår av lagen om begränsning av bostadskrediter.
Anta att du köpte en lägenhet för 3 miljoner kronor och i dag har 2 miljoner kvar i lån.
Om banken fortfarande räknar med värdet 3 miljoner är 80 procent:
3 000 000 × 0,80 = 2 400 000 kronor
Det teoretiska utrymmet mellan lånet och 80-procentsgränsen är då 400 000 kronor.
Om en godkänd omvärdering i stället visar att lägenheten är värd 3,6 miljoner blir 80 procent:
3 600 000 × 0,80 = 2 880 000 kronor
Skillnaden mot det befintliga lånet på 2 miljoner blir då 880 000 kronor.
Det betyder inte att banken automatiskt lånar ut 880 000 kronor. Men värderingen har skapat ett betydligt större möjligt utrymme.
Lägenhetens marknadsvärde och bankens värde är inte alltid samma sak
Det här är en av de delar som lätt blir förvirrande.
Din lägenhet kan mycket väl vara värd 4 miljoner kronor på den öppna marknaden, samtidigt som banken fortfarande måste räkna med ett äldre värde när du vill höja lånet.
Orsaken är femårsregeln.
Banken ska normalt använda värdet från när bostaden köptes. Ett senare marknadsvärde kan användas när en omvärdering får göras enligt reglerna.
En mäklare kan alltså säga:
Lägenheten skulle sannolikt säljas för 4 miljoner i dag.
Det betyder ändå inte automatiskt att banken får använda 4 miljoner när den räknar fram hur mycket mer du kan låna.
Skillnaden har blivit extra relevant sedan reglerna ändrades den 1 april 2026. Femårsregeln gäller nu inte bara när en ny värdering används för att ändra amorteringen utan även när den används för att skapa större låneutrymme.
Femårsregeln när du vill värdera lägenheten
Normalt behöver det gå minst fem år innan en ny värdering får användas för att höja lånet.
Tiden räknas från när bostaden köptes eller från en senare omvärdering som användes för att ändra amorteringen eller låneutrymmet.
Det innebär exempelvis att en kraftig prisuppgång i området inte räcker för att du ska kunna värdera om lägenheten varje år.
Du kanske köpte för 3 miljoner kronor och ser att liknande lägenheter i huset nu säljs för 3,7 miljoner.
Marknadsvärdet kan mycket väl ha ökat.
Har det bara gått två år är huvudregeln ändå att banken inte får använda den allmänna prisuppgången för att räkna fram ett nytt låneutrymme.
Reglerna om omvärdering finns i 13 § i lagen om begränsning av bostadskrediter.
Kan en renovering göra att lägenheten får värderas tidigare?
Det finns ett undantag från femårsregeln.
Om marknadsvärdet har förändrats avsevärt av någon annan anledning än den allmänna prisutvecklingen kan banken använda en tidigare omvärdering.
Men ribban ligger ganska högt.
Att lägga 250 000 kronor på ett nytt kök betyder inte att lägenheten automatiskt anses ha ökat 250 000 kronor i värde. Samma sak gäller ett nytt badrum, nya golv eller ommålning.
Konsumenternas Bank- och finansbyrå skriver att renovering av enstaka rum, inklusive kök och badrum, generellt inte räcker för att få använda en tidigare omvärdering.
Det är förändringen av marknadsvärdet som räknas, inte fakturan från hantverkaren.
En mer genomgripande ombyggnad kan bedömas annorlunda. Har lägenheten exempelvis förändrats mycket i storlek, funktion eller utformning kan du fråga banken om förändringen är tillräcklig för en ny värdering.
Banken avgör om värdeförändringen är tillräckligt stor.
Lägenheten är bara halva värderingen
När ett hus värderas ligger mycket av fokus på själva byggnaden och tomten.
För en bostadsrätt finns ytterligare en stor del: bostadsrättsföreningen. Precis som då man värderar en hyresfastighet, påverkas värdet på din lägenhet av BRF:en. Skicket på byggnaden, belåningsgrad i föreningen och planerade och kostsamma renoveringar kan höja månadskostnaden och därmed göra att lägenheten inte värderas lika högt.
Du äger rätten att använda lägenheten och är samtidigt medlem i föreningen som äger fastigheten. Köpare tittar därför både på lägenheten och på föreningens ekonomi.
Två nästan identiska lägenheter i två grannhus kan få olika marknadsvärde trots samma boyta, planlösning och skick.
Skillnaden kan exempelvis vara att den ena föreningen har låg skuldsättning och stabil avgift, medan den andra har stora lån och väntande renoveringar.
Det kan slå direkt mot vad köpare är beredda att betala.
Värdera bostadsrätt – vad påverkar värdet?
En mäklare brukar börja med faktiska försäljningar.
Vad har liknande lägenheter i samma hus, kvarter eller område nyligen sålts för?
Sedan justeras bedömningen efter den aktuella bostaden.
Sådant som ofta påverkar är bland annat:
- boyta
- antal rum
- planlösning
- våningsplan
- hiss
- balkong eller uteplats
- ljusinsläpp och utsikt
- lägenhetens skick
- kök och badrum
- månadsavgift
- föreningens ekonomi
- föreningens lån
- planerade större arbeten
- läget inom området
I en förening där avgiften nyligen har höjts kraftigt kan det påverka betalningsviljan.
Samma sak gäller om föreningen står inför exempelvis stambyte, fasadrenovering eller andra stora arbeten som riskerar att kräva nya lån eller högre avgifter.
Ett nyrenoverat kök är därför inte den enda siffran i ekvationen.
En låg månadsavgift kan hjälpa värdet – men säger inte allt
Månadsavgiften är ofta en av de första sakerna en köpare tittar på.
En låg avgift ger en lägre boendekostnad och kan därför göra lägenheten mer attraktiv.
Men en ovanligt låg avgift är inte alltid ett styrketecken.
Om föreningen har stora kommande renoveringar eller mycket lån kan avgiften behöva höjas längre fram. En köpare som läser årsredovisningen kan väga in den risken i sitt bud.
En välskött förening med en något högre men stabil avgift kan därför ibland uppfattas som tryggare än en förening som hållit avgiften låg genom att skjuta kostnader framför sig.
För värderingen är det marknadens syn på helheten som räknas.
Hur värderar man en lägenhet?
Om målet är att höja lånet är det enklast att börja hos banken.
Fråga vilken typ av värdering de vill ha.
En mäklare kan uppskatta bostadens marknadsvärde genom att jämföra med genomförda försäljningar och bedöma lägenhetens egenskaper.
Banken kan i vissa fall vilja ha värderingen dokumenterad på ett visst sätt. Därför finns det liten poäng med att beställa ett särskilt värderingsintyg innan du vet vad banken accepterar.
Swedbank beskriver värdet vid ett utökat lån som antingen priset vid köpet eller ett värde som senare har fastställts genom en tillåten omvärdering.
Börja alltså med frågan:
Vilket värde använder ni för min lägenhet i dag?
Därefter vet du om en ny värdering över huvud taget behövs.
Banken tittar även på din ekonomi
Ett större värde löser bara den del av lånefrågan som handlar om säkerheten.
Banken behöver även bedöma om du klarar det större lånet.
Den tittar normalt på inkomster, befintliga skulder, månadsavgiften till föreningen och andra löpande utgifter.
Banken räknar också med en högre ränta än den du kanske betalar just nu för att se att ekonomin har marginal.
Det går därför att ha en lägenhet med stort obelånat värde och ändå få nej till ett högre lån.
Anta att lägenheten är värd 5 miljoner kronor och lånet bara är 2 miljoner.
Det finns gott om säkerhet.
Men om inkomsten är låg i förhållande till det lån du söker kan banken ändå säga nej.
Värdet sätter den yttersta gränsen för hur mycket som får lånas på bostaden. Din ekonomi avgör hur nära den gränsen banken vill gå.
Hur mycket får man låna efter en ny värdering?
För ett befintligt bostadslån är den lagstadgade högsta belåningsgraden 80 procent sedan den 1 april 2026.
En lägenhet värderad till 4 miljoner kronor kan därför som mest bära:
4 000 000 × 0,80 = 3 200 000 kronor
Har du redan 2,5 miljoner kronor i lån finns ett teoretiskt utrymme på:
3 200 000 − 2 500 000 = 700 000 kronor
Banken kan ändå bevilja ett mindre belopp.
Den kan exempelvis bedöma att din ekonomi bara klarar ytterligare 300 000 kronor.
I så fall spelar det ingen roll att bostadens värde skulle tillåta ett större lån.
80 procent är ett tak, inte ett löfte från banken.
Att amortera kan också skapa låneutrymme
En värdeökning är inte det enda sättet att få större marginal.
Du kan även amortera ned lånet.
Anta att lägenheten har ett värde på 3 miljoner kronor som banken får använda.
80 procent är 2,4 miljoner kronor.
Har du 2,35 miljoner i lån är det teoretiska utrymmet bara 50 000 kronor.
Efter några år har lånet amorterats ned till 2 miljoner kronor.
Då har skillnaden vuxit till 400 000 kronor även om lägenhetens värde står helt stilla.
Det gör amortering till en ganska enkel men ofta förbisedd väg till lägre belåningsgrad.
Kan en ny värdering sänka amorteringen?
Ja, det kan den.
Amorteringskravet bygger bland annat på hur stort lånet är i förhållande till bostadens värde.
Med reglerna som gäller sedan den 1 april 2026 ska lån med en belåningsgrad över 70 procent normalt amorteras med minst 2 procent per år.
Mellan 50 och 70 procent är miniminivån normalt 1 procent per år.
Under 50 procent finns inget lagstadgat amorteringskrav som bygger på belåningsgraden, även om banken fortfarande kan ha amortering som villkor för lånet.
En högre godkänd värdering kan därför göra att du passerar från exempelvis 72 till 68 procents belåningsgrad och därmed får lägre amorteringskrav.
Konsumenternas har en aktuell genomgång av amorteringsreglerna och hur omvärdering fungerar.
Men tänker du samtidigt höja lånet blir kalkylen en annan.
Tar du ut en stor del av det nya låneutrymmet stiger belåningsgraden igen.
Du kan alltså inte räkna med både kraftigt högre lån och kraftigt lägre amortering enbart för att lägenheten har värderats upp.
Inga pantbrev behövs för en bostadsrätt
Här finns en praktisk skillnad mot att höja lånet på ett hus.
En bostadsrätt har inga pantbrev.
När en villa eller annan fastighet används som säkerhet kan nya pantbrev behöva tas ut om det befintliga pantbrevsbeloppet inte räcker för det större lånet. Det medför en särskild kostnad.
För en bostadsrätt fungerar säkerheten på ett annat sätt. Själva bostadsrätten pantsätts till banken.
Du behöver därför inte räkna med kostnaden för nya pantbrev när du höjer lånet på lägenheten.
Äger du i stället villa kan du läsa om motsvarande situation på sidan värdera hus för att höja lånet.
Om du vill höja lånet för att renovera lägenheten
Renovering är ett vanligt skäl till att vilja låna mer.
Har du redan ett tillräckligt stort låneutrymme kan banken pröva ett högre lån innan arbetet börjar.
Problemet uppstår om hela planen bygger på att renoveringen först ska höja värdet och att du därefter ska låna tillbaka pengarna.
Ett nytt kök eller badrum ger inte automatiskt rätt till en tidigare omvärdering. Lägenheten behöver dessutom öka tillräckligt mycket i marknadsvärde.
Du bör därför veta hur renoveringen ska betalas även om banken senare inte accepterar ett högre värde.
På sidan låna till renovering – då lönar det sig går vi igenom hur ett större bostadslån kan jämföras med andra sätt att betala renoveringen.
När kan det vara värt att värdera lägenheten?
En ny värdering blir framför allt intressant när den faktiskt kan förändra något.
Det kan exempelvis vara när:
- fem år har gått och priserna i området har stigit tydligt
- du har amorterat mycket sedan köpet
- du behöver låna till en större utgift
- lägenheten har förändrats kraftigt
- du ligger nära 70 eller 50 procents belåningsgrad
- du vill se om amorteringen kan sänkas
Om en ny värdering inte påverkar vare sig låneutrymmet eller amorteringen finns mindre anledning att göra den just för bankens skull.
Vill du bara veta ungefär vad bostaden skulle kunna säljas för kan en marknadsvärdering fortfarande vara intressant. Det är däremot en annan fråga än vilket värde banken får använda till lånet.
Börja med bankens nuvarande värde
Du behöver egentligen tre siffror för att förstå situationen:
- värdet banken använder i dag
- hur mycket lån du har kvar
- vad lägenheten sannolikt är värd på marknaden
När du har dem går det snabbt att se om en omvärdering skulle kunna göra skillnad.
Har fem år gått kan en högre värdering skapa mer låneutrymme och ibland även sänka belåningsgraden tillräckligt för att påverka amorteringen.
Har fem år inte gått blir nästa fråga om lägenheten har förändrats så mycket att undantaget från femårsregeln kan användas.
Därefter återstår bankens kreditprövning.
En lägenhet som har blivit mycket mer värd kan ge dig större marginal. Men det är först när banken får använda det nya värdet och samtidigt godkänner din ekonomi som värdeökningen faktiskt kan bli ett större lån.