Värdera lantbruksfastighet – så bedöms mark, skog och byggnader

Värdera lantbruksfastighet – flera värden i samma fastighet

Att värdera en lantbruksfastighet är mer komplicerat än att värdera ett vanligt hus. Bostadshuset kan vara en viktig del, men ibland ligger större delen av värdet i åkermarken, skogen eller andra delar av fastigheten.

Till det kommer ekonomibyggnader, jakt, arrenden, vägar och hur marken är samlad. En gård behöver därför ofta värderas del för del innan ett rimligt marknadsvärde går att sätta på helheten.

Värderingen kan behövas inför försäljning eller köp, men också när fastigheten ska belånas, när ägandet förändras eller efter större investeringar.

Bostadshuset kan vara huvudvärdet – eller en ganska liten del

På en mindre hästgård nära en större stad kan bostadshuset stå för en stor del av priset.

På en stor jord- eller skogsbruksfastighet kan förhållandet vara det motsatta. Där kan bostadens värde vara litet jämfört med marken och skogen.

Huset bedöms utifrån läge, storlek, skick och standard, men värdet måste ses tillsammans med resten av fastigheten. Ett påkostat bostadshus ger inte automatiskt samma värdeökning på en lantbruksfastighet som motsvarande renovering skulle ge på ett vanligt hus.

Om köparna främst är intresserade av åkermarken eller skogen kan ett exklusivt kök väga ganska lätt jämfört med exempelvis bättre arrondering eller mer produktiv mark.

Mer om den bredare värderingen finns på sidan om hur marknadsvärdet på en fastighet bedöms.

Åkermarkens värde sitter i mer än antalet hektar

Åkermark värderas inte bara genom att mäta arealen och multiplicera med ett genomsnittligt hektarpris.

Markens produktionsförmåga spelar roll. Det gör även dränering, form, tillgänglighet och hur marken ligger i förhållande till gårdens övriga skiften.

Stor sammanhängande åkermark är ofta lättare att bruka rationellt än samma areal utspridd på många små skiften.

Arrondering betyder hur marken är formad och fördelad. Långa transportsträckor mellan skiften, små svårbrukade fält eller dålig tillgång till väg kan minska attraktiviteten även när den totala arealen är stor.

Landshypotek beskriver samma skillnad i sin genomgång av hur jord- och skogsfastigheter värderas: för åkermark bedöms markens egenskaper snarare än värdet på den gröda som råkar stå där vid värderingstillfället.

Skogen behöver värderas som skog

Finns större skogsarealer på lantbruksfastigheten behöver skogen normalt bedömas separat.

Värdet påverkas bland annat av:

• virkesförråd
• skogens ålder
• trädslag
• bonitet
• avverkningsmöjligheter
• vägnät
• arrondering

En fastighet med mycket avverkningsbar skog kan ha ett stort stående värde. Yngre skog kan i stället ha en stor del av sin ekonomiska potential framför sig.

Skogsstyrelsen använder bland annat beståndsmetoden vid fastighetsvärderingar av skog. Metoden utgår från de enskilda skogsbestånden och kan användas för att beräkna ett avkastningsvärde, medan genomförda fastighetsaffärer kan ge stöd för bedömningen av marknadsvärdet. Skogsstyrelsen beskriver värderingsmetoden här.

På sidan om köp av skogsfastighet finns mer om hur virkesförråd, bonitet och skogens ålder påverkar ekonomin.

Ekonomibyggnader är värda mest för den som behöver dem

En modern maskinhall kan vara mycket värdefull för en aktiv lantbrukare.

En stor äldre ladugård kan däremot ha kostat mycket att bygga utan att nästa ägare är beredd att betala särskilt mycket för den.

Värdet beror i hög grad på vad byggnaden går att använda till.

Det kan exempelvis vara:

• lantbruksmaskiner
• djurhållning
• spannmål
• lager
• verkstad
• hästverksamhet
• annan verksamhet på gården

Saknas en naturlig användning återstår fortfarande kostnader för tak, fasader och annat underhåll.

Byggkostnaden eller antalet kvadratmeter säger därför ganska lite om marknadsvärdet på en äldre ekonomibyggnad.

Landshypotek pekar också på att ekonomibyggnader kan vara svåra att prissätta när nyttan är starkt kopplad till en viss verksamhet.

Arrenden kan höja nyttan av marken

En lantbruksfastighet kan ge intäkter även när ägaren inte brukar all mark själv.

Åkermark kan vara utarrenderad. Bostäder kan hyras ut. Jakträtt och andra nyttjanderätter kan ge ytterligare inkomster.

Årsbeloppet säger däremot inte allt.

Ett arrende på 80 000 kronor per år är mer intressant om avtalet har rimliga villkor och kan fortsätta än om det snart löper ut och framtiden är osäker.

Samma sak gäller bostadsuthyrning och andra upplåtelser.

För en köpare är frågan alltså inte bara vad fastigheten gav förra året, utan vilka intäkter som rimligen kan fortsätta efter ägarbytet.

Jakten kan ha ett eget värde

Jaktvärdet följer inte alltid jord- och skogsbrukets avkastning.

En köpare kan vara beredd att betala extra för sammanhängande jaktmark, gott viltbestånd eller tillgång till jakt som annars är svår att få i området.

Jakträtten kan också upplåtas till andra mot ersättning.

Hur mycket det påverkar fastighetens värde varierar kraftigt. På en gård är jakten en mindre bonus. På en annan är den en del av anledningen till att köpare är beredda att betala mer.

Något enkelt hektarpris för jaktvärdet finns därför inte.

Försäljningar i området ger en prisnivå – inte ett färdigt värde

När ett vanligt hus ska värderas finns det ofta flera relativt likartade försäljningar i närheten.

För lantbruksfastigheter är jämförelsematerialet ofta tunnare.

En såld gård kan ha mer skog men mindre åkermark. En annan har bättre byggnader. En tredje ligger i samma kommun men har betydligt mer sammanhängande mark.

Genomförda försäljningar är fortfarande viktiga, men priserna behöver tolkas utifrån vad som faktiskt ingick i varje fastighet.

Samma begränsning finns i statistiken över skogsmark. Skogsstyrelsen påpekar att deras prisstatistik bygger på relativt få köp och inte skiljer mellan olika skogstillstånd. Myndigheten beskriver begränsningarna i statistiken här.

Ett genomsnittligt hektarpris kan alltså visa ungefär var marknaden ligger utan att säga vad just den aktuella gården är värd.

Värderingen påverkar hur mycket egna pengar som behövs

Priset som köpare och säljare kommer överens om behöver inte vara samma som långivarens värdering.

Om en gård säljs för 8 miljoner kronor men långivaren bedömer marknadsvärdet till 7,2 miljoner kronor kan låneutrymmet räknas från den lägre nivån.

Det kan öka den summa som köparen behöver lösa med eget kapital eller andra pengar.

På sidan om kontantinsatsen vid köp av lantbruksfastighet går vi närmare in på den delen av köpet.

En värdering före budgivningen kan därför ge mer information än bara ett tänkbart slutpris. Den kan också visa om den planerade lånekalkylen är realistisk.

Värdera lantbruksfastighet inför belåning

När en lantbruksfastighet används som säkerhet behöver långivaren bedöma vad fastigheten kan vara värd på marknaden.

Alla delar behöver inte väga lika tungt.

Produktiv skogsmark, attraktiv åkermark och ett bostadshus har ofta en tydligare köparmarknad än en specialbyggd ekonomibyggnad för en verksamhet som få andra driver.

Därför är det inte säkert att en investering på en miljon kronor ökar värdet som säkerhet med samma belopp.

Mer om själva lånet finns på sidan om att belåna gård, mark och skog.

En investering höjer inte automatiskt värdet med samma belopp

En ny maskinhall för en miljon kronor är ett tydligt exempel.

För en köpare som behöver just den typen av byggnad kan investeringen vara mycket värdefull. För den som främst är intresserad av skogen och åkermarken kan samma byggnad väga betydligt lättare.

Åtgärder som förbättrar själva marken fungerar annorlunda.

Bättre dränering, bättre vägar eller åtgärder som gör skiften enklare att bruka kan ge nytta under lång tid.

Samma princip gäller bostadshuset. Ett nytt kök för 300 000 kronor innebär inte att gårdens marknadsvärde automatiskt stiger med 300 000 kronor.

Det avgörs av vad nästa köpare är beredd att betala för förbättringen.

Skogens värde förändras med tiden

Träden fortsätter att växa. Virkespriserna förändras och efterfrågan på skogsfastigheter kan gå både upp och ner.

Samtidigt blir byggnader äldre och kan kräva mer underhåll.

En värdering som är flera år gammal kan därför ge en dålig bild av dagens fastighet, särskilt när skogen står för en stor del av värdet.

Större avverkningar förändrar också värdet.

Ägaren kan få in ett stort belopp från virket, samtidigt som en del av det stående skogsvärdet försvinner från fastigheten.

Avstyckning förändrar även värdet på det som blir kvar

En lantbruksfastighet kan förändras genom att mark styckas av eller säljs.

Det kan handla om att bostadshuset med en mindre tomt skiljs från jord- och skogsmarken eller att mark säljs till en granne.

Värdet efteråt går inte att räkna fram genom att bara dra bort ett genomsnittligt hektarpris.

Om avstyckningen försämrar tillgången till väg, delar ett sammanhängande skifte eller tar bort den mest attraktiva bostadsdelen kan den kvarvarande fastigheten påverkas mer än arealen antyder.

En avstyckning kan också göra fastigheterna lättare att sälja var för sig.

Det relevanta värdet är därför värdet på de fastigheter som finns efter förändringen. Ska en del av gården säljas för framtida bebyggelse behöver man också undersöka vad den obebyggda marken är värd. Ett möjligt framtida bostadsområde kan inte värderas enbart utifrån dagens hektarpris på jordbruksmark.

Inför försäljning är dagens köpare det som räknas

En lantbruksfastighet kan ha stora investeringar bakom sig. Det är ändå dagens köpare som sätter gränsen för marknadsvärdet.

På en ort kan närliggande lantbrukare vara beredda att betala mycket för åkermark. En hästgård nära en större stad lockar en annan köpargrupp. På en skogsdominerad fastighet kan virkesförråd, jakt och framtida avverkningar väga tyngre.

Värderingen behöver därför ta hänsyn till vilka köpare som faktiskt kan tänkas konkurrera om fastigheten.

Den som själv står inför ett förvärv kan läsa vidare om ekonomin när en lantbruksfastighet köps.

En ny värdering kan skapa nytt låneutrymme

Fastigheten kan vara värd betydligt mer i dag än när lånet togs.

Skogen kan ha vuxit. Markpriser kan ha stigit. Byggnader kan ha förbättrats eller ytterligare mark kan ha köpts till.

Samtidigt kan skulden ha minskat genom amorteringar.

En ny värdering kan då visa att relationen mellan lån och fastighetsvärde har förändrats. Det kan ge utrymme för nya investeringar eller för att se över befintliga lån.

Den som redan har lån på gården kan läsa mer om att lägga om ett fastighetslån.

Värdeökningen behöver kunna motiveras med sådant som faktiskt har förändrats på fastigheten eller marknaden. Ägarens egen uppfattning om värdet räcker inte.

När lantbruksfastigheten ägs av ett företag

För ett företag kan fastigheten vara en av verksamhetens viktigaste tillgångar och säkerheter.

En ny värdering kan därför påverka möjligheterna att investera i exempelvis nya byggnader, maskiner eller ytterligare mark.

Hur stort låneutrymmet blir avgörs inte bara av fastighetsvärdet. Företagets ekonomi och möjlighet att betala lånet vägs också in.

På Belåna Fastighet finns mer om lån till fastigheter som ägs eller köps av företag.