Värdera mark

Värdera mark – när framtidsplanerna påverkar dagens pris

Ett obebyggt markområde utanför en växande tätort kan användas som betesmark i dag men samtidigt locka köpare som vill bygga bostäder eller etablera företag.

Framtidsplaner är däremot inte samma sak som byggrätter. En exploatör, alltså ett företag som utvecklar mark för ny bebyggelse, kan vara intresserad av ett område utan att kommunen någonsin godkänner projektet.

När du ska värdera mark behöver du utgå från dagens förutsättningar, men även undersöka vad köpare är beredda att betala för framtida möjligheter. Skillnaden kan vara betydande.

Åkermark, skogsmark eller framtida bostadsområde?

Obebyggd mark kan bestå av åkermark, betesmark, skog, naturmark eller mark avsedd för framtida bebyggelse. Användningen påverkar både vilka köpare som är intresserade och hur värderingen går till.

För jordbruksmark har bland annat jordens kvalitet, läget och möjligheten att bruka marken betydelse. Skogsmark värderas delvis utifrån andra förutsättningar, exempelvis virkesförråd och framtida avverkningsmöjligheter.

Dessa fastighetstyper behandlas närmare i artiklarna om värdering av lantbruksfastigheter och hur en skogsfastighet värderas.

Råmark är mark som ännu inte har förberetts för bebyggelse. Det kan handla om mark utan detaljplan, men även om planlagd mark som fortfarande saknar vägar och anslutningar för vatten och avlopp.

En exploatör som köper råmark kan behöva lägga både pengar och flera års arbete på att göra området byggklart.

Markens nuvarande användning kanske ger ganska små intäkter, medan läget gör den attraktiv för köpare som tror på framtida utveckling. Den skillnaden kan få stor betydelse för värderingen.

Kommunen kan förändra markens värde utan att en enda byggnad uppförs

När en kommun planerar att växa kan tidigare ointressanta markområden väcka uppmärksamhet. Mark nära en planerad väg, ett industriområde eller ett nytt bostadsområde kan bli attraktiv för fler köpare.

Men kommunens planer befinner sig i olika skeden, och skillnaderna påverkar värdet.

Översiktsplanen visar kommunens långsiktiga inriktning för hur marken ska användas. Den kan exempelvis peka ut områden för framtida bostäder eller verksamheter. Planen är vägledande men ger ingen rätt att bygga.

En detaljplan är däremot juridiskt bindande. Den reglerar bland annat vad marken får användas till, var byggnader får placeras och vilken bebyggelse som tillåts.

Även med en gällande detaljplan kan det krävas bygglov och andra tillstånd innan marken får bebyggas.

Boverket beskriver hur den kommunala planeringen fungerar.

Mark med beslutade byggrätter har andra förutsättningar än ett område där kommunen bara har uttryckt ett allmänt intresse för framtida bebyggelse.

Ett positivt planbesked är ingen färdig detaljplan

En markägare som vill utveckla ett område kan begära ett planbesked från kommunen.

Beskedet visar om kommunen tänker inleda ett planarbete och anger ungefär när arbetet förväntas påbörjas och avslutas.

Ett positivt planbesked är däremot ingen garanti för att den önskade detaljplanen kommer att antas. För den som överväger att köpa ett mindre markområde blir frågan mer konkret: går tomten faktiskt att bygga på? Ett positivt planbesked ska inte förväxlas med ett bygglov.

Under planarbetet kan nya frågor uppstå. Grannar kan ha invändningar, naturvärden kan behöva skyddas och tekniska undersökningar kan visa att området är svårare att bebygga än väntat.

En köpare som tar över ett sådant projekt behöver räkna med både kostnader och risken att planerna inte genomförs. Det påverkar vad köparen är beredd att betala för marken.

Grannens åkermark blev bostadsområde. Din kanske förblir åker.

När ett nytt bostadsområde växer fram kan marken på andra sidan fastighetsgränsen plötsligt se ut som en intressant investering.

Men närheten till befintliga bostäder innebär inte automatiskt att ytterligare mark får bebyggas.

Brukningsvärd jordbruksmark har ett särskilt skydd enligt miljöbalken. Sådan mark får bara användas för bebyggelse eller anläggningar när det behövs för att tillgodose väsentliga samhällsintressen och behovet inte kan lösas på ett tillfredsställande sätt genom att använda annan mark.

Boverket förklarar hur skyddet för jordbruksmark påverkar planeringen.

Även strandskydd, naturreservat, kulturhistoriska miljöer och andra bestämmelser kan begränsa markens användning.

Den som vill värdera mark utifrån möjligheterna till framtida bebyggelse behöver därför undersöka områdets faktiska planförutsättningar. Det räcker inte att marken ligger på rätt sida av en växande tätort.

Marken är billig. Vägen, sprängningen och anslutningarna är det inte.

Ett markområde kan se både lättillgängligt och användbart ut på en flygbild. Ett besök på plats kan ge en annan bild.

Berg, stora höjdskillnader, sankmark och dålig bärighet kan göra framtida byggprojekt betydligt dyrare. Det kan behövas sprängning, markförstärkning eller omfattande arbeten för att hantera regn- och smältvatten.

Även översvämningsrisk kan begränsa var och hur marken får bebyggas.

Markens tidigare användning kan skapa ytterligare problem. Ett område där det har funnits industriell verksamhet kan innehålla föroreningar som behöver undersökas innan marken får en ny användning.

Provtagning och eventuell sanering kan innebära stora kostnader. Vem som ansvarar för föroreningarna behöver också utredas.

Naturvårdsverket har information om förorenade områden och de register som används för att identifiera områden där förorenande verksamhet har förekommit. En registrering innebär inte automatiskt att marken är förorenad.

En väg i närheten betyder inte att du får använda den

En väg som passerar fastigheten behöver inte vara tillgänglig för den planerade användningen. Det kan krävas en ny anslutning eller en juridisk rätt att använda en väg som går över någon annans mark.

En sådan rättighet kan exempelvis ordnas genom ett servitut.

Vatten, avlopp och el behöver också undersökas. Befintliga ledningar kan ligga nära fastigheten utan att det finns kapacitet för nya anslutningar.

För en exploatör är det den sammanlagda kostnaden som räknas. Ett lågt markpris hjälper föga om vägar och anslutningar blir betydligt dyrare än planerat. Ska marken användas för ett eget husbygge behöver dessa utgifter också räknas med när du ska låna till tomten.

Vad har andra faktiskt betalat för liknande mark?

För att värdera mark används ofta priser från tidigare försäljningar. Principen är densamma som när man värderar andra typer av fastigheter, men större obebyggda markområden säljs relativt sällan. Dessutom kan skillnaderna mellan fastigheterna vara stora.

En försäljning av jordbruksmark utan kända utvecklingsplaner säger exempelvis ganska lite om värdet på mark där kommunen redan har antagit en detaljplan för bostäder.

Det går att jämföra pris per hektar eller kvadratmeter, men en sådan jämförelse behöver ta hänsyn till vad köparen faktiskt fick för pengarna.

Värderaren kan behöva undersöka affärer i ett större geografiskt område och ta hänsyn till skillnader i läge, användning, planförutsättningar och förväntade kostnader.

För mark som ska utvecklas finns även en annan metod. Värderingen kan utgå från vad de färdiga fastigheterna förväntas kunna säljas för. Därefter dras kostnaderna för att utveckla området av.

Beräkningen behöver också ta hänsyn till hur lång tid projektet kan ta och vilka risker köparen tar över.

Hur mycket blir egentligen kvar efter utvecklingen?

Anta att en exploatör undersöker möjligheten att skapa tre byggbara tomter från ett större markområde.

Varje färdig tomt bedöms kunna säljas för 750 000 kronor. Den sammanlagda försäljningsintäkten skulle då bli 2 250 000 kronor.

Men marken behöver först utvecklas.

Beräknad intäkt eller kostnad	Belopp
Försäljning av tre färdiga tomter	2 250 000 kr
Väg och markarbete	−450 000 kr
Anslutningar	−600 000 kr
Planarbete och fastighetsbildning	−350 000 kr
Kvar före markköp och övriga kostnader	850 000 kr

De 850 000 kronorna är inte vad exploatören kan betala för marken. Summan ska även räcka till själva markköpet, lånekostnader, oförutsedda utgifter och ersättning för arbetet och risken.

Dessutom bygger hela kalkylen på att tre tomter verkligen får bildas och säljas till det förväntade priset.

Exemplet visar varför ett tänkbart framtida försäljningsvärde inte kan användas som markens värde i dag.

Kan marken delas upp och säljas i mindre delar?

Ett större markområde kan bli mer attraktivt om det går att dela upp det i flera fastigheter. Det kan exempelvis handla om framtida bostadstomter eller mark för mindre verksamheter.

När en del av en fastighet skiljs av och bildar en egen fastighet kallas det avstyckning.

Det räcker däremot inte att rita nya gränser på en karta.

De nya fastigheterna måste vara lämpliga för sina tänkta ändamål. Om marken ska användas för bebyggelse kan tillgången till väg, vatten och avlopp få stor betydelse. Även kommunens planer behöver vägas in.

Det kan också krävas servitut om de nya fastigheterna behöver använda vägar eller anläggningar på angränsande mark.

Lantmäteriet förklarar hur en avstyckning går till.

En tänkt uppdelning kan alltså påverka värdet, men bara i den utsträckning som den bedöms vara möjlig att genomföra.

För mindre markområden som redan är avsedda för bostadsbebyggelse finns mer information om hur värdet på en tomt bedöms.

Sälja marken nu eller vänta på att området utvecklas?

En markägare i utkanten av en växande ort kan behöva välja mellan att sälja marken i befintligt skick och att vänta på bättre utvecklingsmöjligheter.

En framtida detaljplan skulle kunna göra marken attraktiv för fler köpare. Men planprocessen kan ta flera år, och resultatet är inte givet.

Kommunens prioriteringar kan förändras. Nya utredningar kan visa att marken är svårare att bebygga än väntat. Projektet kanske aldrig blir av.

Under tiden kan ägaren behöva betala räntor, skötsel och andra kostnader för fastigheten.

Ett alternativ är att själv försöka minska osäkerheten före försäljningen. Kontakt med kommunen eller undersökningar av markförhållandena kan ge köparna ett bättre beslutsunderlag.

Det kostar pengar men kan också göra marken lättare att värdera och sälja.

Vid större markaffärer kan säljaren ibland avtala om en extra betalning om marken senare får större byggmöjligheter. Villkoren behöver då ange vad som ska utlösa betalningen, hur den ska beräknas och när den ska göras.

Kan du belåna mark som ännu inte får bebyggas?

Behöver du värdera mark för att använda fastigheten som säkerhet för ett lån? Obebyggd mark kan belånas, men låneutrymmet påverkas bland annat av fastighetens marknadsvärde, användningsmöjligheter och låntagarens ekonomi.

Även långivarens bedömning av hur lätt fastigheten skulle kunna säljas spelar roll.

För råmark utan beslutade byggrätter kan banken vara försiktig med att räkna in ett förväntat framtida värde.

Mark som redan ger inkomster genom exempelvis arrende kan ha andra förutsättningar än ett område där hela affären bygger på framtida bebyggelse.

Kan en del av en fastighet belånas separat?

Pantbrev kan användas som säkerhet när en fastighet belånas. Har fastigheten redan inteckningar kan befintliga pantbrev ofta användas igen. Men pantbreven gäller fastigheten som helhet, inte ett valfritt markområde inom den.

Om du äger ett markområde som ingår i en större fastighet kan du alltså inte ta ut ett separat pantbrev som enbart gäller den delen av marken.

Fastigheten kan i stället användas som säkerhet i sin helhet, om banken godkänner det. Ett annat alternativ kan vara att först stycka av markområdet till en egen fastighet.

Det finns ingen generell belåningsprocent som gäller för all obebyggd mark. Villkoren bestäms utifrån den aktuella fastigheten och låntagarens förutsättningar.

Mer om lån med fastigheter som säkerhet finns på sidan om fastighetslån.

För företag som äger mark kan ett lån exempelvis användas till investeringar i verksamheten, markarbeten eller förberedelser inför ett framtida byggprojekt. Ett företagslån kan då vara ett alternativ, beroende på företagets ekonomi och vilka säkerheter långivaren kräver.