Värdera tomt

Värdera tomt – vad får du egentligen bygga på marken?

En värdering av tomt handlar om mer än antal kvadratmeter och läge. För obebyggd mark kan möjligheten att bygga hus, vatten och avlopp, väg, markförhållanden och priserna på andra sålda tomter väga tungt.

Ska marken köpas snarare än säljas finns fler kostnader och frågor att ta ställning till när du köper tomt.

En byggklar tomt är mer än bara mark

På en byggklar tomt kan fastighetsbildningen vara klar, vägen finnas på plats och gränserna vara tydliga. Det kan också finnas besked om el, vatten, avlopp och vad som får byggas.

En bit mark där nästa ägare först måste utreda om ett hus över huvud taget får byggas är svårare att prissätta. Gäller det ett större markområde med osäkra utvecklingsplaner påverkas värderingen av marken även av vad den skulle kunna användas till i framtiden.

Osäkerheten har ett värde i sig. Den som köper marken tar annars både kostnaden och risken för utredningarna som återstår.

Det mest värdefulla kan vara att du faktiskt får bygga där

För en bostadstomt är det centralt vad marken får användas till.

Det som brukar kallas byggrätt beskriver i praktiken vad som får byggas. En detaljplan kan exempelvis styra:

• hur stort huset får vara
• hur högt det får vara
• var på tomten det får placeras
• hur stor del av marken som får bebyggas
• vilken typ av byggnader som är tillåtna

En tomt på 900 kvadratmeter där ett rejält bostadshus får byggas kan därför konkurrera väl med betydligt större mark där reglerna sätter snävare gränser.

Skatteverkets modell för värdering av tomtmark väger också in fler saker än arealen. Bland annat vatten och avlopp, bebyggelsetyp och närhet till strand kan påverka värdet.

Vad har andra tomter i området faktiskt sålts för?

Försäljningar i närheten ger ofta en bättre startpunkt än ett generellt kvadratmeterpris.

Anta att tre obebyggda tomter i området nyligen har sålts för:

• 900 000 kronor
• 1 050 000 kronor
• 1 200 000 kronor

Tomten för 1,2 miljoner kanske hade kommunalt vatten och avlopp vid tomtgränsen och enkel mark att bygga på. Den billigare tomten kanske krävde sprängning, brunn och eget avlopp.

Priserna blir användbara först när man vet vad som ingick i respektive tomt.

Vatten och avlopp kan vara värda mycket redan innan huset finns

VA betyder vatten och avlopp. På en obebyggd tomt kan just den frågan innebära stora pengar.

Kommunalt vatten och avlopp vid tomtgränsen ger andra förutsättningar än mark där allt måste ordnas från början.

På en tomt utan kommunalt VA kan det exempelvis behövas:

• egen brunn
• enskilt avlopp
• tillstånd för avloppslösningen
• grävning och ledningar
• tillräcklig plats för anläggningen

Även kommunalt VA kan bli dyrt. Anslutningsavgiften kan vara hög trots att ledningarna redan finns utanför tomten.

Skatteverket delar vid fastighetstaxeringen in tomtmark efter hur vatten och avlopp är ordnat. Skatteverkets regler för värdering av tomtmark visar hur VA används som en värdefaktor.

Kostnader som ligger kvar framför köparen kan också påverka hur mycket som behöver lånas till tomten.

Berg under gräset kan sänka vad någon vill betala

En tomt kan se enkel ut vid en visning och ändå bli dyr när grävmaskinen kommer.

Berg kan kräva sprängning. Stora nivåskillnader kan leda till stödmurar eller mycket fyllnadsmaterial. Dålig bärighet kan göra grunden dyrare.

Även tillgängligheten spelar roll. Det kostar mer om stora maskiner har svårt att komma fram.

En geoteknisk undersökning kan avslöja sådant innan bygget börjar. För köparen är det inte bara tomtpriset som räknas, utan hur mycket pengar som krävs innan huset kan börja byggas.

En avstyckningsbar tomt kan få ett helt annat värde

Stor mark kan ibland rymma mer än en framtida bostadstomt.

Anta att en fastighet är 3 000 kvadratmeter. Om hela marken ska höra till ett enda hus används ytan på ett sätt.

Går 1 000 kvadratmeter att stycka av till en separat byggbar fastighet finns plötsligt ytterligare en tillgång. Den nya tomten kan säljas, behållas eller bebyggas.

Det betyder inte att stor mark alltid går att dela.

Detaljplan, minsta tomtstorlek, väg, VA, servitut och formen på den tänkta nya fastigheten kan sätta gränser. En avstyckning görs dessutom genom en lantmäteriförrättning.

För större tomter är möjligheten ändå värd att undersöka före värderingen. En framtida separat tomt kan vara ekonomiskt mer intressant än ytterligare 1 000 kvadratmeter trädgård.

Ett förhandsbesked kan ta bort en stor osäkerhet

Utanför detaljplan kan det vara oklart om ett bostadshus får byggas på marken.

Då går det att ansöka om förhandsbesked. Kommunens byggnadsnämnd prövar om den tänkta byggnaden kan tillåtas på platsen.

Ett positivt förhandsbesked är inte samma sak som bygglov och ger inte rätt att börja bygga. Däremot kan det ge svar på den grundläggande frågan: får marken användas för det tänkta huset?

Boverket beskriver förhandsbesked som vanligt vid obebyggda tomter och även relevant inför avstyckning. Om bygglov söks inom två år från att ett positivt förhandsbesked fått laga kraft är beskedet bindande vid bygglovsprövningen.

För mark där möjligheten att bygga tidigare varit oklar kan det minska en stor osäkerhet för nästa köpare.

Strandläge kan vara både plus och begränsning

Närhet till vatten kan göra en tomt mer eftertraktad.

Men den bästa platsen nära vattnet behöver inte vara möjlig att bygga på. Strandskydd och andra regler kan begränsa hur marken får användas.

Höjdskillnader, väg och möjligheten att ordna vatten och avlopp kan dessutom göra själva bygget dyrare.

Ett attraktivt strandläge kan alltså höja betalningsviljan samtidigt som delar av tomten är mer komplicerade att använda.

Taxeringsvärdet är inte dagens pris på tomten

Taxeringsvärdet är inte samma sak som en aktuell marknadsvärdering.

Skatteverkets taxeringsvärde ska motsvara 75 procent av det sannolika marknadsvärdet i värdeområdet under nivååret. Nivååret ligger två år före taxeringsåret.

En tomt med taxeringsvärdet 600 000 kronor kan därför inte utan vidare sägas vara värd 800 000 kronor idag.

Marknaden kan ha rört sig sedan nivååret och den enskilda tomten kan skilja sig från andra fastigheter i området.

En marknadsvärdering försöker i stället uppskatta vad någon skulle betala för just den tomten nu.

En tomt utan hus kan fortfarande vara säkerhet för ett lån

Ett hus behöver inte stå på marken för att det ska finnas ett betydande värde på tomten.

Om en obebyggd tomt ska användas som säkerhet för lån blir värderingen därför relevant. Tomten fungerar däremot inte på samma sätt som ett färdigt hus, där det finns en befintlig bostad och en betydligt större marknad att jämföra med.

Hur lån med olika typer av fastigheter som säkerhet kan fungera beskrivs under fastighetslån.

Ett bygglov kan göra tomten enklare att sälja

Den som tittar på helt obebyggd mark kan behöva börja med grundfrågorna:

Får ett hus byggas? Hur stort? Var får det stå?

Finns redan ett bygglov för ett genomarbetat projekt är en del av det arbetet gjort.

Varje köpare vill förstås inte bygga huset på ritningen. Säljarens drömhus kan vara nästa ägares första rivna PDF.

Men ett bygglov kan visa att en konkret lösning faktiskt har prövats, i stället för att hela byggfrågan fortfarande är öppen.

Inför försäljningen går det att göra tomten lättare att bedöma

Bra underlag gör det enklare att förstå vad som faktiskt säljs.

Det kan vara:

• detaljplan eller andra planbestämmelser
• fastighetskarta
• uppgifter om servitut
• information om kommunalt VA
• kostnader för anslutningar
• uppgifter om brunn och enskilt avlopp
• geoteknisk undersökning
• bygglov eller förhandsbesked
• uppgifter om väg och infart
• försäljningar av andra tomter i området

Allt behöver inte vara utrett.

Men det är stor skillnad mellan dokumenterade förutsättningar och säljarens uppskattning av vad som förmodligen borde gå att bygga.

Tomt, ritningar och färdiga planer kan säljas som ett paket

Ibland följer mer än marken med i affären.

Säljaren kan redan ha betalat arkitekt, gjort markundersökningar, fått bygglov eller förberett anslutningar.

En del av det arbetet kan ha ett tydligt värde för nästa ägare. Annat är mer personligt.

Ritningar och projektering för 200 000 kronor är inte nödvändigtvis värda 200 000 kronor för en köpare som ändå tänker bygga ett annat hus.

Störst betydelse får sådant som faktiskt gör marken enklare eller säkrare att bebygga.

Värderingen används på olika sätt

Vid en försäljning är frågan vilket pris marknaden sannolikt accepterar.

Inför ett lån är värdet även relevant för fastigheten som säkerhet. Vid en avstyckning kan frågan i stället bli hur värdet förändras när mark delas upp i två fastigheter.

Den som väljer mellan att bygga och att köpa hus jämför samtidigt två ganska olika projekt.

Behöver även byggnader eller annan mark ingå i bedömningen finns den bredare sidan om att värdera fastighet.