Fastighetslån – Låna för att köpa hyresfastighet
Att låna till hyresfastighet eller ta ett nytt lån på en hyresfastighet du redan äger är en stor affär och därför äår det viktigt att man är noga med sina förberedelser. Att investera i fastigheter eller ”Real Estate” på engelska är något som senaste åren blivit alltmer populärt i vår jakt på en passiv inkomst. Här kommer hyresfastigheter in, där du som privatperson eller i egenskap av företag köper en fastighet som du hyr ut till boende för privatpersoner och/ eller företag. Vanligast är att man har eller startar ett företag som tar ett fastighetslån för att finansiera köpet av fastigheten. Även större investeringar av hyreshus och andra kommersiella fastigheter kan finansieras av Krea som jämför lån upp till hundra miljoner kronor.
Jämföra lån till hyresfastighet
För att vara säker på att få det bästa lånet med den lägsta räntan är det smart att använda en jämförelsetjänst när man skall låna till en hyresfastighet. De fyra listade sajterna är alla specialiserade på att leta upp så många fastighetslån för företag som möjligt utan onödiga kreditupplysningar och annat. Inom kort får man en lista på erbjudanden och ränta från ett flertal banker och andra långivare.
Jämför fastighetslån för företag
Att låna till en hyresfastighet
När man skall låna till hyresfastighet är det viktigt att vara säker på att man går med vinst, både på kort och lång sikt. Förutom värdeutvecklingen av själva fastigheten är det viktigt att ha bra kontroll över förväntade intäkter och utgifter både nu och över tid. Att hålla koll på ränta jämfört med hyra är kanske det viktigaste för att gå med vinst.
Låna till större hyresfastigheter eller småhus
Det kan dessutom vara så att du hyr ut ett hus till en person, eller delar upp huset i lägenheter där flera familjer/människor kan flytta in och där du då varje månad får hyra från dessa hushåll. Hyrorna kan du sedan höja med någon eller några procent varje år lite beroende på standarden på hyreshuset, inflationen och snitthyran.
Det innebär att du tack vare ränta-på-ränta-effekten efter några decennier har dubblat dina hyror. Samtidigt har lånen inte dubblats utan snarare minskat, det vill säga att över en längre tid kommer dina inkomster att öka mer än utgifterna och du får för varje år som du äger en bättre och bättre affär.
Möjligheter vid ökad belåning
Dessa exempel gör inte direkt någon skillnad på hur stort lånet är, utan handlar endast om huruvida du tjänar pengar på lånet, eller istället förlorar pengar på det. Så, om vi drar en parallell till ditt hyreshus och varför du skulle vilja belåna det. Här handlar det om att försöka vara kreativ och fundera på vilka möjligheter det ger. De flesta hyresfastigheter har outnyttjade ytor och annan potential.
Fastighetslån för företag
Ökad belåning kan löna sig
Varför i hela friden kan du då vilja belåna din hyresfastighet ytterligare? Att höja sitt fastighetslån för att investera pengarna i något som ger högre avkastning är inget ovanligt. Däremot gäller det att du har en bra koll på vad pengarna investeras i och att du på något sätt kan få pengarna tillbaka om rymdraketen du byggde för lånet kanske inte lyfter. Dessutom är det inte säkert att du går minus på lånet om du hanterar det korrekt.
Att du tjänar pengar genom att ta ett lån känns kanske inte särskilt självklart, eftersom de flesta av oss som sagt är uppväxta med tanken att alla lån är dåliga, eller att har du inte ska köpa saker du inte har råd med. För att förklara varför detta inte nödvändigtvis är sant ska jag förklara skillnaden mellan bra och dåliga lån.
- Ett bra lån ger dig mer pengar än det kostar. Skulle du exempelvis låna pengar till en ränta på 3%, men du investerar pengarna till en avkastning på 6% så tjänar du alltså 3 kronor per lånad hundralapp. Kanske om du höjer standarden och kan ta en högre hyra? Bygga om en outnyttjad yta till butikslokal eller en till lägenhet?
- Ett dåligt lån kostar dig däremot pengar varje månad. Ett exempel på ett dåligt lån är att belåna fastigheten för att köpa en bil. Det kostar dig ränta varje månad, bilen förlorar i värde bara genom att existera och ännu mer om du använder den. Bilen kostar dessutom på grund av skatt, försäkringar, bensin, tvätt och så vidare vilket gör billånet till något som gör dig fattigare.
Fastighetsmarknaden är stabil
Hyresfastigheter är dessutom inte alls lika känsliga för vad som händer på bostadsmarknaden, exempelvis om en bostadsbubbla skulle uppstå. Medan en privat bostad som en bostadsrätt eller villa värderas baserat på vad andra villor eller bostadsrätter har sålts för, värderas nämligen hyresfastigheter ofta i förhållande till den vinst som de ger. Jämfört med småhus och lägenheter drabbas inte hyreshus lika kraftigt vid en svängig marknad, men man måste trots allt vara beredd på att värdet kan variera en del.
Vinsten du får kan enkelt beräknas med ett så kallat ”driftnetto” eller ”Yield” som det så fint heter på engelska. Den enkla matematiken här är att du drar bort driftkostnaderna (vad kostar det att driva fastigheten varje månad?) från hyresintäkterna. Till driftkostnader kommer utgifter som försäkring, el, vatten, sophämtning och samfällighetsavgifter, amortering eller ränta på ditt fastighetslån hör dock inte till driftkostnaderna.
Vindsvåning och källarvåning
Se över om du kan öka den uthyrningsbara ytan i fastigheten, kort sagt se om du kan göra om källaren eller vinden eller dylikt till ett rum du kan hyra ut. Kan du kanske bygga en konferenslokal på tomten? Du kan även tjäna på lånet genom att öka värdet i fastigheten, genom att renovera eller som tidigare nämnt höja standarden. Det här kan i sin tur motivera en höjd hyra för dina hyresgäster, samtidigt som värdet på fastigheten ökar inför en potentiell försäljning. Ett lån med detta syfte är nästan alltid en bra affär.
Ökad belåning för att sänka kostnader
Ökad belåning kanske kan ge dig möjligheter att minska utgifterna? En stor kostnad som fastighetsägare kanske fasar lite extra för nu är energikostnader. Här kan du titta på både uppvärmning och att byta till lågenergiprodukter som LED-lampor, energisnåla vitvaror, spis-timer och så vidare. Byta fönster eller isolera kan vara andra investeringar som både höjer upplevelsen för dina hyresgäster och ger ett högre värde på fastigheten samtidigt som energiförbrukningen kan minska. Glöm dessutom inte bort möjligheten att förhandla om räntan på lånet med banken. Lyckas du få ner räntan ett par tiondelars procent kommer det göra en stor skillnad.
Att tänka på innan man lånar
Utifrån ett investeringsperspektiv finns det slutligen lite fler frågor och tips som är viktiga att ha i åtanke när du lånar på en ny eller befintlig hyresfastighet:
- Behöver du investera massor av energi och tid för att du ska återfå pengarna?
- Vilka risker ser du med investeringen och hur kan du hantera dem?
- Gör du en medveten investering eller gör du bara en rejäl chansning?
- Har du diskuterat investeringen med någon annan som är insatt i ämnet?
- Vad är det bästa som kan hända? Hur stor vinst kan du hoppas på?
- Vad är det värsta som kan hända? Hur stor är risken?
Tänk även på att det är viktigt att du har en buffert i och med ditt lån. Det är alltid bra att ha lite pengar över för oförutsedda utgifter! Om något i fastigheten behöver repareras eller driften en kall vinter kostar mer pengar än planerat.
Amortering av lånen
Slutligen ska du inte heller se amortering som en utgift, eftersom en utgift är när pengar försvinner ut ur din ekonomi. När du amorterar på ett lån så försvinner ju inte pengarna utan snarare investeras dem, genom att betala av ditt lån blir det mindre pengar att betala ränta på, men också mindre pengar i skuld, vilket gör att dina tillgångar blir större! Vägen till att bli rikare kan ju ha två delar: Öka dina tillgångar eller minska dina skulder.