Låna till fastighet – så skiljer sig finansieringen

Fastighetslån är ett samlingsnamn för lån där en fastighet normalt används som säkerhet. Det kan vara ett lån till ett hus eller fritidshus, men också finansiering av en hyresfastighet, skogsfastighet eller kommersiell fastighet.

Hur lånet bedöms beror på vem som lånar och vad fastigheten ska användas till. Som privatperson ligger din ekonomi och bostadens värde i centrum. När ett företag eller aktiebolag vill låna till en fastighet får även hyror, vanliga kostnader, kommande renoveringar och företagets ekonomi stor betydelse.

En hyresfastighet behöver exempelvis lämna tillräckligt med pengar efter värme, försäkring, skötsel och andra utgifter. För en kommersiell fastighet kan hyresgästerna och avtalens längd väga tungt. Vid köp av en skogsfastighet tittar man i stället mer på marken, skogen och när framtida inkomster kan komma.

På den här sidan går vi igenom hur fastighetslån fungerar för privatpersoner, företag och fastighetsbolag. Du får också se hur belåningsgraden räknas, vad som påverkar lånets storlek och vilka underlag som brukar behövas.

Ska du köpa en privatbostad?

Ska ett företag låna till en fastighet?

Vad är ett fastighetslån?

Fastighetslån är inte en enda bestämd låneprodukt. Ordet används för flera typer av lån där en fastighet köps eller lämnas som säkerhet.

För en privatperson handlar det ofta om ett vanligt bolån till en villa eller sommarstuga. En bostadsrätt är juridiskt sett inte en fastighet, men lån till lägenheter brukar ändå räknas till samma område i vardagligt språk.

När ett företag köper ett hyreshus, en skogsfastighet, ett kontor eller en industribyggnad ser lånet annorlunda ut. Fastigheten kan fortfarande vara säkerhet, men den som lånar ut pengarna vill också förstå hur affären ska bära sina kostnader.

Det betyder att två fastigheter med samma marknadsvärde kan ge helt olika möjligheter att låna. Ett fullt uthyrt hyreshus med stabila inkomster bedöms annorlunda än en kontorsbyggnad där den största hyresgästens avtal snart löper ut.

Samma skillnad finns mellan att köpa en ny fastighet och att belåna en som redan ägs. Vid ett köp används lånet till en del av köpeskillingen. När en befintlig fastighet belånas kan pengarna i stället användas till renovering, ett nytt fastighetsköp eller andra investeringar.

Reglerna för vanliga bolån gäller inte automatiskt för företagsägda hyresfastigheter och kommersiella byggnader. Där sätts lånets storlek och villkor mer utifrån den enskilda fastigheten, företagets ekonomi och hur mycket köparen själv går in med. För privatbostäder gäller däremot särskilda regler för bland annat högsta belåning och amortering. (regeringen.se)

Fastighetslån för privatperson

Som privatperson kan du ta fastighetslån till exempelvis en villa, ett fritidshus eller en mindre hyresfastighet. I många fall används fastigheten som säkerhet för lånet.

När du köper en bostad där du själv ska bo tittar långivaren främst på din privatekonomi. Inkomst, anställning, andra lån och hushållets vanliga utgifter påverkar hur mycket du kan låna.

Även fastighetens värde spelar stor roll. Den fungerar som säkerhet om du inte längre kan betala lånet. Därför kan lånet bli lägre än du räknat med om bostaden värderas under köpeskillingen.

Den som planerar att låna till hus behöver också räkna på kostnader som uppvärmning, försäkring, fastighetsavgift och löpande underhåll. Ett hus med lågt pris kan bli dyrt om tak, värmesystem eller avlopp snart behöver bytas.

För fritidshus görs en liknande bedömning, men användningen kan påverka kalkylen. Ett äldre hus med enskilt vatten, eget avlopp och lång väg till närmaste service kan kräva en större ekonomisk reserv.

På sidan om att låna till sommarstuga går vi igenom vad som brukar skilja ett fritidshusköp från ett vanligt bostadsköp.

En bostadsrätt är inte en fastighet i juridisk mening. Du köper en rätt att bo i en lägenhet och en andel i bostadsrättsföreningen. Lånet brukar ändå kallas bolån och bedöms till stor del på samma sätt som ett lån till villa.

Vill du jämföra bolån?

Jämför bolån för hus och fritidshus hos flera långivare.

Privatägd hyresfastighet

Det går även att äga en hyresfastighet som privatperson. Då räcker det inte att bara visa att den privata inkomsten klarar lånet.

Hyrorna, kostnaderna och fastighetens skick kommer också in i bedömningen. Långivaren vill se om fastigheten kan betala sina egna utgifter och lämna pengar till ränta och amortering.

Skillnaden mot ett vanligt bostadsköp blir därför tydlig. Du bedöms både som privat låntagare och som ägare till en verksamhet som ska bära sina kostnader.

Fastighetslån för företag och aktiebolag

När ett företag ansöker om ett fastighetslån blir själva affären en större del av prövningen.

Långivaren tittar fortfarande på vem som står bakom bolaget och hur företagets ekonomi ser ut. Men fastighetens inkomster, kostnader och framtida behov får ofta minst lika stor betydelse.

Ett fastighetslån till ett aktiebolag kan exempelvis användas för att köpa:

• Ett hyreshus
• Kontor eller butikslokaler
• Lager och industrifastigheter
• Skogs- eller lantbruksfastigheter
• Mark för framtida byggnation
• En fastighet som företaget själv ska använda

För en hyresfastighet granskas hyrorna och de vanliga kostnaderna. Långivaren vill se hur mycket pengar som återstår när värme, försäkring, fastighetsskötsel och reparationer är betalda.

På sidan om att belåna hyresfastighet finns en mer detaljerad genomgång av hur hyror, driftnetto och lånekostnader hänger ihop.

För en kommersiell fastighet blir hyresgästerna och avtalen centrala. En byggnad med tio mindre hyresgäster kan innebära en annan risk än en byggnad där ett enda företag står för nästan hela hyran.

Om den stora hyresgästen flyttar kan intäkterna falla snabbt. Lokalen kan dessutom behöva byggas om innan en ny verksamhet kan flytta in.

Företagets egna pengar påverkar också lånet. Ju större del av köpet bolaget kan finansiera själv, desto mindre blir risken för långivaren.

Företaget och fastigheten bedöms tillsammans

Ett starkt bolag kan inte alltid väga upp en svag fastighet. På samma sätt kan en bra fastighet vara svår att finansiera om företaget har stora skulder eller svagt kassaflöde.

Bedömningen brukar därför omfatta två delar:

Fastigheten

• Marknadsvärde
• Hyror och andra intäkter
• Vanliga kostnader
• Skick och renoveringsbehov
• Läge och efterfrågan
• Hyresgäster och avtal

Företaget

• Omsättning och resultat
• Befintliga lån
• Eget kapital
• Betalningshistorik
• Ägarnas erfarenhet
• Möjlighet att skjuta till pengar

Eget kapital betyder här de pengar och värden som finns kvar i bolaget när skulderna räknats bort.

Ett nystartat aktiebolag kan därför behöva mer pengar från ägarna än ett etablerat fastighetsbolag. Långivaren kan också kräva personlig borgen, vilket betyder att en ägare blir personligt betalningsansvarig om bolaget inte klarar lånet.

För mer allmän finansiering, där pengarna inte främst ska användas till själva fastigheten, finns vår sida om att jämföra företagslån.

Söker företaget finansiering till en fastighet?

Jämför företagslån för köp, belåning eller utveckling av fastigheter. Villkor och möjliga lånebelopp skiljer sig mellan olika långivare.

Hur hög belåningsgrad kan ett fastighetsbolag ha?

Belåningsgraden påverkar ofta hur ett fastighetslån prissätts och vilka villkor företaget får.

En fastighet som är värd 10 miljoner kronor och har lån på 6 miljoner har en belåningsgrad på 60 procent.

Beräkningen ser ut så här:

Lån ÷ fastighetens värde × 100

I exemplet blir det:

6 000 000 ÷ 10 000 000 × 100 = 60 procent

En lägre belåningsgrad betyder att ägaren har finansierat en större del med egna pengar. Det ger ofta mer utrymme om fastighetens värde sjunker eller räntan stiger.

För fastighetsbolag finns ingen enda belåningsgrad som passar alla köp. En stabil hyresfastighet med många hyresgäster kan ge bättre lånemöjligheter än en byggnad med tomma lokaler och stora renoveringsbehov.

Även läget påverkar. En fastighet på en ort med stark efterfrågan kan vara lättare att sälja eller hyra ut än en liknande byggnad på en svagare marknad.

Långivaren tittar därför inte bara på procentsatsen. Frågan är också om fastigheten tjänar tillräckligt för att betala ränta, amortering och vanliga kostnader.

En hög belåningsgrad kan fungera när inkomsterna är stabila och fastigheten är i gott skick. Samma belåningsgrad kan bli för riskfylld om hyrorna är osäkra eller större arbeten väntar.

Belåningsgraden förändras dessutom över tid. Den sjunker när lånet amorteras eller fastigheten stiger i värde. Den kan öka om fastigheten tappar i värde eller om nya lån tas.

På Belåna Fastighet finns ett verktyg där du kan räkna ut belåningsgraden med fastighetens värde och aktuella lån.

Så räknar du på fastighetslån för företag

När ett företag lånar till en fastighet räcker det inte att jämföra köpeskillingen med lånebeloppet. Kalkylen behöver visa om fastigheten klarar sina kostnader även när räntan stiger eller en del av hyrorna försvinner.

För att räkna på ett fastighetslån behöver du börja med fastighetens verkliga inkomster och kostnader. För ett hyreshus handlar det främst om bostadshyror, lokalhyror, garage och förråd.

Dra sedan bort de vanliga kostnaderna:

• Värme och el
• Vatten och avlopp
• Försäkring
• Fastighetsskötsel
• Sophämtning
• Administration
• Löpande reparationer
• Fastighetsskatt eller fastighetsavgift

Det som blir kvar kallas driftnetto. Det är pengarna som ska räcka till ränta, amortering och större framtida arbeten.

Exempel på en enkel fastighetskalkyl

Anta att en hyresfastighet har följande ekonomi:

• Hyresintäkter: 1 500 000 kronor per år
• Vanliga kostnader: 600 000 kronor
• Kvar före ränta och amortering: 900 000 kronor

Företaget lånar 10 miljoner kronor till köpet. Om räntan är 4 procent blir räntekostnaden 400 000 kronor per år.

Anta att amorteringen är 200 000 kronor. Fastigheten ska då betala sammanlagt 600 000 kronor i ränta och amortering.

Kvar blir:

900 000 − 600 000 = 300 000 kronor per år

Det är den ekonomiska marginalen. Den ska bland annat kunna täcka oväntade reparationer, tomma lägenheter och kostnader som blivit högre än planerat.

En kalkyl som visar plus är inte automatiskt stark. Frågan är hur mycket som blir kvar och hur snabbt överskottet försvinner om något går sämre.

Testa en högre ränta

Om räntan stiger från 4 till 6 procent ökar räntekostnaden från 400 000 till 600 000 kronor.

Med samma amortering blir den totala betalningen för lånet 800 000 kronor.

Kvar efter lånet:

900 000 − 800 000 = 100 000 kronor

Fastigheten går fortfarande ihop, men marginalen har minskat från 300 000 till 100 000 kronor.

Det är därför långivaren ofta räknar med en högre ränta än den företaget erbjuds just nu. Kalkylen ska helst fungera även om villkoren blir sämre.

Du kan använda vår kassaflödeskalkylator för hyresfastigheter för att testa hur ränta, hyror och kostnader påverkar resultatet.

Räkna även på lägre intäkter

Full uthyrning varje månad är sällan ett rimligt grundkrav för att affären ska fungera.

Testa därför vad som händer om:

• Hyrorna blir 5–10 procent lägre
• En större lokal står tom i sex månader
• Några hyresgäster betalar sent
• En ombyggnad försenar inflyttningen
• En hyresgäst kräver rabatt

För en kommersiell fastighet kan en enda tom lokal göra stor skillnad. För ett bostadshus med många mindre lägenheter sprids risken mellan fler hyresgäster.

Kalkylen bör också innehålla pengar för underhåll. Ett tak som håller i fem år till är fortfarande en framtida kostnad, även om den inte syns i nästa års bokföring.

Låna till olika typer av fastigheter

Ett fastighetslån bedöms olika beroende på vad som köps. Samma lånebelopp kan vara rimligt för en fastighet och för högt för en annan.

Lån till hyresfastighet

För en hyresfastighet ligger fokus på hyror, kostnader och fastighetens skick.

Långivaren vill se vilka hyror som faktiskt betalas, inte bara vad säljaren tror att fastigheten kan ge i framtiden. En hyreslista visar vilka bostäder och lokaler som är uthyrda, vad varje hyresgäst betalar och om några ytor står tomma.

Även underhållet påverkar lånet. En fastighet med starka hyror men stora kommande renoveringar kan kräva mer egna pengar från köparen.

På sidan om att belåna hyresfastighet går vi igenom hela processen från kalkyl till långivarens bedömning.

Lån till kommersiell fastighet

En kommersiell fastighet kan innehålla kontor, butiker, lager, verkstäder eller andra lokaler som hyrs av företag.

Här får hyresavtalen stor betydelse. Långa avtal med stabila hyresgäster ger ofta en tryggare kalkyl än korta avtal som snart kan sägas upp.

Långivaren tittar också på hur lätt lokalerna kan hyras ut igen. Ett centralt lager i gott skick kan ha en bred marknad, medan en mycket specialbyggd lokal kan vara svår att använda för någon annan verksamhet.

Även kostnaden för att byta hyresgäst behöver räknas in. En ny hyresgäst kan kräva ombyggnad, hyresrabatt eller en period utan hyra.

Läs mer om lån till kommersiell fastighet och vilka uppgifter som brukar efterfrågas.

Lån till skogsfastighet

För en skogsfastighet kommer intäkterna ofta mer ojämnt. Större inkomster kan uppstå vid avverkning, medan räntor, vägar och skogsvård kostar pengar även under år med små intäkter.

Skogsbruksplanen blir därför ett centralt underlag. Den visar bland annat hur mycket skog som finns, hur gammal den är och vilka åtgärder som kan bli aktuella.

Fastigheten kan också ha andra värden:

• Bostadshus och ekonomibyggnader
• Jordbruksmark
• Jakt och fiske
• Arrenden
• Vindkraft eller andra upplåtelser
• Möjlighet till framtida avverkning

Ett högt virkesvärde betyder inte automatiskt att pengarna kan tas ut direkt. Avverkning behöver planeras och kan medföra kostnader för vägar, återplantering och skötsel.

Vår guide om att belåna skogsfastighet förklarar hur skog, mark och byggnader påverkar finansieringen.

Lån till hus och fritidshus

När en privatperson köper hus ligger hushållets ekonomi i centrum. Inkomst, andra lån och månadens vanliga utgifter styr hur stort lån som kan fungera.

Huset behöver också värderas. Om marknadsvärdet blir lägre än köpeskillingen kan köparen behöva lägga in mer egna pengar.

För fritidshus ser bedömningen ofta liknande ut. Skillnaden är att äldre sommarstugor kan ha större behov av reparationer, enskilt avlopp eller enklare uppvärmning.

Även om huset inte används året runt måste ränta, försäkring och andra fasta kostnader betalas varje månad.

Belåna en fastighet som redan ägs

Ett fastighetslån behöver inte användas till ett nytt köp. En fastighet som redan ägs kan ibland belånas för att frigöra pengar.

Det kan handla om att finansiera:

• Renovering och underhåll
• Köp av ytterligare en fastighet
• Ombyggnad av tomma lokaler
• Investeringar i företagets verksamhet
• Att lösa ett dyrare lån
• Utbetalning till en delägare

Hur mycket som går att låna beror först på fastighetens aktuella värde och vilka lån som redan finns.

Anta att en fastighet är värd 12 miljoner kronor och har lån på 5 miljoner. Det betyder inte att hela skillnaden på 7 miljoner kan lånas upp.

Långivaren behöver fortfarande bedöma vilken belåningsgrad som är rimlig och om fastighetens ekonomi klarar det större lånet.

Om lånet höjs från 5 till 7 miljoner ökar både räntan och den möjliga amorteringen. Fastighetens överskott måste räcka även efter höjningen.

En ny värdering kan behövas

När en fastighet har renoverats eller hyrorna har förändrats kan värdet ha stigit. Ett befintligt fastighetslån kan ibland höjas efter en ny värdering.

Värdet kan också ha sjunkit. Tomma lokaler, högre kostnader eller svagare efterfrågan kan göra att fastigheten värderas lägre än tidigare.

För en hyresfastighet bygger värdet ofta delvis på hur stort driftnetto den ger. Högre hyror kan höja värdet, men bara om intäkterna bedöms som hållbara och kostnaderna är korrekt räknade.

En större renovering höjer inte alltid fastighetens värde med samma belopp som arbetet kostar. Ett nytt tak kan vara nödvändigt utan att ge en lika stor värdeökning.

Fastigheten kan vara säkerhet för ett annat köp

Ett företag som redan äger en lågt belånad fastighet kan ibland använda den som säkerhet när nästa fastighet köps.

Det kan minska behovet av kontanta pengar i den nya affären. Samtidigt kopplas riskerna ihop.

Om den nya investeringen går dåligt kan även den äldre fastigheten påverkas. Därför behöver ägaren förstå vilka fastigheter och andra tillgångar som faktiskt lämnas som säkerhet.

Läs alltid lånevillkoren noggrant. En långivare kan ha rätt att agera om värdet sjunker kraftigt, bolagets ekonomi försämras eller vissa ekonomiska löften inte längre uppfylls.

Vad är mezzaninlån för fastigheter?

Ett mezzaninlån är ett kompletterande lån som kan användas när det vanliga fastighetslånet och köparens egna pengar inte räcker till hela affären.

Finansieringen kan exempelvis se ut så här:

• Fastighetslån: 65 procent
• Köparens egna pengar: 25 procent
• Mezzaninlån: 10 procent

Mezzaninlånet fyller då utrymmet mellan det vanliga lånet och det kapital som köparen själv går in med.

Den här typen av lån används främst vid större fastighetsaffärer och fastighetsutveckling. Det kan handla om ett köp där värdet väntas stiga efter renovering, uthyrning eller ändrad användning.

Räntan är normalt högre än på det vanliga fastighetslånet. Den som lämnar mezzaninlånet tar en större risk eftersom det vanliga fastighetslånet oftast har bättre säkerhet i fastigheten.

I vissa upplägg kan långivaren även få rätt till en del av framtida värdeökning eller möjlighet att ta över ägarandelar om lånet inte betalas. Villkoren kan därför vara betydligt mer komplicerade än för ett vanligt lån till fastighet.

Anta att ett bolag köper en fastighet för 20 miljoner kronor. Det vanliga fastighetslånet täcker 13 miljoner och bolaget har 5 miljoner i egna pengar. Då saknas 2 miljoner kronor.

Ett mezzaninlån kan täcka mellanskillnaden. Men den högre kostnaden gör samtidigt att fastigheten behöver lämna ett större överskott.

Mezzaninfinansiering kan vara användbar när affären har tydlig utvecklingspotential. Den kan bli dyr om renoveringen drar ut på tiden, uthyrningen går långsammare än planerat eller fastighetens värde inte stiger.

Vad kostar ett fastighetslån?

Räntan är den mest synliga kostnaden, men sällan den enda. Den totala kostnaden beror på lånets storlek, amorteringen och vilka utgifter som följer med själva affären.

Ränta

Räntan beräknas på den skuld som finns kvar.

Ett lån på 8 miljoner kronor med 5 procents ränta kostar 400 000 kronor i ränta under det första året, före eventuella förändringar av skulden.

För privata bolån är räntorna ofta relativt enkla att jämföra. Fastighetslån för företag bedöms mer individuellt.

Räntan kan bland annat påverkas av:

• Belåningsgrad
• Fastighetstyp
• Fastighetens läge
• Hyror och övriga intäkter
• Företagets ekonomi
• Lånets löptid
• Vilka säkerheter som lämnas

Ett företag med stabil ekonomi och en fullt uthyrd fastighet kan få andra villkor än ett nystartat bolag som köper en fastighet med stora renoveringsbehov.

Amortering

Amortering betyder att en del av själva skulden betalas tillbaka.

Betalningen minskar lånet och därmed även framtida räntekostnader. Samtidigt behöver fastigheten lämna tillräckligt med pengar varje månad för både ränta och amortering.

För företagsägda fastigheter kan amorteringen anpassas efter affären. Långivaren kan exempelvis kräva snabbare amortering om fastigheten har hög belåningsgrad eller osäkra inkomster.

I vissa projekt kan amorteringen vara lägre i början, exempelvis medan fastigheten renoveras eller nya hyresgäster flyttar in. Det betyder inte att lånet blir billigare. Återbetalningen skjuts bara längre fram.

Lagfart och pantbrev

När du köper en fastighet behöver den nya ägaren registreras. Det kallas lagfart.

Om fastigheten saknar tillräckliga pantbrev kan nya behöva tas ut. Pantbreven används som underlag när fastigheten lämnas som säkerhet för lånet.

Både lagfart och nya pantbrev kan innebära stora kostnader i en fastighetsaffär. De bör därför finnas med i kalkylen från början och inte behandlas som mindre administrativa avgifter.

Värdering och granskning

Långivaren kan kräva en oberoende värdering av fastigheten. För större eller mer komplicerade objekt kan det även behövas teknisk och juridisk hjälp.

Det kan tillkomma kostnader för:

• Besiktning
• Miljöundersökning
• Granskning av hyresavtal
• Juridisk hjälp
• Skogsbruksplan
• Kontroll av bygglov och användning
• Uppläggning eller ändring av lånet

En låg ränta väger inte alltid upp höga avgifter eller hårda villkor. Jämför därför hela finansieringen, inte bara procentsatsen i erbjudandet.

Underlag när du ansöker om fastighetslån

En tydlig ansökan gör det lättare för långivaren att förstå både fastigheten och hur lånet ska betalas.

Vilka handlingar som behövs beror på om du lånar som privatperson eller genom ett företag.

Fastighetslån för privatperson

Vid köp av hus eller fritidshus brukar långivaren vilja se:

• Inkomst och anställning
• Befintliga lån och krediter
• Hushållets vanliga utgifter
• Köpeskilling och objektsbeskrivning
• Fastighetens driftkostnader
• Kontantinsats
• Planerade renoveringar

Om du redan äger fastigheten kan en aktuell värdering behövas. Långivaren vill också veta hur pengarna ska användas och hur ett större lån påverkar din månadskostnad.

Fastighetslån för företag

När ett företag eller aktiebolag lånar till en fastighet behövs normalt mer information om själva affären.

Underlagen kan omfatta:

• Årsredovisning och aktuella ekonomiska rapporter
• Budget för företaget
• Köpeavtal eller uppgifter om fastigheten
• Hyreslista
• Hyresavtal
• Redovisade kostnader
• Underhållsplan
• Fastighetsvärdering
• Uppgifter om befintliga lån
• Finansieringsplan
• Ägarnas egna insats

För ett nystartat fastighetsbolag finns ingen lång ekonomisk historik att visa. Då får fastigheten, kalkylen och ägarnas bakgrund större betydelse.

Långivaren vill förstå varifrån de egna pengarna kommer och om det finns en buffert efter köpet. Det räcker sällan att använda alla tillgängliga pengar till insatsen och lämna bolaget utan marginal.

Vid en hyresfastighet bör hyrorna kunna styrkas med avtal och betalningshistorik. Beräknade framtida hyror kan finnas med, men bör hållas isär från de intäkter som redan finns.

För en kommersiell fastighet behöver även hyresgästernas avtalstider och betydelse för den totala hyran framgå. Om en enda hyresgäst står för en stor del av intäkterna behöver långivaren kunna bedöma vad som händer om avtalet upphör.

Innan du ansöker om lån till fastighet

Börja med att räkna ut hur mycket egna pengar som finns tillgängliga efter att kostnaderna runt köpet har betalats.

Gör sedan en kalkyl som visar:

• Verkliga intäkter
• Vanliga kostnader
• Ränta
• Amortering
• Planerat underhåll
• Pengar som blir kvar

Testa samma affär med högre ränta och lägre inkomster. Då ser du om fastigheten har en verklig marginal eller bara fungerar när allt går enligt plan.

Som privatperson behöver du även räkna på hushållets totala boendekostnad. För ett företag behöver fastighetens kalkyl ses tillsammans med bolagets övriga lån och utgifter.

Ett fastighetslån ska passa både fastigheten och den som lånar. En hög möjlig belåning är inte alltid en fördel. Ju större skuld, desto känsligare blir ekonomin för högre ränta, tomma lokaler och oväntade arbeten.

Rätt lån är därför inte automatiskt det största lånet. Det är den finansiering som lämnar tillräckligt med utrymme för att äga och sköta fastigheten även när ett år blir sämre än väntat.